2023不动产行业数字化转型应用现代化白皮书

不动产行业数字化转型之应用现代化白皮书 主编单位 深圳市明源云科技有限公司华为云计算技术有限公司 中国信息通信研究院云计算与大数据研究所应用现代化产业联盟 参编单位 （排名不分先后） 明源不动产研究院中软国际有限公司 重庆国资大数据智能科技有限公司海开智慧（北京）科技服务有限公司深圳湾科技发展有限公司 武汉经开投资有限公司客户通物业研究院 北京构力科技有限公司深圳市沃享科技有限公司 深圳市海东青营销服务有限公司 参编人员 童继龙吴振亮郭世伟南乐陈军素李雪张雨婷刘翔田国杰程虹杰孔鹏王立军熊力扬马锦怡张帆邹恒祥张盛安黄毅翟传璞刘恒汪维敏李丹丹喜超刘如明周丹颖李祯然袁浩麟 李思默孙源杨海亮吴向旭苏康刘灿夏春伢柳伽高江田野黄书黄珊莲谭毅楚仲国 刘丽珍徐拓艳朱庭乐刘宏琛罗涛崔腾罗成 前言 preface 数字时代重塑产业格局，不动产行业逐步从追求高速增长转向聚焦高质量发展。数字化转型激活了不动产企业的内生增长力，是不动产企业发展的必由之路，而应用现代化则是践行数字化转型的落地抓手。应用现代化将深化企业内功，借助前沿的发展思路、技术工具与生产模式，驱动不动产行业的现代化升级。 本白皮书从不动产行业的数字化转型发展趋势着手，分析其通过应用现代化实现数字化转型目标的实施路径，提出“不动产行业云”生态的构想及实现方案，并借助典型案例帮助需求方匹配与自身业务愿景更吻合的实践路径，推动不动产行业的整体的数智化发展。 期望本白皮书能够加深不动产行业对应用现代化的认知，推动不动产行业应用现代化建设的广泛落地，进而深化落实不动产行业的数字化转型。 目录 contents 一、不动产行业发展概述16 （一）不动产行业四大业务形态7 （二）不动产行业机遇与挑战分析7 1、涉建类业务7 2、涉房类业务7 3、涉资类业务7 4、涉产类业务8 （三）不动产行业发展趋势洞察8 1、涉建类业务8 2、涉房类业务9 3、涉资类业务…10 4、涉产类业务11 二、数字化创新重塑不动产行业12 （一）全球数字化进程持续推进，面向行业的创新发展提速13 （二）我国数字战略深入贯彻，驱动各行业企业数字化转型13 （三）不动产行业把握转型机遇，积极探索数智化发展路径14 1、不动产行业数字化趋势…14 2、不动产行业数字化应用的三大阶段…15 3、不动产企业数字化转型的五大原则16 4、不动产企业数字化转型的八大必备要素…16 5、不动产企业数字化转型的四个方向…17 6、不动产企业数字化转型框架（4A架构原则）…17 三、应用现代化，不动产企业制胜之路20 （一）应用现代化的产业定位与前景展望20 1、应用现代化定义…20 2、应用现代化价值定位…20 （二）、不动产行业应用现代化实施路径22 1、不动产行业应用现代化建设的成功始于科学的统筹规划…22 2、因地制宜选择实施路径是不动产行业应用现代化落地的保障…23 四、基于应用现代化共建“不动产行业云”生态25 （一）不动产行业云构想26 1、行业云-具备垂直性的业务模块组合…26 2、PBC-不动产行业云的最小能力因子…26 3、“IaaS+PaaS+SaaS+生态伙伴”为核心的不动产行业云…26 （二）不动产企业应用现代化升级技术和工具27 1、IaaS与通用PaaS…27 2、不动产行业PaaS…28 3、不动产行业SaaS…30 （三）以不动产行业云为载体构建行业生态37 五、不动产行业应用现代化最佳实践38 （一）海开“数字大脑”管理平台，构建集团数字化大格局39 （二）保利发展控股“筑善云”智慧工程项目40 （三）深圳湾科技“数字化+VR”智慧产业园区41 （四）武汉经开打造“双创”+“双智”创新园区42 1 不动产行业发展概述 一、不动产行业四大业务形态 不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物1，比如土地、房屋、道路、桥梁、宗海、林木等地上附着物。 