西安市写字楼市场运营情况分析及展望

结构评级四部肖月李宇晴 引言 根据CN-ABS数据显示，2020－2022年，发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、地产政策调控趋严的情况下，以CMBS、商业地产类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化产品已成为企业融资的重要方式。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取西安市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对西安市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨论。 区域环境分析 2008－2016年，西安市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。2017年西咸新区并入西安市，引发当年GDP大幅增长；随后西安市GDP增速持续走低，近两年趋于稳定。受国际金融危机影响，2009年西安市GDP增长乏力，GDP增速同比降低7.35个百分点。自2011年起，国家陆续出台调控政策抑制房价过快增长，加之欧债危机的爆发导致国际紧张的经济环境，在错综复杂的国内外形势和不断加大的经济下行压力下，2011－2015年期间，西安市GDP增速由19.15%波动下滑至5.62%。2017年，西咸新区正式由西安市代管，西咸新区原咸阳部分的生产总值开始纳入西安市GDP核算，引起当年GDP增速显著提升。自2018年始，国际经济形势低迷，叠加2019年底以来新冠肺炎疫情的持续影响，2018－2021年西安市GDP增速持续走低，近两年趋于稳定。 注：GDP增长率=本年GDP/上年GDP-1资料来源：Wnid数据，联合资信整理 由于近年来西安城区范围的不断扩大和户籍政策的放宽，西安市对外来人口的吸引力较强，近十年常住人口增长率较高；但放宽户籍带来的常住人口增长效果正逐渐减弱， 在全国人口增长放缓甚至出现负增长的情形下，未来西安市人口增速或将承压。从人口增速来看，2008－2021年间，全国常住人口增长率自2016年开始持续下降，于2022年降至-0.07%；西安市常住人口增长率于2018－2022年间波动下降。全国人口增长放缓甚至出现负增长，或将对未来西安市人口增速造成一定的负面影响。西安市常住人口增长率于2017年出现突升，主要得益于宽松的户籍政策和西咸新区的并入。2017年1月，西咸新区划归西安管理，同年3月，西安市出台史上最宽松户籍政策“三放四降”，“三放”即放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定，“四降”即降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。与同类二线城市相比，西安实现了“建立全国最优惠人才落户政策”的目标，成效显著。六普、七普人口数据显示，2010—2020年十年来，西安市人口呈现快速流入的趋势，主要流入区域分布在莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区和长安区等5个区，增幅均在45%以上。为了进一步吸引人才，2018年，西安市发布户籍新政2.0版本，进一步放宽户籍准入条件，继续简化程序与所需材料。但随着户籍人口与常住人口接近同一水平，仅靠放宽户籍带来的常住人口增长驱动力将逐渐减弱。从人口结构来看，根据西安市2021年第七次人口普查，全市常住人口中0-14岁、15-59岁、60岁及以上的人口占比分别为15.65%、68.33%、16.02%，其中65岁及以上人口占比为10.90%；与西安市2010年第六次全国人口普查相比，西安市0-14岁、65岁及以上的人口占比分别上升2.76、2.44个百分点，15-64岁的人口占比下降5.20个百分点，西安市少儿比重回升，但人口老龄化问题加深，对其经济的发展潜力产生负面影响。与全国2021年第七次人口普查结果相比，西安市0-14岁、60岁及以上的人口占比分别低于全国水平2.30、2.68个百分点，15-59岁的人口占比高于全国水平4.98个百分点，可见西安市在吸引外来劳动力方面具有一定优势。 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 西安市写字楼租赁市场历史运营情况（1）供应 2009－2023年6月，西安市写字楼市场的供应呈现中间明显放量，两头相对低的形态。 2009－2016年，西安市甲级写字楼整体新增供应较少。随着西安首座200米以上超高层写字楼交付使用，西安写字楼市场正式进入超高层时代，2017－2018年，西安市写字楼市场新增供应快速上升。2018年，以永利国际金融中心、万科汇智中心、永威时代中心为代表的甲级写字楼集中入市，西安甲级写字楼新增供应达历史峰值95.98万平方米。2019－2021年，受外部环境阻碍施工进度等因素的影响，西安甲级写字楼新增供应有所下降。 2022年西安市甲级写字楼市场累计供应新增面积15.81万平方米，为上年同期的3.09倍，西安市写字楼市场去化压力较大。2023年1-6月，西安市甲级写字楼市场录得南飞鸿乐荟中心入市，累计供应新增面积13.60万平方米。 注：部分年份的吸纳量未获取公开数据资料来源：Wnid数据，联合资信整理 （2）需求量 西安市写字楼市场的需求主要受人口流入、科创招新以及对内产业布局的影响。TMT行业和房地产行业成为西安市写字楼市场主要的需求来源。 得益于西安众多的科研院校和人才引进政策，西安市迎来大量外来人口的迁入且外来人口整体呈现年轻化的特点，西安城市活力提升。“科创九条”以及自主创新示范区的建设推动西安硬科技实力不断增强，有利于信息技术行业及上下游企业的租赁需求有效释放，其营造的宜商环境吸引了更多外来城市及境外企业的布局。