重庆市写字楼市场运营状况分析及展望

重庆市写字楼市场运营情况分析及展望 结构评级四部李宇晴肖月 引言 根据CN-ABS数据显示，2020－2022年，市场发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、市场信心不足的情况下，以CMBS、商业地产类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取重庆市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对重庆市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨论。 区域环境分析 2008－2022年，重庆市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。其中，2008－2016年期间为重庆市经济快速发展阶段，GDP增速整体在全国GDP增速之上；2017－2022年随着供给侧改革的开始实施，同时叠加全球金融环境收紧、内需动力不足以及突发事件影响，重庆市GDP增速放缓，近两年重庆GDP增幅略低于全国GDP增幅。自2001年12月加入世界贸易组织后，受出口大幅增加的影响，我国经济快速发展。 2008年，为应对全球金融危机，我国出台了降准降息等货币政策和四万亿政府开支计划的财政政策，宽松的宏观政策推动重庆市经济同步发展。2008－2016年，随着欧、美、日等重庆主要出口市场的全面复苏以及“两江新区”政策的带动下，重庆市GDP年均复合增长15.01%。作为成渝地区双城经济圈核心城市，工业发展是重庆经济增长的核心驱动力，2008 －2016年重庆工业增加值实现年均增速16.82%，接近同时期全国年均增速的2倍。2015年起，随着供给侧改革的开始实施，重庆进入降本提效、降杠杆、去产能阶段，其核心产业（第二产业）受挫，经济增速有所放缓。特别的，2018年起全球金融环境收紧，中美贸易摩擦进一步加剧，加之内需动力不足，重庆市GDP增速继续下滑。2020年，受突发事件影响，导致经济暂时停摆，重庆市地区GDP增速下滑至5.92%。2021－2022年，重庆GDP增幅略低于全国GDP增幅，整体走势基本相似。 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 中国GDP增速 重庆GDP增速 图12008－2022年重庆市和中国GDP同比增长率 注：GDP增长率=本年GDP/上年GDP-1 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 在全国人口增长放缓甚至出现负增长的情形下，考虑到重庆市新兴产业发展尚未成熟，城市吸引力逐步弱化等因素，未来重庆市人口增速面临一定压力。从人口增速来看，2008 －2022年间，全国常住人口增长率自2016年开始持续下降，于2022年降至-0.07%，出现负增长。2008－2022年重庆市常住人口增长率范围为[0.03%,2.05%]，整体来看，增长率波动幅度较小。重庆内部产业发展模式以资本和资源型为主，新兴产业发展尚未成熟，其发展基础和成效与京津翼、长三角、粤港澳大湾区相比，仍具有一定差距。考虑到北上广深人口持续涌入，大批新一线/强二线城市的崛起，重庆城市吸引力逐步弱化。从人口结构来看，根据重庆市统计局公布的《2022年重庆人口发展概况》，全市常住人口中0-14岁、15-64岁、65岁及以上的人口占比分别为14.57%、67.13%、18.30%，与2010年第六次全国人口普查相比，重庆市0-14岁、15-64岁的人口占比分别下降2.41、4.33个百分点，65岁及以上的人口占比上升6.74个百分点；与《中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统 计公报》公布的数据相比，重庆市0-14岁和15-64岁的人口占比分别低于全国水平2.37、 1.08个百分点，65岁及以上的人口占比高于全国水平3.44个百分点，重庆市人口老龄化程度加深，或将对其经济发展潜力产生一定的负面影响。此外，重庆市老年人口（65岁以上）的占比为18.30%，远超7%的国际标准，人口老龄化程度较高。 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% -0.20% 图22008－2022年全国常住人口增长率 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 图32008－2022年重庆市常住人口增长率 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 重庆市写字楼租赁市场历史运营情况 （1）供应 2008－2023年6月，重庆市写字楼市场的供应呈现中间明显放量，两头相对低的形态。 2022年重庆写字楼市场供需失衡。 2008－2014年，重庆市甲级写字楼新增供应呈波动上升趋势。2015年重庆市甲级写字楼集中入市（金融城3号T3、力帆中心T2、国金中心T2、东原中心、涉外商务区高科国际中心项目等接连入市），新增供应量达63.51万平方米，为上年同期的4.10倍，重庆市写字楼市场去化压力较大。2009、2016、2018以及2019年，重庆市无甲级写字楼入市，市场主要以吸收现有存量为主。2020－2022年，重庆市甲级写字楼新增供应量呈上升趋势。2022年重庆市甲级写字楼市场累计供应新增面积17.20万平方米，同比增长25.03%；净吸纳量- 0.83万平方米，重庆写字楼市场供需失衡。2023年1-6月重庆市甲级写字楼市场录得金融城3号T2入市，累计供应新增面积7.50万平方米。 