2024年百度房地产开发商百度房开商行业年度报告

1 百度大数据精准赋能，构筑高效确定性品效营销 AI时代，衍化房企智能数字化转型 2024年百度房地产开发商行业年度报告BY-IMS 序： 一：2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，中央和各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，尤其出台“认房不认贷”进一 步刺激楼市回暖与反弹，政策环境已接近2014年最宽松阶段；但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏； 二：展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对明年稳投资起到重要 作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。 三：百度房产集自身平台优势，2023以房产人群日均检索DAU1亿+庞大需求市场，为各大房企提供业绩发展输出源动力之外，2024年我们将继续保持初心，全身心为各大合作房企提供更好的营销服务与支持，赋能房企业绩发展； 在整体楼市发展不确定性之下，百度作为国内TOP级购房人群流量聚合平台之一，我们要为房企业务发展提供确定性支持！ 01 楼市之变 02 用户之变 03 百度之变 2 打开一扇门，看看里面的世界，在不确定性的时间碎片中，探寻未来创造确定性价值的钥匙… 楼市之变 趋势一：政策趋势二：土拍趋势三：房价趋势四：供给 频次放宽→质量加深一线集中→优质侧重新建上涨→二手下跌常规选择→现房偏向 供求关系重大变化之下各地继续深入质量优化购房政策 拿地集中一线城市且侧重转移向其它城市优质版块 新建住宅价格长线小幅上涨二手住宅持续低迷 商品房销售面积/额下跌现房需求选择偏向增长明显 3 四大趋势 政策层 趋势一.频次放宽→质量加深：供求关系重大变化之下各地继续深入高质量优化购房政策 -宏观环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能； -政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地； 7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。根据中指监测， 今年截至11月，已有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策完全放开； 月份 合计 优化限购 优化限贷 优化限售 调整公积金 优化限价 购房补贴 优化预售资金 监管 引才及落户 1月 60 4 8 0 21 0 10 3 5 2月 59 3 7 2 21 1 20 5 18 3月 68 4 1 5 38 2 14 8 3 4月 62 4 0 2 33 2 5 2 4 5月 38 3 2 0 23 1 4 1 3 6月 36 0 1 3 20 2 8 4 3 7月 40 0 1 1 24 0 5 1 1 8月 57 3 8 2 26 0 8 1 6 9月 92 26 54 11 23 4 15 3 6 10月 51 3 10 2 29 1 16 5 3 11月 49 3 14 1 27 4 18 8 5 200 158 150 145 151 111 100 9998 82 92 6059 6862 57 50 51 48 51 49 34 35 21 383640 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 2022 2023 2022年-2023年各地因城施策频次-连续深入加码购房政策 2023年主要政策类型出台频次对比-质量优化购房政策 4 数据来源：中指指数2023 土拍层 趋势二.一线集中→优质侧重：拿地集中一线城市且侧重转移向其它城市优质版块 2023年1-11月22城两集中住宅用地成交情况(市本级，万m²，亿元)-一线成交楼面均价上涨 土拍热度方面，2023年在新房销售端修复缓慢影响下，房企拿地力度及策略并未转变。北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成左右；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地，房企向优质板块侧重，这些地块普遍竞争激烈，带动城市整体地块达上限占比超三成。天津、苏州、南京、青岛、重庆等地； 22城2022年-2023年1-11月高溢价住宅用地成交规模对比-成交面积整体同比增长 500 450 400 350 万300 平250 方 米200 150 100 50 0 2023年成交规划建筑面积 2022年成交规划建筑面积同比 城市 推出 成交 规定建面 同比 规划建面 同比 出让金 同比 成交溢价率↓ 地价达上限占比 底价成交占比 合肥 574 -60% 405 -55% 416 -35% 16% 64% 25% 深圳 157 -69% 122 -74% 304 -59% 11% 50% 33% 厦门 71 -76% 60 -74% 240 -55% 10% 50% 38% 成都 996 -26% 877 -19% 1004 -10% 9% 38% 49% 杭州 945 -20% 831 -29% 1577 -18% 8% 56% 31% 北京 588 12% 492 2% 1547 -4% 8% 42% 40% 广州 952 4% 563 -23% 952 -8% 8% 31% 64% 宁波 508 -7% 363 -59% 411 -47% 7% 32% 60% 福州 355 -22% 265 -2% 335 16% 7% 30% 58% 上海 900 -18% 732 -30% 1838 -32% 6% 63% 27% 苏州 569 -19% 485 -16% 800 -1% 5% 16% 68% 南京 857 -19% 717 -10% 999 -21% 5% 12% 73% 济南 665 5% 406 -6% 186 -14% 5% 16% 83% 长沙 647 -43% 387 -57% 240 -42% 3% 19% 73% 青岛 300 -61% 248 -47% 224 -25% 2% 9% 82% 天津 807 18% 439 43% 417 92% 2% 8% 91% 武汉 947 21% 391 -34% 294 -44% 1% 5% 89% 长春 588 431% 248 249% 72 348% 15 0% 94% 重庆 239 -49% 210 -44% 166 -30% 1% 10% 80% 无锡 482 -31% 416 -41% 521 -36% 0% 0% 98% 郑州 514 -42% 398 -11% 178 -25% 0% 0% 96% 沈阳 115 -56% 100 -39% 37 -43% 0% 0% 100% 合计 12776 -23% 9156 -30% 12579 -23% 7% 28% 63% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% 天津济南广州苏州成都厦门福州北京南京上海杭州武汉长沙合肥青岛宁波无锡深圳重庆郑州长春沈阳 受核心区优质地块成交占比提升影响，各线城市均呈现不同程度上涨。一线城市土拍情绪整体较稳，成交楼面均价上涨8.6%，其中北京、上海今年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州部分地块甚至流拍。二线城市今年持续推出优质地块，成交楼面均价整体上涨10.3%，10月以来济南、合肥、成都、福州相继有地块竞拍出较高溢价率； 5 数据来源：中指指数2023 房价层 趋势三.新建上涨→二手下跌：新建住宅价格长线小幅上涨，二手住宅持续低迷 1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷； 2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化-新建上涨，二手持续下跌 2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化-23年二手房下跌明显 新房下跌个数 二手房下跌个数 99 43 0.6% 百城新建任宅价格环比 百城二手住宅价格环比 0.3% 0%0.05% - .3% - -0.56% 100 80 60 40 020 0 21-01 21-02 21-03 21-04 21-05 21-06 21-07 21-08 21-09 21-10 21-11 21-12 22-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06 22-07 22-08 22-09 22-10 22-11 22-12 23-01 23-02 23-03 23-04 23-05 23-06 23-07 23-08 23-09 23-10 23-11 21-01 21-02 21-03 21-04 21-05 21-06 21-07 21-08 21-09 21-10 21-11 21-12 22-01 22-02 22-03 22-04 22-05 22-06 22-07 22-08 22-09 22-10 22-11 22-12 23-01 23-02 23-03 23-04 23-05 23-06 23-07 23-08 23-09 23-10 23-11 0.6% 2023年初，受积压购房需求释放影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价格环比跌幅短暂收窄；年中市场下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9月“认房不认贷”政策落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为明显； 6 数据来源：中指指数2023 供给层 趋势四.常规选择→现房偏向：商品房销售面积/额下跌，现房选择偏向需求增长明显 国家统计局，2023年1-10月，全国商品房销售面积为9.3亿平方米，同比下降7.8%，现房销售2.0亿平方米，同比增长15.6%，表现明显好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.5%，较2022年末提升4.2个百分点。百城综合数据解析，新建商品住宅销售走势23年走低，但一线城市整体处于增长趋势中； 2016-2023年100个代表城市新建商品住宅1-11月月均销售面积及同比走势-23年同比降低 2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势-23年5月起同比持续走低 7000 6000 5000 万 平4000 方3000 米 2000 1000 0 2016.1~112017.1~112018.1~112019.1～112020.1～112021.1～112022.1～112023.1～11 40% 月均销售面积 同比 20% 0% -20% -40% -60% -80% 7000 6000 万5000 平4000 方3000 米2000 1000 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20202021202220232019 2016-2023年各梯队代表城市商品住宅1-11月月均成交面积及同比走势-23年一线同比增长 2023年1-10月30个代表城市套总价均值和中位数同比变化图-核心城市上涨居多 月均销售面积 同比(右) 67 46 3% -2% -30% -37% 16 -39%-10% 一线 二线 三线 120 100 万 平80 方60 米 40 20 0 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 17% 套总价均值变化 18% 15% 16% 12%11% 8% 9%8%7% 7% 5%5% 1% 3%2%2% 2% 0% -2%-3%-4% -3% -