2013－2019年，西安市办公市场需求量整体呈波动上升趋势，甲级写字楼吸纳量于2015年达到峰值为20.56万平方米；其后，在国际经济疲软、贸易紧张的局势下，西安市产业增长乏力，加之不可抗力的影响，出现退租、降低租赁规模的现象，2019－2022年，甲级写字楼吸纳量年均复合增长率为-33.34%。期间，西安市甲级写字楼需求量于2021年迎来短暂的回升，吸纳量为12.58万平方米，同比增长3.95倍，主要系基于全运会发展契机，以地铁5号线、14号线为代表的全运会重要交通配套工程的建设完工，西安赛事品牌效应加强，写字楼市场升级需求得到释放所致。从区域来看，西安优质写字楼主要集中在四大区域，分别为市中心、高新区、南二环与小寨沿线以及曲江区域。高新区板块是国家首批批准的国家级高新技术产业开发区之一，现有华为、三星、中兴等跨国企业落址，租户主要以TMT行业为主；市中心板块凭借位置优势以及完善的配套设施，租户主要以金融类、零售、高端制造等行业为主；南二环与小寨板块拥有便利的交通体系以及良好的商业氛围，租户主要以金融类行业为主，且外资企业占比较大；曲江板块是西安市政府规划的以文化产业和旅游产业为主的新兴区域，租户主要以建筑、房地产、工程类等企业为主。 从租赁成交行业来看，2023上半年，TMT行业（占比27%）、房地产（占比22%）及金融行业（占比11%）办公需求韧性持续，保持比较高的市场占有率。根据世邦魏理仕发布《2023上半年西安房地产市场回顾及展望》显示，2023年上半年，西安写字楼科技互联 网行业新增需求较为活跃，但科技互联网细分需求结构发生转变，平台互联网在历经数轮行业调整后再次引领新增需求，占TMT行业新租需求的46.9%；其次，来自于新兴领域的需求得到释放，如非盈利性质、在线职业、素质教育等线上教育机构以及电商类企业；软件系统开发类企业的新增需求则由云计算、大数据龙头企业的扩租需求主导。房地产及建筑业新租需求占比达22.0%，以建筑工程类公司的新设立需求为主。金融业方面，在政府引导基金发展的趋势下，西安市推出西安市城市更新基金、《西安市工业倍增引导基金设立方案》等多项政府引导基金政策，以发挥政府投资基金的引导效应和撬动作用。在此带动下，2023上半年西安基金公司的新设立需求较上年同期增加1.8个百分点。此外，陕西省作为重要的煤炭生产地，其丰厚的能源资源及产业集群有利于赋能新能源产业发展，2023上半年西安能源行业写字楼增量需求主要来源于新能源企业。 （3）空置率和租金水平 西安市写字楼市场的空置率主要受供需变动的直接影响。此外，西安市写字楼市场的租金呈现下降趋势。 空置率方面，西安市甲级写字楼市场的空置率整体呈波动上升的趋势，反映了空置率的变动主要受供需变动的直接的影响。2009－2015年，西安市写字楼市场新增供应较少，空置率保持在较低水平，平均空置率为15.53%；2016－2018年，西安市写字楼市场新增供应不断释放，供需不平衡逐渐拉大，空置率上涨趋势明显，于2017年达到峰值30.95%。2019－2022年，西安市写字楼市场处于去化阶段，甲级写字楼空置率有所下降。2023年二季度，西安市甲级写字楼整体空置率为26.50%，同比上升5.3个百分点，主要系新增供应较多所致。 相较其他一线城市，西安市甲级写字楼空置率水平及波动幅度超过北上广深。2013年以来，西安市供给和需求存在时空错配，空置率相对高企，且波动幅度较大；北上广深作为老牌一线城市，商业区域规划以及产业布局已经成熟，商业市场活跃度已趋于饱和，空置率的波动幅度相对平稳。此外，TMT行业、房地产及金融行业作为西安市写字楼市场的主要需求来源，发展程度较北上广深仍有一定差距，致使西安市写字楼抵抗市场波动的韧性相对较弱。 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 租金方面，西安市甲级写字楼市场的租金波动相较于空置率而言更加平缓，整体呈波动下降的趋势。2009－2012年和2016－2021年，西安市甲级写字楼租金水平变动不大，年均复合增长率分别为1.18%和0.12%，租金单价于2012年达到峰值为116.33元/平方米•月。2013－2017年，西安市经济增速放缓，甲级写字楼租赁市场去化持续承压，业主方采取以价换量、灵活租期、拎包入住等策略吸引租户，租金水平逐年下降。2021－2022年，《西安都市圈发展规划》的获批带动基建产业链前端的建筑设计类企业积极布局，西安市甲级写字楼租金单价同比增加19.40%至108.78元/平方米•月。截至2023年6月底，西安市甲级写字楼平均租金下降至101.70元/平方米•月。 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 写字楼租赁市场未来运营情况展望 （1）外部环境 经济环境方面，《西安市“十四五”产业发展规划》（以下简称“十四五规划”）提出到2025年，西安市经济总量达到1.4万亿元以上。《西安市2022年政府工作报告》中提出，2022年西安市经济社会发展主要预期目标是地区生产总值增长7%左右。根据《西安市2022年国民经济和社会发展统计公报》，2022年西安市地区生产总值（初步核算）11486.51亿元，比上年增长4.4%，经济增速受新冠肺炎疫情影响未达预期。随着新冠肺炎疫情结束以及西安大力发展数字经济、文化旅游等新兴产业，未来西安市经济增速预计将有所上升，但达到预期经济增速仍有较大难度。人口方面，截至2022年底，西安市常住人口总量为1299.59万人，同比增速-1.27%，增速低于过去10年间的平均增速（3.62%），近十年间首次出现负增长。随着西安市经济增速放缓，外来劳动力的迁入速度随之减缓；此外，考虑到全国出生率降低导致人口增速的放缓，预计未来西安市常住人口增速或将减缓。 （2）需求端 受政策支持，西安市写字楼市场需求有望提升。西安市“十四五”规划提出，到2025年，西安市“三中心二高地一枢纽”六维支撑体系更加稳固，国家中心城市建设取得突破性进展，部署建设国家新一代人工智能创新发展试验区，国家硬科技创新示范区，科技型企业培育计划等12项重点工程，以创新驱动发展。 产业规划方面，20