武汉市写字楼市场运营状况分析及展望

武汉市写字楼市场运营情况分析及展望 结构评级四部付亚琴张雪茹 引言 根据CN-ABS数据显示，2020－2022年，市场发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、市场信心不足的情况下，以CMBS、商业地产类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化已成为企业融资的重要方式之一。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取武汉市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对武汉市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨论。 区域环境分析 武汉市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。2009－2019年期间为武汉市经济快速发展阶段，增速始终高于全国GDP增速；2020年，受新冠肺炎疫情影响，武汉市经济增速落后于全国。受国际金融危机的严重冲击，2009年武汉市经济增长乏力，GDP增速下降9.35个百分点。随着2010年全球经济回暖，武汉市GDP增速同比上涨3.77个百分点；为应对国际金融危机的冲击，武汉市进行产业的结构化调整，振兴重点支柱产业如汽车及零部件、钢铁及深加工和日用轻工等，从而有力带动了工业增长1；同时抓住东湖国家自主示范区建设契机，大力发展高新技术产业，使得经济运行回升向好。自2018年始，美国对各类进口产品加征关税，国际贸易紧张局势不断加剧，引发全球金融市场动荡；2019年12月，武汉市监测发现不明原因肺炎病例，2020年新冠肺炎疫情呈快速上升势头，武汉市成为全国重灾区，企业停工停产，供应链中断，人员流动受限，投资规模下降，旅游业和餐饮业受损严重，当年GDP增速由正转负，跌至-3.74%2。 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 -5.00% 武汉GDP同比增长 中国GDP同比增长 -10.00% 图12007－2022年武汉市和中国GDP同比增长率 注：GDP增长率=本年GDP/上年GDP-1 资料来源：Wind数据，联合资信整理 1武汉上半年经济势头增长强劲，长江日报（2010年7月6日），李晓萌，陈诗珮 2按不变价格统计 武汉市具备丰富的科教资源及雄厚的科研实力，且近年来产业竞争力持续提升，城市辐射力和人才吸引力对武汉市的人口增速发挥一定积极作用；但在全国人口增速放缓甚至出现负增长的情形下，未来武汉市人口增速或将承压。从人口增速来看，除2010年、2020 年及2021年武汉市常住人口增速波动幅度较大外，其他年份增速均稳定在[0,3%]。其中武 汉市常住人口增长率于2010年及2020年出现突升，主要系当年人口普查较上年抽样调查存在统计误差所致。武汉市具备丰富的科教资源及雄厚的科研实力，为武汉市由人口优势转化为人才优势、由人才优势转化为发展优势奠定了良好基础。据武汉市统计局数据，2022年武汉市在校研究生19.76万人，本专科在校生113.54万人；武汉地区共有科技研究机构 97个，国家重点实验室30个，国家级工程技术研究中心19个，拥有中国科学院院士30 人，中国工程院院士40人。2022年全国高校数量排行中，武汉居于第2位；在校大学生数量排行中，武汉居于第3位。2017年，武汉市便推出“学子留汉”工程；2021年，武汉市第十四次党代会报告中也明确把“科教人才优势加快转化为创新发展优势”作为今后五年主要目标任务之一，把创新驱动作为城市发展主导战略，推进全市域、全链条、全社会创新。同年，武汉市颁布《武汉市“千企万人”支持计划实施办法》《武汉英才》，并印发《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》；2023年，武汉市政府制定《关于进一步做好支持重点产业高层次人才及团队引进工作的意见》，随着政策红利的持续加码，武汉市对企业和高素质人才的吸引力不断提升。随着新冠肺炎疫情平稳后经济逐渐恢复，多家新兴产业头部企业“第二总部”落地武汉，同时大量高层次人才留汉；跨境电商及中欧班列等新型贸易模式带动了沿海制造业向内地转移，武汉市资源和产业优势不断凸显，周边城市人口持续流入，合力带动2021年武汉市人口大量增长3。从人口结构来看，根据武汉市2021年第七次人口普查，全市常住人口中0~14岁、15~59岁、60岁及以上的人口占比分别为13.05%、69.72%、17.23%；与2010年第六次全国人口普查相比，武汉市0~14岁、60岁及以上的人口占比分别上升3.07、4.55个百分点，15~59岁的人口占比下降7.61个百分点，武汉市少儿比重回升，但人口老龄化问题加重，对未来经济发展或将产生一定负面影响。与全国2021年第七次人口普查结果相比，武汉市0~14岁、60岁及以上的人口占比分别低于全国水平4.90、1.47个百分点，15~59岁的人口占比高于全国水平6.37个百分点，可见武汉市的人口吸引效应较强。2021年伊始，全国人口增长放缓甚至出现负增长，或将对未来武汉市人口增速造成一定的负面影响。 图22008－2022年全国常住人口增长率 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% 2009201120132015201720192021 -0.20% 资料来源：Wind数据，联合资信整理 图32008－2022年武汉市常住人口增长率 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 资料来源：Wind数据，联合资信整理 武汉市写字楼租赁市场历史运营情况 （1）供给情况分析 武汉市写字楼市场的供应主要受宏观经济环境、城市规划建设及突发事件的影响；2009 3一年猛增120万人！