不动产行业，是指围绕不动产进行生产、服务的经营单位或者个体的组织结构体系。 具体到业务形态上，可分为四类：涉建类业务（自建业务和代建业务）、涉房类业务、涉资类业务（经营类不动产资产管理）和涉产类业务（产业服务运营与经营类不动产运营管理）。 二、不动产行业机遇与挑战分析 不动产行业四大类业务因其具体形态与业务诉求不同，面临的机遇与挑战也各不相同。 1、涉建类业务 自建业务主要承担公司内部新开发项目的建设任务。然而，在当前业务量减少、外部竞争激烈的背景下，该业务面临着提高工程质量、降低成本以及弹性运营等多方面的挑战。一旦上述问题得到有效解决且团队能力得到提升后，该业务也有机会承接外部项目，进而涉足代建业务领域。 代建业务，因其净利润较高，正成为公司内部推广的重点，并逐渐成为众多房企的新增长曲线。其轻资产型管理模式的特性使得商业风险较小、对资金要求较低，因此，在房地产行业资金紧张、风险加大的环境下，代建业务成为开发商有效扩张的重要途径。 2、涉房类业务 当前房地产行业处在高位的平台期，规模总量见顶，进入存量时代，同业竞争压力大，销量的急转直下对房地产企业的经营带来较大冲击，极大影响房企现金流，包括基本性开支、相关工程款项支出等。 城市分化以及同一城市的板块分化对企业提出更高要求，企业不仅要看懂城市间的个性化，还要洞察城市内细微板块之间的变化。此类细微的变化，以及短周期和小机会，要求房企在投资过程中具备精细化管理能力。 同时，用户需求变化和产品更新换代带来了客研和产品设计方面的挑战。 这些挑战倒逼房企修练内功，提高自身能力，逐步实现多元化转型，或者有资源有能力承接一些国家保障房业务，也不失为房地产公司的一种机遇。 3、涉资类业务 在新时代背景下，国有资产的发展迎来国家政策红利、社会资本倾斜、地方政府支持等多重利好，为国有资产带来“做强、做优、做大”的发展新机遇。 同时，在新的机遇面前，国企承接国有资产保值增值的任务，职能变化引发经营变革、规模变化带来管 1来源：中国法学会 理升级、产业升级导致业务复杂性，为企业资管业务的发展带来新挑战。 后续，围绕企业资产管理的众多挑战，涉资类业务需要在思维认知层面进行提升，同时重点建设和完善资管体系。 4、涉产类业务 我国大力发展实体经济，在“脱虚向实”的导向下，产业园区作为实体经济的载体极大刺激各地建设产业园的需求。目前各地园区数量饱和度较高，已进入存量时代，同时，各园区的同质化严重加剧了竞争环境。 如何在一片红海中找出独特竞争优势，如何升级园区管理能力，如何升级园区的生态运营、产业服务等内容，如何借助数字化转型完成上述管理和产业服务的升级，将是涉产类业务面临的重大挑战。 三、不动产行业发展趋势洞察 不动产行业四大类业务形态的业务定位不同，发展现状与发展阶段不同，因此发展趋势也各有侧重。 1、涉建类业务 涉建类业务主要包括企业的不动产自建业务和代建业务，其中代建业务涵盖了政府类委托代建、资本代建、商业代建等多个领域。随着市场需求的不断变化以及自身高质量发展的诉求，涉建类业务呈现以下四大发展趋势： 趋势一：更加注重绿色化发展 结合国家“双碳”战略的实施，涉建类业务将更加注重绿色化发展，推动绿色建筑替代传统高耗能建筑。在节能设计、新能源设施选择、绿色建筑材料选择、现场施工与安装、工程服务等方面进行全面实施，促进企业实现可持续发展。 趋势二：更加注重技术创新和变革 随着科技的不断发展，新技术在建筑施工领域的应用将更加广泛。涉建类业务将通过对机器人、3D打印、BIM数字化、无人机、智能化设备等新技术的研究和应用，提高施工效率、降低成本、改善质量、减少安全风险，实现建设施工领域的技术创新和变革。 趋势三：更加注重商业模式创新 随着行业集中度的提升和项目复杂性的增加，涉建类业务的商业模式也将不断创新。政府代建、资本代建、纯开发代建、融资配资代建等代建模式以及多种收益模式（代建管理服务费、营销费、固定收益模式、优化降本奖励、费用节约奖励、激励类奖励、垫支利息收益、融资配资收益等）将更加丰富和灵活，以适应不同项目的需求，实现商业模式的创新和发展。 