不动产与基础设施月报

2022年11月 植德不动产与基础设施月报 —植德律师事务所— 北京|上海|深圳|珠海|海口|武汉Beijing|Shanghai|Shenzhen|Zhuhai|Haikou|Wuhan www.meritsandtree.com 2022年11月监管动态 1、中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会：关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知 中国人民银行、银保监会于11月23日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。 发文机关：中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布日期：2022年11月23日 关键词：房企信贷展期、房企债券融资、房企信托 主要内容：两部门公布的通知明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 要点提示：为保持房地产融资平稳有序，《通知》提出，稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定。 在“保交楼”金融服务方面，《通知》提出，支持国家开发银行、中国农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。同时，鼓励金融机构提供配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。 为配合做好受困房地产企业风险处置，《通知》还提出做好房地产项目并购金融支持，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。 在依法保障住房金融消费者合法权益方面，《通知》提出，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改 变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。同时，切实保护延期贷款的个人征信权益。 此外，《通知》提到阶段性调整部分金融管理政策，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，阶段性优化房地产项目并购融资政策。通知还加大了住房租赁金融支持力度，提出优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。 2、中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅：关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知 中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅于2022年11月12日发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。 发文机关：中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅 发布日期：2022年11月12日 关键词：商业银行、保函、预售监管资金 主要内容：为明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，银保监会等三部门就有关事项发布通知。 要点提示：《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。 《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度 的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。 《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。 《通知》要求，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。 3、住房和城乡建设部：关于发布国家标准《建筑与市政施工现场安全卫生与职业健康通用规范》的公告 住房和城乡建设部于2022年10月31日发布国家标准《建筑与市政施工现场安全卫生与职业健康通用规范》。 发文机关：住房和城乡建设部发布日期：2022年10月31日 实施日期：2023年6月1日 关键词：建筑与市政施工、现场安全卫生、职业健康 主要内容：《规范》为国家标准，编号为GB55034-2022，为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行，自2023年6月1日起实施，同时废止118项工程建设标准相关强制性条文。 要点提示：《规范》分为总则、基本规定、安全管理、环境管理、卫生管理、职业健康管理六大章节，发布的同时废止了《施工企业安全生产管理规范》、《建 筑机械使用安全技术规程》、《施工现场临时用电安全技术规范》等相关强制性规定中的部分条文。 4、自然资源部：关于《不动产登记法》（征求意见稿）公开征求意见的公告自然资源部于2022年10月30日发布《关于〈不动产登记法〉（征求意见 稿）公开征求意见的公告》。发文机关：自然资源部 发布日期：2022年10月30日 关键词：不动产登记法、征求意见稿 主要内容：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，健全完善不动产登记制度，根据十三届全国人大常委会立法规划，自然资源部起草了《不动产登记法》 （征求意见稿），征求社会各界意见，征求意见期截至2022年11月29日。 