房地产行业点评报告：五年期LPR超预期下调，购房成本再降低

行业点评报告●房地产 2024年02月20日 五年期LPR超预期下调，购房成本再降低 核心观点： 事件：2024年2月20日，央行公布五年期LPR为3.95%，一年期LPR为 3.45%。 五年期LPR超预期下降：2024年2月20日，央行公布五年期LPR报价为3.95%，下调25bp，一年期LPR报价3.45%，维持不变。此次下调5年期LPR从如下方面超市场预期：1）下降幅度较大。此次5年期LPR下调25bp，由此前4.2%降至3.95%，自2019年以来5年期LPR首次降至4%以内；2019年8 月以来，5年期LPR共下调8次，此次下调25bp，力度超过历史最高水平。2）此次下调为2022年5月以来首次仅下调5年LPR的非对称下调，表明对房地产需求侧的支持力度加大。 一线城市首套房最低贷款利率均降至4%以内：2023年，全国各城市房贷利率持续下降，按照一线城市目前的首套房贷利率计算。按照五年期LPR最新报价计算，北京、上海、广州、深圳的首套购房商业贷款利率分别为最低为4.05%（非城六区可低至3.95%）、3.85%、3.85%、3.85%。一线城市首套房最低购房利率降至4%以内，或对楼市需求侧产生积极影响。一线城市购房政策齐放松：2月6日，北京调整优化通州区购房政策，北京市内无房的户籍居民家庭、通州户籍居民家庭在北京市内已有1套住房的户籍居民家庭可在通州区购买1套商品住房等；2月7月，深圳发布《关于优化住房限购政策的通知》，户籍居民不再限定落户年限和缴纳个税、社保年限；非深圳市户籍居民家庭即成年单身人士（含离异）购买住房，个税、社保年限要求由5年调整为3年。此前广州和上海均在1月陆续降低购房门槛，我们认为楼市需求侧支持政策或将持续。投资建议：五年期LPR超预期下调25bp至3.95%，自2019年5月以来首次降至4%以内，一线城市首套房贷利率最低贷款利率均降至4%以内，下调幅度超市场预期，购房成本大幅下降，或将对楼市需求产生积极影响。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好：万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活、中海物业；3）优质商业：大悦城、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济 不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 房地产 推荐 (维持) 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 分析师 相对沪深300表现图 房地产沪深300 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】上海限购降门槛，需求侧政策再放松_2024年上海限购政策点评 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、五年期LPR超预期下降3 二、一线城市首套房最低贷款利率均降至4%以内3 三、一线城市购房政策齐放松4 四、投资建议4 五、风险提示4 一、五年期LPR超预期下降 2024年2月20日，央行公布五年期LPR报价为3.95%，下调25bp，一年期LPR报价3.45%，维持不变。此次下调5年期LPR从如下方面超市场预期：1）下降幅度较大。此次5年期LPR下调25bp，由此前4.2%降至3.95%，自2019年以来5年期LPR首次降至4%以内；2019年8月以来，5年期LPR共下调8次，此次下调25bp，力度超过历史最高水平。2）此次下调为2022年5月以来首次仅下调5 年LPR的非对称下调，表明对房地产需求侧的支持力度加大。 图1：2019.8-2024.2的五年期LPR (%) 5年期LPR 3.95 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2019/82020/32020/102021/52021/122022/72023/22023/9 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、一线城市首套房最低贷款利率均降至4%以内 2023年，全国各城市房贷利率持续下降，按照一线城市目前的首套房贷利率计算。按照五年期LPR最新报价计算，北京、上海、广州、深圳的首套购房商业贷款利率分别为最低为4.05%（非城六区可低至3.95%）、3.85%、3.85%、3.85%。一线城市首套房最低购房利率降至4%以内，或对楼市需求侧产生积极影响。 图2：截至2024年2月20日一线城市最新首套房贷利率 城市首套房贷利率北京4.05%（城六区） 3.95%（非六城区） 上海3.85%广州3.85%深圳3.85% 资料来源：光明网，上海本地宝，新华网，深圳本地宝，中国银河证券研究院 三、一线城市购房政策齐放松 2月6日，北京调整优化通州区购房政策，北京市内无房的户籍居民家庭、通州户籍居民家庭在北京市内已有1套住房的户籍居民家庭可在通州区购买1套商品住房等；2月7月，深圳发布《关于优化住房限购政策的通知》，户籍居民不再限定落户年限和缴纳个税、社保年限；非深圳市户籍居民家庭即成年单身人士（含离异）购买住房，个税、社保年限要求由5年调整为3年。此前广州和上海均在1月陆续降低购房门槛，我们认为楼市需求侧支持政策或将持续。 图3：2024年2月北京、深圳限购政策放松 时间城市放松政策 一、在本市未拥有住房的本市户籍居民家庭。二、在本市已拥有1套住房的通州区户籍居民家庭。三、在本市已拥有1套住房，与在通州区注册或经营 2月6日北京的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的本市户籍居民家庭。 四、在本市未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非本市户籍居民家庭。一、本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳 2月7日深圳个人所得税、社会保险年限要求。 二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。 资料来源：北京市住建委官网，深圳市住建局官网，中国银河证券研究院 四、投资建议 五年期LPR超预期下调25bp至3.95%，自2019年5月以来首次降至4%以内，一线城市首套房贷利率最低贷款利率均降至4%以内，下调幅度超市场预期，购房成本大幅下降，或将对楼市需求产生积极影响。 需求侧政策或将持续放松，我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好：万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活、中海物业；3）优质商业：大悦城、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。 五、风险提示 政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 图表目录 图1：2019.8-2024.2的五年期LPR3 图2：截至2024年2月20日一线城市最新首套房贷利率3 图3：2024年2月北京、深圳限购政策放松4 分析师承诺及简介 本人承诺以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 胡孝宇，房地产行业分析师，3年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023年7 月加入中国银河证券研究院。 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 评级标准 评级标准 评级 说明 推荐： 相对基准指数涨幅10%以上 评级标准为报告发布日后的6到12个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证50指数为基准，香港市场以摩根士丹利中国指数为基准。 行业评级 中性： 相对基准指数涨幅在-5%～10%之间 回避： 相对基准指数跌幅5%以上 推荐： 相对基准指数涨幅20%以上 谨慎推荐： 相对基准指数涨幅在5%～20%之间 公司评级 中性： 相对基准指数涨幅在-5%～5%之间 回避： 相对基准指数跌幅5%以上 联系中国银河证券股份有限公司研究院 机构请致电： 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层 深广地区： 程曦0755-83471683chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312suyiyun_yj@chinastock.com.cn 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层 上海地区： 陆韵如021-60387901luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671liyangyang_yj@chinastock.com.cn 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦 北京地区： 田薇010-80927721tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722tangmanling_bj@chinastock.com.cn 公司网址：www.chinastock.com.cn