2023年土地市场表现回顾

2023年土地市场表现回顾 YY团队2023/12/15 摘要： 2023年以来，房地产市场延续疲软，各地土地出让走势相对低迷。8月以来，监管部门密集出台政策利好，各地陆续落实“认房不认贷”政策，部分城市取消了土拍地价限制这一规则。本文对2023年1-11月土地市场表现进行回顾，重点关注以下两个问题： （1）全国土地市场表现情况如何？ 从土地供应情况来看，供地规模创近十年同期新低。2023年1-11月全国土地供应量 （以规划建面计）37.89亿平方米，较2022年同期下滑18.67%，仅达2022年全年的 75.69%。其中，涉宅地块推出规划建面仅5.53亿平方米，同比下滑19.81%。 从土地成交情况来看，土地成交量价齐跌，不同能级城市差异不大。2023年1-11月全国土地成交规划建面6.44亿平方米，同比下降21.14%；土地成交金额3.57万亿元，同比下滑19.82%，均为近5年同期最低水平。一线、二线、三线土地出让金同比分别下跌23.9%、18.9%、23.3%。 从土拍热度来看，流拍率有所下降，平均溢价率小幅回升。2023年1-11月全国涉宅地块流拍率20.47%，较2022年下降7.33pct；平均溢价率5.23%，较2022年增加1.93pct。 （2）2023年集中供地有哪些看点？新政出台后土拍情绪是否有所扭转？我们得出以下结论： 供应方面： 供地频率呈现“少量多次”的特点。截至23年10月17日，6座城市进行了4轮及以上 集中供地，其中，南京共进行了6轮而杭州进行了高达10轮集中供地；2022年同期，各地 最多完成3轮集中供地。 供地计划相对保守，实际供地进度不及预期。2023年24个重点城市总宅地计划供应量 （以建设用地面积计）相比2022年下降22.48%，截至23年10月17日，24城土地供应完成率约为33.46%（土地供应完成率=实际推出涉宅地块面积/2023年全年宅地计划供应面积）。 成交方面： 成交建面和成交总金额普遍下跌，广义流拍率略有下降。截至23年10月17日，24城集中供地合计成交建面同比下滑49.54%至6,047.87万平方米，成交总金额同比下滑41.11%至8,922.66亿元。2023年1月-10月17日，24城平均广义流拍率为9.15%，相比2022年同期下降了1.91%。 平均溢价率有所上升，触顶成交地块数量占比有所增加，城市间分化较为明显。2023年1月-10月17日，24城平均溢价率6.89%，相比2022年同期增加了3.05pct。期间触顶成交占比30.8%，同比增加12.61pct；其中，上海、福州、杭州、北京、深圳的触顶成交数量占比超过50%；而沈阳、长春、郑州和济南全部地块均底价成交。 央国企拿地仍占主导地位，民企拿地占比提升明显，城投拿地占比显著下滑。2023年 1月-10月17日央国企独立拿地金额占比仍超40%；民企独立拿地金额占比由2022年的 19.4%提升至27.98%，城投独立拿地金额占比由2022年的24.62%下滑至15.16%。新政影响方面： 土拍价格上限放开主要推升优质地块成交价格，对土地市场整体提振有限。截至11月23 日，共有12座重点城市取消土拍最高限价后，进行了新一轮供地，部分城市的热点地块成交溢价率超过15%，济南、福州、合肥、成都的最高溢价率分别为53.1%、47.5%、44.89%和30%。但新政并未推动成交楼面均价明显上升，除福州和厦门外，其余10座城市成交楼面均价相比新政出台前有不同程度的下滑；多数城市溢价率有所下降，仅合肥、济南、成都、福州的平均溢价率高于新政出台前。 整体而言，我国土地市场热度降至近年来低位，大部分地区宅地供应规模相较去年有所回落，成交量也不及预期。在销售端尚未实质性回暖的情况下，预计全国土地市场整体仍低温运行。 目录 2023年土地市场表现回顾1 摘要：1 1.全国土地市场回望5 1.1土地供求情况5 1.1.1土地供应情况5 1.1.2土地成交情况6 1.2土拍热度回顾8 2.集中供地情况9 2.1整体出让情况10 2.2集中供地土拍热度12 2.3拿地企业结构14 2.4新政后的土地出让情况15 3.小结18 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明21 表目录 图表1全国建设性用地近十年供应情况（2013年-2023年11月）5 图表2分月度全国建设性用地供应情况（2023年1月-2023年11月）6 图表3全国土地成交量情况（2019-2023年11月）7 图表4全国土地成交价情况（2019-2023年11月）7 图表5分月度全国土地成交量情况（2023年1月-2023年11月）7 图表6分月度全国土地成交价情况（2023年1月-2023年11月）8 图表7不同城市能级涉宅地块成交情况（2022-2023年11月）8 图表8全国涉宅地块平均溢价率和流拍率（2022年1月-2023年11月）9 图表9重点24城土地供应进度（2022年1月-2023年10月17日）11 图表1024城集中供地涉宅用地成交建面（2023年1月-2023年10月17日）11 图表1124城集中供地涉宅用地成交总价（2023年1月-2023年10月17日）.12 图表1224城集中供地涉宅用地土拍热度情况（2023年1月-2023年10月17日） ......................................................................................................................................13 