2021年武汉人口增量位居全国第一，招商武汉 2009－2022年间，武汉市甲级写字楼新增供给量波动幅度较大。自2008年遭受美国次贷危机冲击后，武汉市写字楼新增供应于2009－2015年间始终处于低位运行状态。2016年末，武汉市甲级写字楼集中大量供应推动市场竞争持续加剧，2017年武汉市写字楼新增供应有所降低。武汉市积极打造“两江四岸”中央活动区，集聚发展现代服务业；推动建设杨春湖、鲁巷、南湖、汉江湾四个特色服务业集聚区及四个副城（光谷副城、车谷副城、临空经济区副城和长江新区副城）。城市规划建设的大力发展，推动武汉市写字楼市场新增供给量于2018年达到峰值，为220.90万平方米。2019－2022年武汉市优质写字楼新增供应量随 之下降，分别新增9.70万平方米、32.50万平方米和33.73万平方米。 －2022年间波动较大。 250.00 40.00 35.00 200.00 30.00 150.00 25.00 100.00 20.00 15.00 50.00 10.00 0.00 5.00 -50.00 0.00 新增供应量 净吸纳量 空置率 图42009－2023年上半年武汉市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率（万平方米） 资料来源：Wind数据，联合资信整理 （2）需求情况分析 武汉市写字楼市场的需求得益于得天独厚的地理优势及人才优势，专业服务业、TMT、金融业和工业/制造业成为武汉市写字楼市场主要的需求来源。 需求量方面，得益于建设国家中心城市、打造长江经济带核心城市的定位布局，武汉的城市活力不断显现。2009－2023年上半年，武汉市写字楼市场需求量整体呈现先波动上升后波动下降的态势。2009－2018年，受惠于对金融和科技类公司租金补贴、税收减免等招商引资政策的大力施行及城市规划建设的逐渐扩展，武汉写字楼净吸纳量不断增长，于2018年创历史新高，达23.86万平方米；2019年，整体经济增长承压，写字楼需求有所放缓，全年净吸纳量同比下降；2019年末新冠肺炎疫情突发并于2020年持续蔓延，武汉市作为新冠肺炎疫情重灾区，以在线教育为主的TMT产业租赁需求相对较旺盛，但整体市场受突发疫情和市场环境的突变影响较大，2020年甲级写字楼净吸纳量仅为-8.10万平方米，供需失衡。2021－2022年，武汉甲级写字楼市场吸纳整体呈现下滑态势，市场需求释放有限。 需求结构方面，根据戴德梁行公开数据，2022年武汉市甲级写字楼主力租户以专业服务业、TMT、金融业和工业/制造业为主，创造了武汉市甲级写字楼60%以上的租赁需求；专业服务业中律所类租赁需求旺盛；此外，在十四五规划“五个中心”的利好政策推动下， 武汉市聚焦区域金融中心建设，推动建设全国碳金融中心，并加快发展数字经济，推动TMT行业和金融业租赁需求不断得到释放。此外，随着武汉产业升级的不断推动，着力构建战略性新兴产业、先进制造业及现代服务业，工业/制造业企业的写字楼租赁需求不断凸显。 2.90% 3.10% 3.90% 2.20% 0.20% 5.30% 23.40% 7.10% 12.80% 专业服务业 TMT 金融 工业/制造业不动产 零售 贸易 23.40% 15.70% 医疗健康 能源 教育其他 图52022年武汉市甲级写字楼主力租户构成 注：按租赁面积计算占比 资料来源：戴德梁行数据，联合资信整理 （3）空置率和租金水平 武汉市写字楼空置率受市场供需、经济环境和突发事件等因素的复合影响，整体呈现波动上扬态势，其波动程度与绝对水平均高于北上广深。此外，武汉市写字楼市场的租金波动相较于空置率而言更加平缓。 空置率方面，武汉市写字楼市场的空置率整体呈现波动上扬的趋势，受市场供需、经济环境和突发事件等因素的复合影响。2009－2010年，武汉市写字楼市场空置率处于下行状态，2010年空置率达历史最低点至2.95%。2012－2015年武汉市甲级写字楼市场新增供应量有所增加但仍处于低位状态，在需求低迷的情况下基本实现供需平衡，空置率水平稳定在[14%,21%]。2016－2017年，武汉市甲级写字楼新增供应大量增加带来空置率的波动上涨；2018－2023年，随着武汉市甲级写字楼新增供应大量入市，同时2019年末新冠肺炎疫情的突发并反复延续使得前期市场停摆、行业发展降速，市场需求释放有限，空置率在短暂下行后呈持续上扬态势。 相较其他一线城市，武汉市甲级写字楼空置率水平及波动幅度远超北上广深。2009年以来，武汉市供给和需求仍然存在时空错配，空置率相对高企，且波动幅度较大；北上广深作为老牌一线城市，商业区域规划以及产业布局已经成熟，商业市场活跃度已趋于饱和，空置率的波动幅度相对平稳。此外，专业服务业、金融业和TMT行业作为武汉市写字楼市场的主要需求来源，发展程度较北上广深仍有一定差距，致使武汉市写字楼抵抗市场波动的韧性相对较弱。 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 武汉 北京 上海 广州 深圳 图62009－2023年6月武汉市与北京市、上海市、广州市及深圳市甲级写字楼空置率对比 资料来源：Wind数据，联合资信整理 租金方面，武汉市甲级写字楼市场的租金整体呈现先升后降的趋势。2009－2015年，随着国内一系列拉动内需政策，得益于不断扩张的租赁需求，加之同时期供给处于低位状态，武汉市甲级写字楼租金水平由53.53元/平方米•月增长至127.10元/平方米•月，年均增幅达47.65%。2016－2019年，武汉市甲级写字楼空置率处于高位，竞争压力与日俱增，租金增长幅度承压，波动于[120,125]区间内；2019年以来，中美贸易摩擦加剧、监管加强背景下P2P清退及联合办公行业整合，同年年末