天津市写字楼市场运营情况分析及展望

天津市写字楼市场运营情况分析及展望 结构评级四部王迎雪 引言 根据CN-ABS数据显示，2020－2022年，市场发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、市场信心不足的情况下，以CMBS、类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取天津市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对天津市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨论。 区域环境分析 2006－2022年，天津市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。其中，2008－2013年期间为天津市经济快速发展阶段，GDP增速整体在全国GDP增速之上；2014－2022年随着供给侧改革的开始实施，同时叠加全球金融环境收紧、内需动力不足以及突发事件影响，天津市GDP增速放缓。自2001年12月加入世界贸易组织后，受出口大幅增加的影响，我国经济快速发展。2008年，为应对全球金融危机，我国出台了降准降息等货币政策和四万亿政府开支计划的财政政策，宽松的宏观政策推动天津市经济同步发展。作为我国北方地区最大的工商业中心，工业发展是天津经济增长的核心驱动力，2008－2013年天津工业增加值实现年均增速17.38%，接近同时期全国年均增速的2倍。整体来看，2008－2013年，天津市GDP年均复合增长11.64%。2015年起，随着供给侧改革的开始实施，天津进入降本提效、降杠杆、去产能阶段，其核心产业（第二产业）受挫，经济增速有所放缓。特别的，2019年起全球金融环境收紧，中美贸易摩擦进一步加剧，加之内需动力不足，天津市GDP增速继续下滑。2020年上半年，受突发事件影响，导致经济暂时停摆，天津市地区GDP增速出现负值，全年增速仅为1.50%。2021－2022年，天津GDP增幅略低于全国GDP增幅，整体走势基本相似。 图12006－2022年天津市和中国GDP增速 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 中国GDP增速 天津市GDP增速 注：GDP增长率=本年GDP/上年GDP-1 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 在全国人口增长放缓甚至出现负增长的背景下，考虑到天津市城镇化空间不足，城市吸引力逐步弱化等因素，未来天津市人口增速面临一定压力；但考虑到天津市供给侧改革已取得一定成效，第三产业发展迅速，以及较为优越的教育资源等，或将对天津市的人口增速起到一定的积极作用。从人口增速来看，2008－2021年间，全国常住人口增长率自2016年开始持续下降，于2022年降至 -0.07%，出现负增长。截至2022年底，天津市城镇化率达到85.11%，本地城镇化空间不足，城镇人口转入规模有所下降。同时，考虑到北上广深人口持续涌入，大批新一线/强二线城市的崛起，天津城市吸引力逐步弱化。整体来看，未来天津市人口增速面临一定压力。2008－2022年，天津市常住人口增长率呈现波动下降，其中，2020－2022年，受经济持续低迷、人才政策吸引力不足等因素影响，天津市常住人口出现负增长，2020年常住人口下降至1363万人，同比下降11.20%，达到近15年的谷值。从人口结构来看，根据天津市2021年公布的第七次人口普查报告，全市常住人口中 0-14岁、15-59岁、60岁及以上的人口占比分别为13.47%、64.87%、21.66%；与2010年第六次全国人口普查相比，天津市0-14岁、60岁及以上的人口占比分别上升3.67、8.64个百分点，15-59岁的人口占比下降12.31个百分点，天津市少儿比重回升，但人口老龄化程度加深，或将对其经济发展潜力产生一定的负面影响。此外，天津市老年人口（65岁以上）的占比为14.75%，远超7%的国际标准，人口老龄化程度较高。 2022年，天津市第三产业增加值达9999.26亿元，占比达61.30%，同比增长1.70%，第三产业发展迅速。教育资源方面，天津市高考人数较少，教育资源丰富。2022年天津市市普通高考共报名 5.8万余人，较河南（120万人）、四川（77万人）、山东（59.8万人）、安徽（60.1万人）、河北（75.32万人）、广东（75.8万人）等高考大省高考人数少；天津共有56所大学，其中本科院校30所（含两所985高校和四所211高校），专科院校26所，教育资源丰富。 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% -0.20% 图22008－2022年全国常住人口增长率 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 天津市写字楼租赁市场历史运营情况 （1）供应 图32008－2021年天津市常住人口增长率 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 2008－2022年，天津市写字楼市场整体供应呈前期上升中期下降后期上升的趋势。2022年天津写字楼市场供需失衡。 2008－2011年，天津市甲级写字楼新增供应呈波动上升趋势。2012年，天津市无甲级写字楼入市，市场主要以吸收现有存量为主。