杭州市写字楼市场运营状况分析及展望

杭州市写字楼市场运营情况分析及展望 结构评级四部张雪茹付亚琴 引言 根据CN-ABS数据显示，2020－2022年，发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、市场信心不足的情况下，以CMBS、商业地产类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取杭州市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对杭州市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨论。 区域环境分析 杭州市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。2010－2018年期间为杭州市经济快速发展阶段，且2014年始杭州市GDP增速赶超全国GDP增速；随着杭州市经济发展逐渐走向成熟，GDP增速与全国GDP的差距逐渐缩小。受国际金融危机的严重冲击及特大雨雪冰冻灾害影响，2008、2009年杭州市经济增长乏力，GDP增速分别下降2.53、10.20个百分点。随着2010年全球经济回暖，杭州市GDP增速同比上涨10.53个百分点；同年，国务院发布《长江三角洲地区区域规划》，计划以上海为龙头，南京、杭州为两翼，加快核心区发展，同时建设杭州都市圈。自2010年初，国家陆续出台楼市相关调控政策以抑制房价过快增长；2013年温州楼市暴雷波及杭州，叠加欧债危机的爆发造成国际经济环境紧张，在国内外双重因素作用下，2011－2015年期间，杭州GDP增速由17.98%持续下滑至9.17%。2016－2018年间随着一系列利好政策的出台，市场热度回升带动杭州市GDP增速回转；自2018年始，美国对各类进口产品加征关税，国际贸易紧张局势不断加剧，引发全球金融市场动荡，同时伴随着2019年末新冠肺炎疫情的爆发及蔓延，2018－2022年期间，杭州市GDP增速波动幅度较大，2020年及2022年GDP增速均跌至4%左右。 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 杭州GDP同比增长 中国GDP同比增长 图12007－2022年杭州市和中国GDP同比增长率 注：GDP增长率=本年GDP/上年GDP-1 资料来源：Wind数据，联合资信整理 在全国人口增速放缓甚至出现负增长的情形下，未来杭州市人口增速或将承压；同时，杭州市数字经济优势产业竞争力持续提升，城市辐射力和人才吸引力对杭州市的人口增速将发挥一定积极作用。从人口增速来看，2008－2021年间，全国常住人口增长率自2016年开始持续下降，于2022年降至-0.07%；杭州市常住人口增长率于2017－2018年间呈爆发式增长，后续迅速回落，于2022年降至1.41%。全国人口增长放缓甚至出现负增长，或将对未来杭州市人口增速造成一定的负面影响。杭州市常住人口增长率于2018年出现突升，主要得益于人才引进政策的稳健推进、数字经济及配套相关产业的蓬勃发展以及亚运会带来的“盛会效应”。2015年，杭州市发布“人才新政27条”，2016年进一步出台“若干意见22条”，2017年推出《关于加快推进杭州人才国际化的实施意见》向全球人才抛出橄榄枝，2019年和2020年又相继出台“人才生态37条”和“战疫引才、杭向未来”八大举措，引才政策持续加码，人才吸引力不断提升。2018年10月，《杭州市全面推进“三化融合”打造全国数字经济第一城行动计划（2018—2022年）》推出，杭州市将人工智能、量子技术、生物科学、区块链、3D打印等重要科技领域作为重点产业，在大力发展“数字经济”的同时，不断完善升级产业结构。此外，“亚运会”的筹办和举办也带来了人口的流入，同时带动直接或间接相关产业的发展。从人口结构来看，根据杭州市2021年第七次人口普查结果，全市常住人口中0~14岁、15~59岁、60岁及以上的人口占比分别为13.02%、70.12%、16.87%；与2010年第六次全国人口普查相比，杭州市0~14岁、60岁及以上的人口占比分别上升1.63、3.47个百分点，15~59岁的人口占比下降5.09个百分点，杭州市少儿比重回升，但人口老龄化问题加重，对未来经济发展产生一定负面影响。与全国2021年第七次人口普查结果相比，杭州市0~14岁、60岁及以上的人口占比分别低于全国水平4.48、1.83个百分点，15~59岁的人口占比高于全国水平6.77个百分点，可见杭州市在吸引外来劳动力方面具有一定优势。 图22008－2022年全国常住人口增长率 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% 2009201120132015201720192021 -0.20% 资料来源：Wind数据，联合资信整理 图32008－2022年杭州市常住人口增长率 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 20082010201220142016201820202022 资料来源：Wind数据，联合资信整理 杭州市写字楼租赁市场历史运营情况 （1）供给情况分析 杭州市写字楼市场的供应主要受宏观经济环境、行业相关政策及突发事件的影响，2008 －2022年间波动幅度大。 2007－2013年期间，杭州市优质写字楼新增供给量整体呈上升趋势。自2008年遭受美国次贷危机冲击后，杭州市写字楼市场供给量于2011年开始回暖，达到顶峰81.63万平方米。至此，杭州市写字楼市场库存积压、去化压力加大，市场供应任务由增量转为去化。2014 －2019年期间，新增供应量整体呈下降趋势，于2016年达到最低点，全年仅录得新增供应量1.10万平方米。