要点提示：（一）关于不动产登记的效力。不动产登记是不动产物权变动的法定公示方式。根据《民法典》第二百零八条、二百零九条的规定，除法律另有规定外，不动产登记以登记生效为原则，以登记对抗为例外。因此，征求意见稿明确规定不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的，不发生效力，但是法律另有规定的除外；土地承包经营权、土地经营权、地役权自合同生效时设立，未经登记的，不得对抗善意第三人。鉴于国家自然资源所有权、集体土地所有权的设立、变更、转让和消灭有其特殊性，征求意见稿仅规定可以根据相关法律依法登记（第七条）。同时，征求意见稿强化了不动产登记簿推定效力和公信力，明确登记簿是不动产权利归属和内容的根据。因信赖不动产登记簿的登记事项而善意取得不动产权利的，不因登记的不动产权利错误影响其取得的不动产权利（第十九条）。 （二）关于不动产登记的要求。征求意见稿明确了不动产登记的权利内容，对登记机构、登记人员、登记材料等作出明确要求。征求意见稿规定：在《不动产登记暂行条例》规定的集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权等9类权利基础上，将《民法典》规定的国家自 然资源所有权、森林、林木使用权和土地经营权、居住权、探矿权和采矿权、取水权等权利纳入不动产登记范围（第六条）；不动产登记机构应当依法履行合理审慎的审查义务（第十四条）；强化登记人员的执业要求与保障（第十五条），设立不动产登记责任保险和不动产登记赔偿基金（第十七条、第十八条）；对不动产登记的共性材料和差异化材料进行了详细规定（第五章、第六章）。 （三）关于便民利民的举措。坚持在不动产登记工作中充分利用互联网、大数据为人民群众提供服务。为适应“互联网+不动产登记”需要，征求意见稿规定不动产登记机构应当按照国家有关规定，加强部门协作，实行不动产登记、交易和缴税线上线下一窗受理、并行办理，充分运用互联网、大数据等技术手段，优化办理流程，确保登记结果真实准确（第四条）；电子介质与纸质介质的不动产权属证书具有同等法律效力（第二十五条）；申请人或者其代理人可以现场或者通过网络向不动产登记机构提交申请材料，不动产登记机构应当同时提供现场办理和网上办理的条件（第三十条）；法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取（第三十二条）。 （四）关于登记信息安全保障。坚持总体国家安全观，征求意见稿设立专章对登记信息的安全与利用进行规定，明确在做好不动产登记信息共享和资料查询的同时，注重数据安全和个人信息保护。不动产登记机构要遵守国家网络安全有关法律法规的规定，建立健全全流程不动产登记数据安全管理制度，采取相应的技术措施和其他必要措施，保障登记信息安全（第一百零六条）；共享不动产登记信息的有关单位，应当依照有关法律、行政法规规定的权限、范围、程序进行，严禁整库拷贝（第一百零七条）；对不动产权利人、利害关系人、一般民事主体等查询不动产登记信息的条件和具体内容进行了明确规定 （第一百零九条至第一百一十一条）。 5、财政部：关于进一步推动政府和社会资本合作（PPP）规范发展、阳光运行的通知 财政部于2022年11月11日发布《关于进一步推动政府和社会资本合作 （PPP）规范发展、阳光运行的通知》。 发文机关：财政部 发布日期：2022年11月11日关键词：政府和社会资本合作 主要内容：《通知》将“规范发展”和“阳光运行”作为核心思想，从做好项目前期论证、推动项目规范运作等方面细化了PPP监管要求，提出了十四条具体措施，为PPP高质量发展带来了新的指导方向。 要点提示：《通知》首次提出在PPP项目中探索开展绿色治理（ESG）评价，除了考虑PPP项目本身的盈利能力之外，强调要将项目所产生的经济效益、社会效益、环境效益整体考量。通过PPP模式实现项目全生命周期价值，未来或可将ESG理念与PPP项目的物有所值评价相互结合。 《通知》要求严守10%红线，严禁通过“借用”未受益地区财政承受能力空间等方式，规避财政承受能力10%红线约束，严禁脱离项目实际通过“报小建大”等方式调整项目财政支出责任，规避财政承受能力10%红线约束。 《通知》提出“规范存量资产转让项目运作”，且明确了“拟采用转让-运营-移交（TOT）等方式盘活存量资产的项目，应具有长期稳定经营性收益”，不得由本级政府实际控制的国有企业作为社会资本方搞‘自我循环’，不得通过将无经营性收益的公益性资产有偿转让或者分年安排财政资金支付资产转让成本等方式虚增财政收入。 《通知》明确严禁在项目合同及相关补充协议中约定由政府方或政府方出资代表向社会资本方回购投资本金、承诺固定回报、保障最低收益、承担社会资本方投资本金损失、承担项目融资偿还责任以及以其他名股实债方式融资等兜底条款。严禁通过签订抽屉协议、阴阳合同等方式规避监管。 《通知》明确对于存在违反地方政府债务管理规定情形、社会资本方不符合资格条件的项目，不得纳入执行库。未纳入执行库的项目，不得安排财政预算。 6、住房和城乡建设部办公厅：关于印发装配式建筑发展可复制推广经验清单 （第一批）的通知 住房和城乡建设部办公厅于2022年11月23日发布《关于印发装配式建筑发展可复制推广经验清单（第一批）的通知》 发文机关：住房和城乡建设部办公厅发布日期：2022年11月23日 关键词：装配式建筑、可复制经验做法 主要内容：按照《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）要求，各地大力推动装配式建筑发展，取得了积极成效。住建部总结各地在政策引导、技术支撑、产业发展、能力提升、监督管理、创新发展等方面的经验做法，形成《装配式建筑发展可复制推广经验清单（第一批）》供各地结合实际学习借鉴。 要点提示：《清单》列举了六种工作机制：一、政策引导，具体体现为完善顶层设计和强化政策激励；二、技术支撑，其主要举措