2013－2015年，天津市甲级写字楼新增供应量快速增长，2015年天津市甲级写字楼集中入市（天津国际贸易中心、金融街南开中心、中粮广场、新华国金中心项目等接连入市），新增供应量达18.67万平方米，同比增长91.33%，天津市写字楼市场去化压力较大。2015－2018年，天津市甲级写字楼新增供应量呈波动下降趋势。受外部环境阻碍施工进度等因 素的影响，2020年天津市甲级写字楼新增供应7.50万平方米；2021年无新增供应。2022年天津市甲级写字楼市场累计供应新增面积20.40万平方米，较2020年增长172.00%；净吸纳量-1.46万平方米，天津写字楼市场供需失衡。 25.00 45.00% 40.00% 20.00 35.00% 15.00 30.00% 25.00% 10.00 20.00% 5.00 15.00% 10.00% 0.00 2008200920102011201220132014201520162017201820192020202120225.00% -5.00 0.00% 新增供应量 吸纳量 空置率 图42007－2022年天津市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率（万平方米） 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 （2）需求 天津市写字楼市场以地缘需求和中小面积需求为主，TMT行业、专业服务及金融行业办公需求韧性持续，贸易和海运物流释放部分租赁需求。 根据2023年3月10日《财见》官方澎湃号发布《天津市优质办公楼市场空置率升至36.1%，今年下半年市场表现更值得期待|行业报告》显示，2022年天津写字楼市场需求呈现多种特征。第一，天津写字楼租赁以基于地缘的需求为主，新兴区域板块保持活力，传统商务区需求动力不足；第二，整体市场仍以中小面积需求为主，500平方米以下的中小面积依旧是市场需求的主要来源，大于2000平方米的租赁交易有所增加；第三，租赁交易多集中于新入市项目，市场的快速发展及产品的迭代更新，推动市场需求升级。2022年，天津写字楼市场净吸纳量首次出现负值，受经济环境和行业政策影响，教育培训行业和房地产相关企业退租较多，整体来看，2022年，天津写字楼需求不足。 从租赁成交行业来看，2022年，TMT行业（占比28%）、专业服务（占比17%）及金融行业（占比12%）办公需求韧性持续，保持比较高的市场占有率；基于《天津市港口“十四五”发展规划》提出的推进智慧港口和绿色平安港口建设规划，天津凭借独特港口优势，贸易物流行业需求持续扩张，租赁需求占比达18%；受教育培训类企业受到“双减”政策及突发事件影响，租赁需求逐年萎缩，由32%（2020年）降至4%（2022年）；此外，疫情催生的医药类企业租赁需求逐年上升。 图52022年天津市主力租户行业占比 教育培训 4% 房地产开发及建筑工程 5% 医药 7% 制造业 4% 金融 12% 政府机构 3%其他 2% TMT28% 贸易物流 18% 专业服务 17% 数据来源：天津市楼宇经济协会，联合资信整理 （3）空置率和租金水平 天津市写字楼市场的空置率主要受供给的影响；近年来其空置率明显高于北上广。此外，天津市写字楼市场的租金波动呈现下降趋势。 空置率方面，天津市甲级写字楼市场的空置率整体呈波动上升的趋势，反映了空置率的变动主要受供给量的影响。2008－2013年，天津市入市项目高速增长，写字楼市场表现活跃；同期，甲级写字楼空置率水平较低，平均空置率为16.30%。随着天津市整体经济增速放缓，甲级写字楼市场需求疲软，供给于2015年达到峰值（总供给量为18.67万平方米），市场供大于求。2014－2016年，天津市甲级写字楼空置率上涨趋势明显，于2016年达到峰值38.40%。2016－2022年天津市甲级写字楼市场空置率处于较高水平，平均空置率为34.04%，远超同期北上广的空置率水平。2019－2021年，天津市写字楼有一定的去化，至2021年，甲级写字楼空置率下降5.40个百分点至29.20%。2022年起，叠加整体经济下行以及受突发事件等因素的影响，天津写字楼市场供需失衡，空置率有所上升。2023年二季度，天津市甲级写字楼整体空置率为34.9%，环比下降1.6个百分点，同比上升2.7个百分点。 图62008－2022年天津市与北京市、上海市、深圳市、及广州市的甲级写字楼空置率对比 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 北京:甲级写字楼空置率 深圳:甲级写字楼空置率 上海:甲级写字楼空置率 天津:甲级写字楼空置率 广州:优质写字楼空置率 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 租金方面，天津市甲级写字楼市场的租金波动相较于空置率而言更加平缓，租金水平整体呈波动下降的趋势。2010－2012年，随着国内一系列拉动内需政策及天津市滨海新区设立，天津市甲级写字楼租金水平增长至121.74元/平方米•月，至2014年，逐步达到峰值125.93元/平方米•月。2015年，甲级写字楼集中入市，新增供应量高企，市场竞争加剧，同年天津市甲级写字楼租金水平同比下降6.22%；之后，天津市甲级写字楼租金水平逐年下降，2022年已下降至85.65元/平方米•月。  图72007－2022年天津市甲级写字楼平均租金（元/平方米•月） 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 写字楼租赁市场未来运营情况展望外部环境 天津市经济增速达到预期仍有一定难度，常住人口负增长趋势难以逆转。经济环境方面，“十四 五规划”提出到2020年，天津市地区生产总值增长达到3.8%；到2