2017年以来，杭州市积极建设钱塘江金融港湾，围绕打造财富管理中心 和新金融创新中心为目标；2018年，杭州市全面铺开全国数字经济第一城行动计划，计划在电子商务、云计算与大数据、人工智能、数字内容、信息安全等领域形成具有国际影响力的产业中心，带动了金融业及TMT的一系列办公需求，租赁市场基本面预期较良好，优质写字楼供给量不断增加，2020年达到峰值103.60万平方米。后续受新冠肺炎疫情冲击，2021年杭州市优质写字楼新增供应量随之下降；2021年及2022年分别新增42.70万平方米、 33.00平方米。 120.00 30.00% 100.00 25.00% 80.00 20.00% 60.00 15.00% 40.00 10.00% 20.00 5.00% 0.00 0.00% 2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 新增供应量 净吸纳量 空置率 图42007－2022年杭州市优质写字楼新增供应量及空置率（万平方米） 注：部分年份的净吸纳量未获取公开数据。 资料来源：Wind数据，世邦魏理仕数据，联合资信整理 （2）需求情况分析 杭州市写字楼市场的需求得益于利好政策及数字经济发展的推动，TMT和金融业成为杭州市写字楼市场主要的需求来源。 需求量方面，得益于数字经济的蓬勃发展和《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》“人才新政27条”等一系列利好政策文件的颁布实施，杭州市对优质企业及高端人才的吸引力不断提升，城市活力不断显现。2015－2019年，杭州市写字楼市场需求量整体表现稳定，2018年优质写字楼净吸纳量为22.80万平方米。2020年，杭州市净吸纳量22.6万平方米，略低于2019年，但高于过去5年平均值。2021年，杭州市以TMT为主导的数字经济持续发展，同时受杭州良好经济基本面和合理化租金水平带动，优质写字楼净吸纳量创达历史新高，达59.7万平方米。 需求结构方面，根据世邦魏理仕（CBRE）公开数据，近几年杭州市优质写字楼主力租户均以TMT、金融业和专业服务业为主，持续创造了杭州市优质写字楼55%以上的租赁需求。2020年，新冠肺炎疫情为杭州的直播产业打开了新纪元，直播电商新经济、新业态的创新发展带动杭州市科技互联网、直播电商等TMT产业的租赁需求；2021年及2022年，杭州市TMT行业受监管收紧影响发展有所减缓，但租赁需求占比仍居于首位，以阿里系电商、在线文娱等细分领域表现较为坚挺，同时“互联网+服务”产业互联网的推动为数字化转型细分领域带去新增长；2023年上半年，TMT和金融业租赁需求占比整体有所扩张：TMT仍居于各租赁行业首位（占比37%），细分产业则向直播电商类倾斜；金融需求稳健增长。 2023年上半年 2022年 2021年 2020年 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% TMT金融业专业服务业其他 图52020－2023年上半年杭州市优质写字楼主力租户构成变化 注：按租赁面积计算占比 资料来源：世邦魏理仕数据，联合资信整理 （3）空置率和租金水平 杭州市写字楼空置率主要受供给端影响，其变动趋势与供给趋势较为相似，其波动程度高于北上广深。2020年以来，杭州市写字楼空置率波动状况和一线城市接近。此外，杭州市写字楼市场的租金波动相较于空置率而言更加平缓。 空置率方面，杭州市写字楼市场的空置率整体呈先升后降的趋势，与供应量变动趋势较为相似，反映了空置率的变动主要受供需的影响。2009－2013年，杭州市写字楼市场新增供应不断释放，供需不平衡逐渐拉大，空置率亦随之上升，于2013年第三季度达到历年最高位28.10%。2014－2019年，随着写字楼新增供应量不断相应下降，空置率波动下行，稳定在16%~20%。 相较一线城市，杭州市优质写字楼空置率波动幅度高于北上广深。2010年以来，杭州市大力发展数字经济和科技创新，已然蝶变为高新技术企业集聚的科创高地，但供给和需求仍然存在时空错配，空置率相对高企，且波动幅度较大；北上广深作为老牌一线城市，商业区域规划以及产业布局已经成熟，商业市场活跃度已趋于饱和，空置率的波动幅度相对平稳。此外，金融业和TMT行业作为杭州市写字楼市场的主要需求来源，发展程度较北上广深仍有一定差距，致使杭州市写字楼抵抗市场波动的韧性相对较弱。但随着杭州市智能物联、生物医药、高端装备、新材料和绿色低碳等五大产业生态圈的建设，数字经济与制造业高质量融合发展持续深化，杭州市空置率自2020年以来与其他一线城市差距逐渐缩小并趋于平稳。 图62007－2023年6月杭州市与北京市、上海市、广州市及深圳市优质写字楼空置率对比 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 北京 上海 广州 深圳 杭州 注：2008年第四季度北京市优质写字楼空置率数据缺失资料来源：Wind数据，联合资信整理 租金方面，杭州市优质写字楼市场的租金波动相较于空置率而言更加平缓，整体呈先升后降的趋势。2010－2018年，随着国内一系列拉动内需政策并得益于数字经济的蓬勃发展，杭州市优质写字楼租金水平由114.40元/平方米•月增长至137.20元/平方米•月。2019年，中美贸易摩擦加剧，同年年末全球新冠肺炎疫情突发并起伏反复，市场对经济环境信心不足，且市场竞争加剧，杭州市优质写字楼市场普遍采取延长免租期、制定灵活的定价策略等方式刺激需求，租金水平持续下降。 160 140 120 100 80 60 40 20 0 图72007－2023年6月杭州市优质写字楼平均租金（元/平方米•月） 2007-03 2007-09 2008-03 2008-09 2009-03 2009-09 2010-03 2010-09 2011-03 2011-09 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 20