1月百强房企销售点评：销售承压，政策博弈

事件：克而瑞公布2024年1月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企1月单月销售金额同比变化-42.1%、-41.7%、-32.7%、5.6%，增速较2023年12月分别变化+8.9pct、+6.7pct、+20.5pct、-42.0pct。 1月百强销售额同比降幅再度扩大 2024年1月，百强房企单月销售金额环比下降45.0%，同比下降31.5%，同比增速较2023年12月提高0.6pct；1月累计销售金额同比下降31.5%，增速较1-12月下降12.7pct。百强房企单月销售金额中9家环比增长，较12月减少20家，7家同比增长，较12月不变。全口径下，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企1月单月销售金额同比变化-42.1%、-41.7%、-32.7%、5.6%，增速较2023年12月分别变化+8.9pct、+6.7pct、+20.5pct、-42.0pct。2024年，1月，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企全口径销售金额入榜门槛分别达76、35、20、11、4亿元，同比变化-29.3%、-30.8%、-40.9%、-47.8%、-17.0%，其中TOP50门槛下降最为明显。 整体来看，百强同比增速下滑，各性质房企同比普降，市场仍处于筑底阶段。我们认为，销售波动主要或与1）23年同期积压需求迅速释放，导致市场相对基数较高；2）1月开年，新房市场季节性回落，新房供求两淡；3）房价走弱，行业信心和市场预期仍处低位，对购买力形成制约。4）12月恰属年末，房企加强促销、推盘力度冲刺业绩，使得环比基数较高。但同时我们也可以关注到，1月末广州、苏州、上海等城市相继松绑限购，核心一二线城市大概率陆续跟进，政策宽松也将进入加速落地阶段，随着政策持续发酵，我们预计局部城市或将迎来小幅放量。 分化格局继续演绎，龙头央企韧性较好 TOP20房企中单月销售额均同比下降，有11家房企降幅超30%，18家房企降幅超过20%，碧桂园降幅最大，同比-71.8%。TOP50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为国贸地产(145.2%)、合生创展(19.6%)、仁恒置地(11.3%)、星河地产(10.8%)、华侨城(10.4%)。分类型来看，1）地方国企方面，1月单月销售金额同比-26.6%，较上月+6pct，好于央企/民企（-26.8%/-46.4%），百强整体增速受民企影响较大，建发/越秀/华发1月单月分别同比-22.2%/-25%/-46.7%， 较上月分别-33pct/-38pct/-51pct。2）央企方面，1月单月同比-26.8%，较上月+16pct，保利/中海/招蛇/华润/金茂1月单月分别同比-31.2%/-16%/-23.9%/-28.8%/-36%，较上月分别-24pct/-21pct/-24pct/-31pct/-27pct。3）典型非国央企，万科/龙湖/金地/新城/滨江1月单月分别同比-30.6%/-28%/-40.2%/-35.1%/-14.1%，较上月分别-20pct/-14pct/-9pct/-0pct/-14p Ct 。1月百强房企延续分化格局，相比之下，龙头央企降幅较小，销售增速呈回暖趋势。部分国央企单月增速降幅较大，或与23年高基数有关。民企销售表现普遍较乏力，预计信用资质对购房选择的影响仍将持续一定时间，本轮融资政策强调“一视同仁”，落地后民企资金压力或有望缓解。 融资支持+限购放松，政策双向发力或带动销售回暖 24年1月，经营性物业贷范围扩大，融资协调机制建立。从落地情况来看，1月31日，内蒙古、广东加快建立城市房地产融资协调机制，要求尽快提出第一批给予融资支持的项目名单。重庆、昆明、哈尔滨、青岛已通过房地产融资协调机制梳理出第一批房地产项目“白名单”并向辖内主要银行推送。2月1日，武汉已经确定了第一批房地产项目融资“白名单”。我们认为，经营性物业贷和协调机制的建立分别从集团和项目层面对房企融资性现金流形成较直接利好，尤其是非国央企性质房企，短期有望对冲基本面下滑带来的销售回款压力，未来行业供给侧出清范围扩大的概率较小。 投资建议：24年以来广州、上海房限购宽松，其他一线有望跟进，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。我们认为需求不稳、政策延续，供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：宏观经济不及预期；施策力度不及预期；行业销售下行超预期 图1：TOP100房企单月销售金额 图2：TOP100房企累计销售金额同比 图3：TOP100房企分梯度单月销售金额同比 图4：TOP100房企单月权益销售金额 图5：TOP100房企累计权益销售金额同比 图6：TOP100房企分梯度单月权益销售金额同比 图7：房企全口径销售金额热力图（单位：%）