2023年地产行业回顾与2024年展望

www.lhratings.com研究报告1 2023年地产行业回顾与2024年展望 联合资信工商评级三部|杨哲|李想|于长花|苏柏文 2023年以来，一季度“小阳春”过后，房地产行业景气度继续下行。融资端支持政策对房企流动性修复有限，销售仍处于探底阶段，行业出清仍在继续，部分头部房企风波再起，投资者风险偏好未有改善，房企存活关键仍在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复，大部分房企生存压力仍较大。展望2024年，需求端一系列利好政策的出台，短期内有利于释放购房需求，提振市场信心，但长期来看经济增长放缓、出生人口增速下降、人口老龄化加速以及城镇化进入减速阶段等因素，将持续压低房地产市场的整体预期。 一、房地产行业回顾 （一）政策端 2023年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大，地产供需两端均有利好政策陆续出台；7月的中央政治局会议提出政策转向适时调整优化房地产政策奠定了调控基调，此后贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策相继落地；此外，继“金融16条”“三支箭”等地产融资宽松政策，“三个不低于”首次以量化指标方式对银行业放贷行为进行硬性规定，并将政策触角细化到非国有房企。 2023年年初，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。此后两会政府报告提出，明确要有效防范化解头部房企风险，促进房地产平稳发展。7月的中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策奠定基调。此后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；央行推动降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，降低首套二套最低首付比例。10月，国务院常务会议审议通过“14号文”，提出要加大保障性住房建设和供应；中央金融工作会议再次强调促进金融与房地产良性循环，因城施策用好政策工具箱，并提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，央行、金融监督管理总局就证监会联合召开金融机构座谈会，会议提出“三个不低于”，落实中央金融工作会议中满足不同所有制房地产业企业合理融资需求，将政策触角细化到非国有房企，补齐民营房企在融资扶持红利下的普惠短板。 表12023年以来中央层面房地产行业主要政策汇总 时间 政策来源 主要内容 2023年1月 央行、原银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限 2023年3月 全国两会 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造 2023年3月 证监会 提出要推进REITs常态化发行，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时提出要优化审核注册流程，完善发行、信披制度等 2023年4月 中央政治局会议 要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。坚持“房住不炒”的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展 2023年4月 央行、金融监管总局 要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需 求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 2023年6月 交易商协会 要加大对重点领域的支持力度，进一步提升民营企业发债便利，用好“第二支箭”。要用好民营企业债券融资支持工具，综合运用信用风险缓释凭证（CRMW）、信用联结票据（CLN）、担保增信、交易型增信等多种方式，积极为符合条件的民营企业发债融资提供增信支持，鼓励多元化增信发债方式 2023年7月 中央政治局会议 会议提出为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产；有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案，并加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险 2023年7月 央行、金融监管总局 针对2022年11月央行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中的两条政策，延长其适用期限。一是对于房地产企业的存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。二是2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责 2023年7月 国务院 国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金；加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，发展各种新业态，实现可持续运营 2023年7月 住建部 要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益 2023年8月 央行、金融监管总局 2023年下半年工作会议提出支持房地产市场平稳健康发展，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度；因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求；指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率 2023年8月 住建部、央行、金融监管总局 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱 2023年8月 央行、金融监管总局 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点 2023年8月 央行、金融监管总局 自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限 2023年10月 国务院 国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发﹝2023﹞14号文）（以下简称“14号文”），“14号文”明确了两 大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展 2023年10月 中央金融工作会议会议 会议提出“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。” 2023年11月 央行、金融监管总局、证监会 会议提出了“各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速”“对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速”及“对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速”，以量化式指标在信贷融资端对银行业做出强制性要求 资料来源：联合资信根据公开资料整理 2023年以来，随着中央宽松政策的持续出台，地方政府可选择的地产调控工具箱进一步丰富，各地市的房地产市场调控松绑政策力度加大，但三四线城市楼市利好政策基本出尽，一二线城市尚有政策调节空间。各地市围绕提高公积金贷款比例、放松限购区域购房数量或扩大非限购区域、降低首付比例、降低落户难度、推动人才引进及购房补贴等方面发力，政策支持力度进一步提高。在政策工具中，公积金贷款放松政策及“认房不认贷”使用频次最多。 表22023年以来各地市重要房地产政策汇总 时间 城市 主要内容 2023年2月 武汉 2月5日，武汉市发布《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知》，促进房地产市场平稳健康发展，在我市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办” 2023年3-4月 杭州 3月31日，杭州市临安区调整临安区住房公积金贷款二套房首付比例，由不低于 60%调整为不低于40%4月7日，杭州市恢复普通高校大专学历毕业生落户政策，恢复普通高校大专学历毕业生落户政策，放宽技能人才落户，放宽技能人才落户，放宽技能人才落户 2023年5月 苏州 5月5日，苏州市调整公积金贷款政策，规定员工公积金缴存在苏州大市范围内的（不包括工业园区），目前首次住房公积金贷款按不超过账户余额的15倍（原为10倍）计算，但贷款额度上限不变 2023年8月 郑州 郑州市住房保障和房地产管理局等8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共包含15条措施，符合条件的青年人才按照100%的比例给予购房契税补贴，多子女家庭购房补贴，购房契税补贴；落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限；鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期；推进商品房现房销售；城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主等 2023年8月 广州、深圳 8月30日，两市住建局分别发布通知，规定居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 2023年9月 北京 9月1日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布通知，规定居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无 成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策 2023年9月 上海 9月1日，上海市市住房城乡建设管理委等部门联合发布通知，规定居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策 2023年9月 天津 9月1日，天津市住房城乡建设委等四部门发布通知，