70 60 50 40 30 20 10 0 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023 新增供应量 净吸纳量 空置率 图42008－2023年6月重庆市甲级写字楼新增供应量、吸纳量及空置率（万平方米） 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 （2）需求量 重庆市写字楼市场以头部企业需求为主，金融服务、专业服务行业成为重庆市写字楼市场主要的需求来源。 根据仲量联行发布的《2022年重庆优质办公楼企业客户Top50报告》显示，2022年重庆写字楼市场需求呈现多种特征。从租赁面积来看，重庆优质办公楼企业客户Top50的承租面积合计58.3万平方米，头部企业以0.8%的数量贡献写字楼市场16.0%的办公面积需求。从行业来看，优质办公楼Top50租户榜单中共计20家金融企业入榜，金融企业以45.1%的租赁面积占比位居行业之首。从区域来看，解放碑CBD作为重庆商务办公的发源地，依托两江四岸治理与商圈基础设施，主力租户以金融及专业服务行业为主；江北嘴CBD作为重庆城市办公需求增长的主引擎和西部金融中心建设的核心承载区，主力租户以金融及TMT行业为主；照母山CBD依托副省级新区、两江新区的招商资源优势，租户结构呈现多元化格局。此外，受疫情反复、高温限电、山火等事件影响房地产市场运行，抑制新增需求增长，2022年重庆写字楼市场净吸纳量首次出现负值。整体来看，2022年，重庆写字楼需求不足。根据戴德梁行发布的《2023年二季度写字楼与零售市场概况》显示，重庆市写字楼市 场主力租户为金融服务（占比31%）和专业服务（占比18%）行业。重庆市发展改革委等部门在《重庆稳经济政策包》《促进消费恢复发展若干政策措施》等纾困政策中强调优化消费金融服务，叠加重庆在消费金融方面良好的行业基础，金融服务行业办公需求韧性持续，保持较高的市场占有率。其次，作为重庆市经济的传统支柱，汽车与电子两大板块在新能源与半导体产业快速发展的背景下释放租赁需求。在重庆“产业链”招商模式的推动下，2023年上半年，埃克斯工业、斯达半导体等新能源与半导体企业落户重庆，专业服务板块租赁需求上升。此外，随着重庆市旅游热度提升，与酒店餐饮相关的需求展现出较强的增长态势，民宿托管类企业租赁面积有所上升。 3%3% 5% 5% 31% 12% 15% 18% 金融服务 生活服务 专业服务 其他 贸易/零售/消费品TMT 房地产和建筑 医疗医药 图52023年二季度重庆市主力租户行业占比 资料来源：戴德梁行，联合资信整理 （3）空置率和租金水平 重庆市写字楼市场的空置率主要受供给的影响；近年来其空置率明显高于北上广。此外，2013年以来，重庆市写字楼市场的租金呈现下降趋势。 空置率方面，重庆市优质写字楼市场的空置率呈现先升后降的趋势，反映了空置率的变动主要受供给量的影响。2009－2013年，重庆市写字楼市场新增供应不断释放，供需不平衡逐渐拉大，空置率亦随之上升；同期，优质写字楼平均空置率为24.65%。随着重庆市整体经济增速放缓，写字楼市场需求疲软，供给于2015年达到峰值（总供给量为63.51万平方米），市场供大于求。2014－2017年，重庆市优质写字楼空置率上涨趋势明显，于2017年达到峰值42.83%。2018－2020年，重庆市优质写字楼新增供应较少，供应端的缩减导致空置率整体呈下降趋势。2021－2022年，重庆市优质写字楼空置率较稳定。2023年二季度，重庆市优质写字楼整体空置率为27.30%，同比上升1.4个百分点。整体来看，2011－2019年重庆市写字楼市场空置率处于较高水平，平均空置率为35.03%，远超北上广深的空置率水平。 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023 北京:优质写字楼空置率 广州:优质写字楼空置率重庆:优质写字楼空置率 上海:优质写字楼空置率 深圳:优质写字楼空置率 图62009－2023年6月重庆市与北京市、上海市、深圳市、及广州市的优质写字楼空置率对比 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 租金方面，重庆市优质写字楼市场的租金波动相较于空置率而言更加平缓，整体呈先升后降的趋势。2009－2013年，随着国内一系列拉动内需政策、重庆市灾后重建工作的全面完工以及对外招商引资的有效进展，重庆市优质写字楼租金水平持续增长，于2013年达到峰值94.20元/平方米•月。2014－2022年，重庆市优质写字楼租金水平逐年下降。2015年，甲级写字楼集中入市，新增供应量高企，市场竞争加剧，同年重庆市甲级写字楼租金水平同比下降8.32%，短期面临较大的去化压力。2020年疫情影响下，为了延缓退租、吸引新租户，业主普遍采取延长免租期、下调租金等刺激政策，重庆市优质写字楼平均租金同比下调2.08%。 截至2023年6月底，重庆市优质写字楼平均租金下降至74.90元/平方米•月。 图72009－2023年6月重庆市优质写字楼平均租金（元/平方米•月） 100 80 60 40 20 0 200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023 资料来源：Wnid数据，联合资信整理 写字楼租赁市场未来运营情况展望外部环境 近年重庆市人口增速放缓，经济增速达到预期存在一定难度。经济环境方面，《重庆市 国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称“十四五”）提出到2025年，重庆市地区生产总值增长率平均为6%左右，