图表1324城集中供地涉宅用地触顶及底价成交情况（2023年1月-2023年10月 17日）14 图表14各性质企业成交金额占比（2022-2023年1月-10月17日）15 图表1524城集中供地各类主体成交金额占比（2023年1月-2023年10月17日） ......................................................................................................................................15 图表1624城集中供地涉宅地块各类主体月度拿地情况（2022年1月-2023年10 月17日）15 图表1724城土地政策及楼市政策变动（2023年8-11月23日）16 图表18新政后成交楼面均价变化18 图表19新政前后平均溢价率对比18 图表20新政前后最高溢价率对比18 图表21新政后溢价率15%以上地块数量及占比18 1.全国土地市场回望 2023年以来，房地产市场延续疲软，各地土地出让走势相对低迷。截至 2023年11月，全国土地供求情况如何，土拍热度有什么边际变化，本节将围绕这两个方面展开。 1.1土地供求情况 1.1.1土地供应情况 土地供应方面，2023年1-11月供地规模创近十年同期新低。2023年1-11月全国共推出土地77,730宗，推出规划建面37.89亿平方米，分别较2022年同期下滑12.05%和18.67%，土地供应量为2022年全年的75.69%。涉宅地块方面，推出土地21,041宗，推出规划建面仅5.53亿平方米，分别同比下滑12.17%和19.81%。 图表1全国建设性用地近十年供应情况（2013年-2023年11月） 推出土地宗数（宗）（右轴） 推出规划建面（万平方米） 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 数据来源：中指数据CREIS，YY评级 从单月土地供应情况来看，9月以前各月土地供应维持在相对较低水平，推出规划建面均在3.5亿平方米以下。其中，7月份推出规划建面仅2.1亿平方米，为全年最低点。三季度以来土地供应规模呈波动上升。一方面由于近期政策面释放多重利好，另一方面各地政府出于完成本年度供地计划并补充地方财政收入的考虑，11月单月土地供应规模攀高，推出土地14,181宗，推出规划建面7.68亿平方米，分别环比上升67.15%和92.11%，达到全年最高位。 图表2分月度全国建设性用地供应情况（2023年1月-2023年11月） 推出土地宗数（宗）（右轴） 推出规划建面（万平方米） 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 数据来源：中指数据CREIS，YY评级 1.1.2土地成交情况 土地成交方面，成交量有所下降但涉宅地块楼面均价小幅上涨。2023年1- 11月全国共成交土地53,715宗，土地成交规划建面26.44亿平方米，获得总出让金35,708.3亿元，分别同比下降16.13%、21.14%和19.82%，均为近5年同期最低水平；成交楼面均价1,341元/㎡，同比小幅上涨1.13%。涉宅地块方面，成交土地宗数11,771宗，成交规划建面6.67亿平方米，获得土地出让金26,570亿元，分别同比下降21.83%、28.62%和21.59%；涉宅地块成交楼面均价3,979元 /平方米，同比上升9.74%。土地出让金收入长期持续下滑，未来仍存在较大压力。但得益于优质地块占比较高，房企同质化战略下均聚焦核心地块以规避去化风险，优质地块竞争激烈、成交均价上升，推动涉宅地块成交楼面均价整体上行。 图表3全国土地成交量情况（2019-2023年11月） 图表4全国土地成交价情况（2019-2023年11月） 600,000100,000 500,00080,000400,00060,000300,000200,00040,000100,00020,000 00 成交建面（万平方米）成交土地宗数（宗）（右轴） 100000.002000.00 80000.001500.0060000.00 1000.00 40000.0020000.00500.00 0.000.00 土地出让金（亿元）成交楼面均价（元/㎡）（右轴） 数据来源：中指数据CREIS，YY评级 从单月成交情况来看，量、价走势基本一致，1-6月整体呈上升趋势，6月份成交土地宗数超过5,000宗，土地出让金超过4,000亿元，成交楼面均价达到1,546元/㎡。下半年来，成交量价呈现先跌后涨，7-9月处于相对低位，10-11月则得益于房地产政策的密集出台，土地市场有所回温，10月和11月单月成交土地宗数均超过6,000宗，土地出让金超4,500亿元。 图表5分月度全国土地成交量情况（2023年1月-2023年11月） 成交土地宗数（宗）（右轴） 成交建面（万平方米） 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 数据来源：中指数据CREIS，YY评级 图表6分月度全国土地成交价情况（2023年1月-2023年11月） 成交楼面均价（右轴）(元/㎡) 土地出让金（亿元） 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 数据来源：中指数据CREIS，YY评级 分城市能级来看，各能级城市涉宅地块成交量价齐跌，差异不大。一线/二线/三线城市涉宅地块成交建面分别同比下跌29.87%、25.62%、29.46%；土地出让金同比分别下跌23.85%、18.94%、23.30%。成交楼面均价同比有