另类资产周报：关注高评级转债中的高YTM个券

证券研究报告 【另类资产周报】关注高评级转债中的高YTM个券 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年1月28日 2024年第5期总第88期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs板块跑输股指、信用债。受权益情绪影响，本周REITs先跌后涨，全周REITs指数周涨跌幅为-0.61%。本周各指数涨跌幅表现:沪深300指数 >国债>可转债>高收益信用债>REITs。本周表现最好的3只REITs：华安张江产业园REIT、华夏北京保障房REIT、华夏杭州和达高科产园REIT，涨 跌幅分别为3.79%、2.04%、1.79%。 政策频频落地，权益止跌转涨，可转债微涨0.18%。本周重磅政策频出，周三超预期宣布降准0.5个百分点；金融监管局表示房地产业对国民经济有重要影响，金融责无旁贷；住建部表示各城市可以因地制宜调整房地产政策。受积极的政策推动，权益市场由跌转涨，宏观景气度敏感性较高的大宗商品、传统周期板块涨幅在1.75%以上。转债表现上，大宗商品（0.88%）>稳定（0.87%）>传统周期（0.13%）>TMT（-0.02%）>消费 （-0.78%）>新兴周期（-0.88%）。 策略展望 公募REITs23年4季度经营业绩整体稳健，能源、保租房板块业绩完成度最高。REITs4季报已披露完毕，产业园REITs中，保障房板块营业收入多数小幅上涨，而仓储物流、产业园板块则分化，出租率与租金都有涨有跌；收益权REITs营业收入则受季节性、自然资源等因素影响而波动，整 体运营稳健。从可供分配金额完成度看，除生态环保板块完成度在8成左右外，其余板块均达标，能源、保租房板块完成度较高，不过前者板块内部分化较大，后者则较为均衡。本周保租房、能源两个板块REITs表现最佳，体现投资者对4季报表现定价，近期仍建议关注这两个板块的REITs表现。此外，继续跟进几单消费基础设施REITs的发行及上市进展，嘉实物美消费REIT已结束募集，华夏华润商业资产REIT将于1月30日起发售。 转债关注高评级、高YTM个券，政策博弈期间，可将仓位略微向景气敏感板块倾斜。转债百元平价溢价率回落至22年以来13.70%分位数，估值吸引力增强；但我们所跟踪的基本面扩散指数仍环比下行，高频数据暂未看到明显起色，权益及转债的波动或仍难以避免，建议可转债维持中性 仓位。个券选择上，一是以纯债思路，关注高评级可转债中高YTM的个券，获取较高到期收益的同时，享受“免费的看涨期权”，这一策略较为适合负债相对稳定、对估值波动有一定容忍度的自营类账户或定开产品；二是不排除后续仍有积极政策落地，可以在防守型转债仓位内部略微向景气敏感的板块倾斜，如低波动板块中的大宗商品板块。 公募REITs：REITs板块跑输股指信用债 REITs板块表现：REITs板块跑输股指信用债 本周（1.19-1.26以下同）本周各指数涨跌幅表现:沪深300指数>国债>可转债>高收益信用债>REITs。本周REITs指数周涨跌 幅为-0.61%。而股市周涨跌幅为1.96%，高收益信用债涨跌幅为-0.07%，REITs板块跑输股指、信用债。 本周各板块REITs涨跌幅:保障性租赁住房>能源基础设施>生态环保>交通基础设施>仓储物流>园区基础设施。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 指数名称 REITs 中债国债总指数 中债高收益企业债全价指数 沪深300 中证转债 本周涨跌幅 -0.61% 0.30% -0.07% 1.96% 0.18% 各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年初累计涨跌幅，与行业指数对比 本周涨幅 上周涨幅 今年累计涨幅 本周换手率(%) REITs板块 -0.61% 1.68% -4.76% 5.60 产权类 -0.91% -7.72% -19.98% 6.36 园区基础设施 -1.42% 3.73% -11.71% 6.66 仓储物流 -0.83% 8.78% -14.75% 6.41 保障性租赁住房 0.21% -1.56% 3.44% 5.66 收益权类 -0.51% 0.88% -1.81% 4.84 交通基础设施 -0.66% 1.15% -0.76% 2.80 能源基础设施 -0.31% 0.00% -3.48% 6.84 生态环保 -0.49% 2.74% -3.37% 10.00 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来， 年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs板块表现：产权类REITs与信用债利差提升11.06BP 本周REITs大幅下跌、股市上涨，REITs整体跑输股指信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差约为269.78bp，约处于97.74%分位数水平。从相对估值来看，REITs的长期价值已经逐渐显现。 本周REITs平均换手率5.60%，环比上周下降16.07%，高于23年4季度的均值 4.47%。 