不动产与基础设施月报 2023-08

2023年8月 植德不动产与基础设施月报 —植德律师事务所— 北京|上海|深圳|武汉|杭州|青岛|成都|海口|香港 1 Beijing|Shanghai|Shenzhen|Wuhan|Hangzhou|Qingdao|Chengdu|Haikou|Hongkongwww.meritsandtree.com 2023年8月立法及监管动态 1、住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局：《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局于2023年8月18日发布 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。 发文机关：住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局发布时间：2023年8月18日 实施日期：2023年8月18日文号：建房〔2023〕52号 关键词：个人住房贷款、住房套数认定标准 主要内容：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用好政策工具箱，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求，现就有关事项进行通知。 要点提示：该《通知》包含以下三点内容：一、居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 二、家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。 三、此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。 2、中国人民银行、国家金融监督管理总局：关于调整优化差别化住房信贷政策的通知 中国人民银行、国家金融监督管理总局于2023年8月31日发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。 发文机关：中国人民银行、国家金融监督管理总局 发布时间：2023年8月31日 实施日期：2023年8月31日关键词：住房信贷政策 主要内容：为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策。 要点提示：该《通知》包含以下四点内容：一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。 二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。 三、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。 四、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。 3、中国人民银行、国家金融监督管理总局：《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》 中国人民银行、国家金融监督管理总局于2023年8月31日发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。 发文机关：中国人民银行、国家金融监督管理总局发布时间：2023年8月31日 实施时间：2023年9月25日关键词：首套住房、贷款利率 主要内容：为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序，现就降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率有关事项发布通知，并自2023年9月25日起实施。 要点提示：该《通知》包含以下六点内容：一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 二、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。 三、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。 四、金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。 五、各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。 六、中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。 4、财政部、税务总局、住房城乡建设部：《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》 财政部、税务总局、住房城乡建设部于2023年8月18日发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。 发文机关：财政部、税务总局、住房城乡建设部发布时间：2023年8月18日 实施日期：2024年1月1日 文号：财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第28号关键词：居民换购、房屋买卖、个人所得税、退税 主要内容：2022年9月30日，为支持居民改善住房条件，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，规定对于居民出售自有住房后在一年内于同一城市重新购买住房的，可以按照有关规定向税务部门申请退还其出售现住房已经缴纳的个人所得税，执行期限为2022年10 月1日至2023年12月31日。近日三部门发布《关于延续实施支持居民换购住 房有关个人所得税政策的公告》，将相关政策优惠执行期限延长至2025年12月 31日。 要点提示：《公告》包括以下五点内容：一、自2024年1月1日至2025年 12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。 三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。2.出售自有住房的纳税 人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。 四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。 五、各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。 5、上海证券交易所、深圳证券交易所：《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》及《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排的通知》 上海证券交易所及深圳证券交易所于2023年8月29日分别发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》及《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排的通知》。 发文机关：上海证券交易所、深圳证券交易所发布时间：2023年8月29日 实施时间：2023年8月29日 文号：上证函〔2023〕2526号、深证上〔2023〕755号 关键词：公开募集基础设施证券投资基金、REITs、发行交易机制 主要内容：为贯彻落实中国证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》要求，促进公开募集基础设施证券投资基金（REITs）（以下简称基础设施REITs）市场稳定健康发展，规范基础设施REITs发行交易相关事项，提振投资者信心，就优化发行交易机制有关工作安排通知。 要点提示：一、关于发售定价安排。基金管理人、财务顾问应当按照规定做好基础设施REITs的路演推介、询价、定价、配售等工作；结合产品规模、行业特征、原始权益人及其同一控制下的关联方自持比例等情况合理确定战略配售规模，优化投资者结构，保障基础设施REITs首次发售上市后流通份额合理充裕；建立原始权益人与投资者沟通机制，推动网下投资者在充分了解项目基本情况、估值情况、所属市场和行业概况、发售方案等相关内容的基础上参与询价；根据网下投资者报价情况，结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，合理审慎确定认购价格。 二、关于询价与认购。参与询价的网下投资者应当根据基础设施项目评估情况，遵循独立、客观、诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为；鼓励基金管理人、财务顾问在确定网下投资者配售原则和配售方式时，引导认可基础设施REITs长期投资价值的投资者参与网下询价及认购。基金管理人、财务顾问可以根据项目路演情况，以增加承诺条款等形式，合理审慎约定上市特定期限内网下投资者可交易的份额比例。期限、比例等具体要求可以由基金管理人、财务顾问与网下投资者协商确定。 三、关于二级市场交易。做市商应当按照规定加强基础设施REITs做市服务工作，提升市场流动性，推动市场健康发展。上海证券交易所（以下简称本所）将优化做市商考核激励机制，配合落实将基础设施REITs做市业务纳入证券公司分类评价体系的有关安排，表彰优秀基础设施REITs做市商。鼓励长期持有型投资者结合基础设施REITs的产品特征，参考权益类产品拓宽优化现有止损线等风控机制安排。 四、关于资产评估行为。评估机构应当按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》等法律法规及本所相关规定开展评估工作，在充分考虑市场环境和底层资产特征基础上，合理设置评估参数，审慎确定评估结果。评估机构应当对评估参数的选取进行独立判断，不得完全依赖第 三方意见，同时应充分说明关键核心指标的预测依据及合理性，并对不利情形进行压力测试。 原始权益人应当积极配合基础设施REITs资产评估工作，按照规定提供相关经济行为文件、资产权属证明、财务会计信息和其他资料，并对材料的真实性、准确性、完整性和合法性负责。 基金管理人、财务顾问应当结合基础设施REITs同行业上市公司重大