房地产行业：五年期LPR下调15BP，稳楼市决心坚定

事件 2022年5月20日，中国央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）维持在3.70%不变；将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.60%下调至4.45%。 评论 五年期LPR获最大降幅，稳房地产市场决心坚定。继5月15日央行和银保监会下调首套房贷款利率下限、5月18日李克强总理指出要“稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展”后，央行将五年期LPR下调15BP至4.45%，创实施LPR机制以来的最大单次降幅，远超市场预期。与此前调整LPR不同的是，此次一年期LPR并未调整，大幅下调五年期LPR，可视为定向为房贷降息，一方面反映了当前房地产行业严峻的形势（我们在外发报告《政策放松全面加码，坚定信心加仓地产》中论述了预判房贷利率下下行的理由），另一方面体现了中央支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场的决心。 增量存量均受益，促进需求释放。自宣布下调首套房贷利率下限以来，各地银行积极推进，截至5月19日，据不完全统计，已有广州、深圳、重庆、郑州、宜宾等20个城市出现4.4%的房贷利率（涵盖一二三四线城市）。而此次下调LPR后，首套房贷款利率下限调整为4.25%（为历史较低水平），二套房贷款利率下限调整为5.05%，以首套房贷款100万（30年等额本息）为例，4.25%的利率较4月份全国主流房贷利率5.17%，月供降低550元，总还贷额降低20万。对于增量市场，无论购买首套还是二套住房，贷款利率均有下降，预计能有效促进购房需求的释放；同时对于存量市场，房贷利率也将随着LPR的变动下调，存量房还贷压力也将有所减小，能适度提升居民购买力。 短期房贷利率下限再下调难度较大，后续政策或更注重协同性。①调整首套房贷款利率下限以及LPR下调15BP已属于较为重大的利率调整，上一次调整利率下限是在2019年8月（推行房贷利率与LPR挂钩），我们认为短期全国层面再次对贷款利率进行调整的可能性较小。②若在一系列的宽松政策出台后，房地产市场仍持续处于低迷状态，后续的政策出台或更加注重协同性，目前虽然房贷利率有下调且多数城市放开限购要求，但仍有部分城市二套房首付比例较高，二套房认定标准也较为严格，购房门槛相对较高，预计后续首付比例将继续下调、限贷标准或扩大松绑范围，各类政策协同发力促进房地产市场稳定发展。 2021年下半年市场销售面积基数较小，预计2022年三季度出现同比回升。本轮调控宽松从2022年3月份开始，截至目前，信贷端多数城市房贷利率和首付比例都有下调；需求端除了一线城市外，大部分城市（包括杭州、成都等基本面好的新一线城市）都有放开限购限售要求；供给端对房企预售资金监管已经放松、对民企融资支持也在陆续加大等，对标2014-16年周期，政策宽松从2014年6月启动，8月起全国商品房销售同比降幅逐步减小，2015年初同比恢复增长，调整周期在半年以上。本轮调控周期中受到疫情扰动以及2021年上半年高基数的影响，预计2022年上半年市场销售同比仍然为负，假设2022年下半年市场销售回归前五年平均水平，在2021年下半年低基数背景下，预计三季度起（8月）月度销售面积同比回正，且基本面好的一二线、长三角城市将率先回暖。 投资建议 目前房地产调控宽松政策持续出台，坚定看好地产全年行情，预计基本面好的一二线、长三角城市将率先企稳回暖，且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。首推重点布局优质城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：LPR品种历史走势图 图表2：2017-2022年全国商品房月度销售面积（万方） 图表3：30年100万元房贷月供和总还款测算（等额本息） 图表4：近期推出4.4%房贷利率城市统计 图表5：A股地产公司PE走势 图表6：港股地产公司PE走势 图表7：港股物业公司PE走势 图表8：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 疫情影响市场恢复。若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。