6.0% REITs与AA利差(BP，右轴) 中债企业债到期收益率(AA):3年 产权类现金分派率均值 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 REITs沪深300（右轴） 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 REITs/沪深300REITs/国债指数 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 REITs换手率，右轴（%） 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 富国首创水务REIT 中航首钢生物质REIT 中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT 华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设施…浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房…华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT红土创新深圳人才安居REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT 富国首创水务REIT 中航首钢生物质REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT 中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT 华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设施…浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房… 华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT红土创新深圳人才安居REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT 华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT REITs周表现:华安张江产业园、华夏北京保障房、华夏杭州和达高科产园表现最好  本周表现最好的3只REITs：华安张江产业园REIT、华夏北京保障房REIT、华夏杭州和达高科产园REIT，涨跌幅分别为3.79%、 2.04%、1.79%。  本周换手量最高的3只REITs：嘉实京东仓储基础设施REIT、中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT。 各类REITs周涨跌幅 各类REITs周换手率 换手率（%） 12.43 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 周度涨跌幅 14 3.79% 2.04% 12 10 8 6 4 2 0 0.62% -0.11% 9.49 1.79% 0.92% 0.68% 0.53% -1.26% -0.49% 0.19% 9.27 9.79 7.409.48 10.22 6.348.92 -0.21% -1.12% 7.44 4.67 2.14 -0.97% -3.05% -2.81% -1.05% 6.84 -0.55%-1.00-%0.40% -3.78% -0.05% 5.125.43 -1.15% 5.87 -0.49% 5.52 4.26 3.10 5.37 -4.83% -4.48% -0.14% 3.16 4.524.63 -3%-1.99% -4% -5% -6% 2.543.092.183.58 1.38 0.50 3.43 -3.61% -4.49% 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 交通基础设施 能源基础设生态环 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 交通基础设施 能源基础设生态环 施 保 施 保 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs静态估值：REITs静态估值整体偏低 REITs静态估值整体偏低。1）产权类REITs现金分派率在历史97.7%分位数，当前园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房现金分派率分别为6.23%、5.81%、4.33%。2）经营权类REITsIRR在历史96.8%分位数，当前交通设施、能源和生态环 保板块IRR分别为10.74%、5.70%、7.26%。 23年4季度REITs经营整体稳健。产业园REITs中，保障房板块营业收入稳健小幅上涨，而仓储物流、产业园板块则分化，出租率与租金都有涨有跌；收益权REITs营业收入则受季节性、自然资源等影响而波动，整体运营稳健。从可供分配金额完成度看，除生态环保板块完成度在8成左右外，其余板块均达标，能源基础设施、保障性租赁住房板块完成度较高，不 过前者板块内部分化较大，后者则较为均衡。本周市场也对此有一定反应，保障性租赁住房、能源基础设施是本周表现最好的两个REITs板块。 各板块REITs的静态估值水平 资料来源：Wind，平安证券研究所。 备注：Caprate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，板块IRR/Caprate根据板块中样本根据市值加权计算。REITs板块的NAV折溢价率=总市值/底层净资产估值-1，P/FFO=总市值/24年预计可供分配金额，若无24年预计可供分配金额则用23年预计可供分配金额，再次使用22年实际可供分配金额。 可转债：政策频频落地，可转债微涨0.