趋势四：更加注重数字化助力高质量发展 借助项目建设数字化，涉建类业务将打造项目的数字化体系，实现项目的进度、成本控制、质量、安全等内容的信息化、在线化、智能化管理。这将有助于提高工作效率，控制好成本，守住安全红线，保住质量 底线，管好进度动线，助力涉建类业务的项目实现高质量规模化建设开发。 综上所述，涉建类业务在未来的发展中将更加注重绿色化、技术创新、商业模式创新和数字化等方面的发展，以适应市场需求的变化和实现自身的高质量发展。 2、涉房类业务 随着我国城镇化建设的推进，截至2022年底，我国城镇化率已达到65.22%1，一线城市城镇化率则更高，如2022年上海市常住人口城镇化率为89.3%2、2022年末北京城镇化率为87.6%3。然而，房地产行业市场规模在2022年回落至13.3万亿，相较于2021年的18.2万亿有大幅度的减少。我国房地产行业正在经历一场深度调整，对企业带来了新的挑战和机遇。在相关政策的引导和市场供需环境的变化下，房地产行业将呈现以下六大发展趋势： 趋势一：房地产作为国民经济支柱产业的地位依旧稳固，将持续发挥对国内经济的稳定作用。 房地产作为国民经济支柱产业，目前还处在调整阶段，后续将逐步趋于改善。中央层面继7月、8月密集发声并出台多项重磅稳楼市政策之后，9月份进入相对平静的观察期，仅财政部、税务总局、住建部联合发布公告，明确保障性住房有关税费优惠政策。除此之外，央行货币政策委员会召开2023年第三季度例会重申，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，调降首付比例和二套房贷款利率下限，推动降低首套房贷利率落地见效，推动建立房地产业发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。 趋势二：利润将回归合理水平 在市场供需变化和房地产相关政策的影响下，房地产开发行业的利润率逐渐降低。根据国内上市的139家房地产公司的财务数据统计，2020年平均净利润率为9.61%，2021年为3.08%，2022年为-1.48%，暴利时代已成为历史。随着市场新的供需平稳调整，预计后续房地产行业的利润率也将趋向于各行业的平均利润水平（5-10%）。 来源：明源不动产研究院 图1中国房地产行业上市公司利润率分析（2013-2022） 2数据来源：长江商学院 3数据来源：上海市统计局 4数据来源：北京市人民政府 趋势三：管理回归，企业将更加关注自身管理能力的提升 从土地获取、用户研究、项目设计、计划建设、营销策划、用户管理、销售管理，再到用户服务管理等，企业内部的专业分工越来越精细化，管理越来越精益化，对于内部各业务的协同和管理效率提升提出了更高的要求。 趋势四：企业将更加注重长期价值的管理打造 在地段相近、产品同质化严重、营销手段趋同的当下，企业品牌、产品品质和用户服务口碑等软性实力将成为影响购房者选择的关键因素，因此，企业将会更加注重这些可以产生长期价值的管理打造。 趋势五：财务安全将受到更多关注，特别是现金流管理，以及进一步降低负债 近几年，高负债企业在市场风险预估不足、现金流管理不达预期等因素下频频暴雷。因此，房地产公司将更加关注财务安全，对于现金流管理、投融资等方面会更加理性。 趋势六：数字化转型将成为企业提升竞争力的重要手段 行业竞争的加剧、行业利润的整体下滑对企业提出精益化管理、快速准确决策、高效执行的要求，除了提升管理水平，企业还需要借助数字化来完成上述组织能力的升级，数字化与业务的深度融合将成为关键。 3、涉资类业务 近十年来，全国非金融类国有及国有控股企业的资产规模呈现强劲的增长势头。在2012年至2020年 的八年间，资产规模增长了两倍多，总额达到了268.5万亿元，年均增长率高达14.9%5。这种超级增长在中国国有资产中独树一帜，远超过了其他类型企业的资产增长，甚至在世界各国的政府和企业资产增长中