另类资产周报：REITs大涨，关注经营好、分派率高的产权类个券

证券研究报告 【另类资产周报】REITs大涨，关注经营好、分派率高的产权类个券 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年2月25日 2024年第8期总第91期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs板块跑赢股指信用债。全周REITs指数周涨跌幅为6.91%。本周各指数涨跌幅表现:REITs>沪深300指数>可转债>国债>高收益信用债。本周表现最好的3只REITs：博时招商蛇口产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT，涨跌幅分别为21.47%、19.50%、16.55%。 转债跟随权益上涨2.11%，市场情绪更偏积极。节前呵护资本市场的一揽子政策落地后，本周权益延续回暖。各权益行业普涨，TMT板块表现最佳，这一方面是风险偏好修复的过程中，高波动资产的涨幅往往更大；另一方面也受益于Sora的主题催化。本周转债继续跟随权益上涨，与节前一周相比，转债的情绪更偏积极，一是体现在转股溢价率抬升幅度扩大，本周百元平价溢价率提升2.75个百分点（前一周1.36个百分点）； 二是转债成交量提升。转债表现上，TMT（3.36%）>传统周期（2.40%）>新兴周期（2.38%）>稳定、大宗商品（1.98%）>消费（1.29%）。 策略展望 多因素推动REITs大涨，关注经营状况好、现金分派率高的产权类个券。本周，证监会“4号文”、全市场风险偏好转暖、LPR降息，共同推动REITs大幅上涨，且前期调整幅度较大的产权类（尤其是产业园、仓储物流）反弹幅度更大。展望后续，风险偏好和流动性或将继续推动REITs整体修复。择券上，产权类REITs超跌反弹的趋势或将延续，而现金分派率较高的个券会更受长期资金的青睐，建议关注经营状况稳健、现金分 派率较高的产权类REITs，如中金普洛斯仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT等。 转债多看少动，继续保持高评级高YTM+防御性板块结合的策略，获取稳妥收益。上证指数8连阳，回到3000点的关键点位之上；权益流动性指标并未继续大幅转好，股票型ETF小幅流出，Wind全A成交量仅微增；加之商品房销售量价仍在走弱，不排除权益会有所回踩。我们建议转债的仓 位上要比节前更加谨慎，多看少动。择券上，我们认为防御性策略仍然有价值，一是权益若有回踩，防御性板块受影响更小；二是在本轮修复中，防御性板块的权益、转债表现相对于其他板块也不弱，或因降息过程中，红利类主题仍有优势。因此，仍然建议保持高评级高YTM+防御性板块结合的策略，获取较为稳妥的转债收益。 公募REITs：REITs板块跑赢股指信用债 REITs板块表现：REITs板块跑赢股指信用债 本周（2.8-2.23,以下同）本周各指数涨跌幅表现:REITs>沪深300指数>可转债>国债>高收益信用债。本周REITs指数周涨跌 幅为6.91%。而股市周涨跌幅为3.71%，高收益信用债涨跌幅为0.33%，REITs板块跑赢股指信用债。 本周各板块REITs涨跌幅:仓储物流>园区基础设施>保障性租赁住房>生态环保>能源基础设施>交通基础设施。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 指数名称 REITs 中债国债总指数 中债高收益企业债全价指数 沪深300 中证转债 本周涨跌幅 6.91% 0.44% 0.33% 3.71% 2.11% 各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年初累计涨跌幅，与行业指数对比 本周涨幅 上周涨幅 今年累计涨幅 本周换手率(%) REITs板块 6.91% 2.36% 4.59% 7.21 产权类 13.14% 2.21% -7.87% 8.09 园区基础设施 12.76% 3.10% 1.02% 7.96 仓储物流 15.14% 0.86% -0.41% 6.17 保障性租赁住房 7.03% 0.40% 10.85% 9.83 收益权类 4.57% 2.75% 6.26% 6.22 交通基础设施 4.41% 3.28% 8.53% 3.95 能源基础设施 4.52% 1.91% 2.39% 9.25 生态环保 6.62% 1.63% 4.46% 10.74 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来， 年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs板块表现：产权类REITs与信用债利差降低54BP 本周REITs大幅上涨、股市上涨，REITs整体跑赢股指信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差约为209bp，约处于94.12%分位数水平。从相对估值来看，REITs具备长期投资价值。 本周REITs平均换手率7.21%，环比上周上升2.47百分点，高于23年4季度的 均值4.47%。 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率 REITs与AA利差(BP，右轴) 产权类现金分派率均值 中债企业债到期收益率(AA):3年 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现 2021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-10 REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 REITs沪深300（右轴） 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 REITs/沪深300REITs/国债指数 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 REITs换手率，右轴（%） 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 2021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-10 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 富国首创水务REIT中航首钢生物质REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT 鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT 中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT 华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设… 浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT国泰君安城投宽庭保障性租赁住…华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房…红土创新深圳人才安居REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT REITs周表现:博时招商蛇口产业园、嘉实京东、中金湖北科投光谷表现最好  本周表现最好的3只REITs：博时招商蛇口产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT，涨跌幅分 别为21.47%、19.50%、16.55%。  本周换手量最高的3只REITs：中航京能光伏REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、富国首创水务REIT。 各类REITs周涨跌幅 各类REITs周换手率 换手率（%） 12.19 14 12 10 8 6 4 2 0 9.74 10.67 9.05 9.48 12.63 11.25 8.64 11.39 10.94 6.80 5.99 10.08 9.77 8.71 4.71 7.25 4.395.94 6.57 5.15 2.68 5.34 6.56 3.22 4.88 3.41 3.60 2.90 2.32 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 交通基础设施 能源基础设生态环 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs静态估值：REITs静态估值整体偏低 REITs静态估值整体偏低。1）产权类REITs现金分派率在历史90.4%分位数，当前园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房现金分派率分别为5.45%、4.97%、3.89%。2）经营权类REITsIRR在历史82.9%分位数，当前交通设施、能源和生态环 保板块IRR分别为9.31%、4.91%、5.94%。 多因素推动REITs大涨，关注经营状况好、现金分派率高的产权类个券。本周多因素共同推动REITs回升。一是证监会“4号文”明确原始投资者并表REITs时的权益属性，或有助于推动REITs计入OCI科目，减少净值波动给投资者带来的抛售压力；二是权益市场止跌转涨，风险偏好修复；三是5YLPR报价调降25BP，高分红资产投资价值更加凸显。23年以来，产权 类（-24.68%）的调整幅度大于收益权类（-6.51%），而经营受景气度影响较大的产业园、仓储物流板块REITs跌幅均超过27%。本周风险偏好回升过程中，上述前期调整幅度较大的板块回升幅度也更高。展望后续，风险偏好和流动性或将继续推动REITs整体修复。择券上，产权类REITs超跌反弹的趋势或将延续，而现金分派率较高的个券会更受长期资金的青睐，建议关注经营状况较好、现金分派率较高的产权类REITs，如中金普洛斯仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT等。 各板块REITs的静态估值水平 资料来源：Wind，平安证券研究所。 备注：Caprate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，板块IRR/Caprate根据板块中样本根据市值加权计算。REITs板块的NAV折溢价率=总市值/底层净资产估值-1，P/FFO=总市值/24年预计可供分配金额，若无24年预计可供分配金额则用23年预计可供分配金额，再次使用22年实际可供分配金额。 可转债：转债跟随权益上涨2.11%，估值及成交均抬升 权益行情：权益普涨，TMT板块涨幅最高 权益行业全数上涨，传媒、计算机、通信涨幅最高 权益宽基指数普涨 权益趋势性回落，体现权益转涨后优势行业向成长型偏移 TMT板块权益表现最好（%） 涨跌幅 上涨数量占比 板块最弱 板块最强 稳定 5.41% 100.00% 2.80% 8.14% 大宗商品 4.36% 100.00% 2.68% 5.45% 传统周期 4.74% 100.00% 2.29% 7.81% 消费 5.15% 100.00% 2.09% 8.28% 新兴周期 4.96% 100.00% 2.87% 7.00% TMT 10.53% 100.00% 6.02% 13.39% 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。 权益流动性：流动性指标分化 本周股票型ETF净流出25.8亿份 本周北向资金净流入106.96亿元，环比减少53.86亿元 Wind全A成交量环比增加1.77% 转债行情：转债跟随权益上涨，转股溢价率及成交量均有所提升 权益上涨5.07%，带动转债上涨2.11%（%） 转债成交量环比增加18.39% 百元平价溢价率拉升2.75个百分点至20年以来59.40%分位数 转债行情：各板块转债普涨，TMT板块涨幅最高 转债行业全数上涨，表现最好的是计算机、煤炭、通信 各板块转债普涨，表现最