房地产行业研究周报：融资支持“责无旁贷”，需求调控“因地制宜”

行业追踪（2024.1.19-2024.1.25） 大力支持责无旁贷，两部门发声奠定基调 1月25日，国家金融监督管理总局发言人表示，金融业责无旁贷，必须大力支持房地产，将继续推进维护房地产市场健康发展的各项举措，并围绕融资政策落地、个贷金融支持、三大工程建设等方面展开重点工作。1月26日，住建部会议提出，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。我们认为，两部门表态奠定了2024年房地产供需两端的政策基调，强化了对房地产的支持力度，稳定市场政策预期。后续更多政策有望继续跟进，进一步激发市场活力、改善行业预期。 融资支持持续发力，“协调机制”加速落地 23年下半年以来，“三个不低于”、房地产白名单、“三支箭”、“租赁17条”等政策逐渐落地。24年1月，经营性物业贷范围的扩大，融资协调机制建立，并计划于1月底前完成第一批项目名单落地，后即可争取贷款。我们认为，经营性物业贷和协调机制的建立分别从集团和项目层面对房企融资性现金流形成较直接利好，尤其是非国央企性质房企，短期有望对冲基本面下滑带来的销售回款压力，未来行业供给侧出清范围扩大的概率较小。 因城施策权力下放，“四限”调整空间打开 23年以来二三线多城全面放松限购限贷，北、上、广、深一线四城先后调整首付比例及普宅认定标准。本次金管局提出支持进一步优化首付比例、贷款利率等个贷政策，住建部表示“坚持因城施策，充分赋予城市房地产调控自主权，因地制宜调整地产政策”，需求端政策基调及出台节奏均超我们的预期，或有望启动新一轮“四限”优化周期。从房贷利率看，2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，二套主流房贷利率平均为4.41%，结合24年降息预期我们预计房贷利率仍具下探空间。从首付比例看，目前部分一线城市非核心区二套首付比例仍为50%，不排除因城施策框架下首付比例进一步调整。从限购看，1月27日，广州120平以上限购政策放松，未来不排除其他一线城市跟进的可能。供需政策有望形成合力推动基本面企稳回升。 区域政策加速催化，上海房企表现拉升 1月26日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《浦东新区综合改革试点实施方案（2023—2027年）》，支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区。受浦东改革政策及上海自贸区概念催化，上海本地房地产标的中华企业、浦东金桥、上实发展、陆家嘴本周表现强势，周内分别上涨40.8%、39.1%、24.0%、16.1%。我们延续此前“需求不稳、政策延续”的判断，看好本轮地产供需政策双向持续发力对板块整体行情的拉动。叠加区域政策优化助力，或催化地方型企业表现回升。 1月新房销售月度同比继续回落，二手房销售月度同比有所改善 1月19日-1月25日，新房市场成交283万平，月度同比-10.82%，相较上月下降0.78pct；累计库存16561万平，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。1月19日-1月25日二手房市场成交180万平 ， 月度同比+66.99%， 相较上月改善27.80pct。土地市场本周成交建面2426万平，滚动12周同比-18.56%；成交总额219亿元，滚动12周同比-5.57%；全国平均溢价率2.48%，滚动12周同比+0.39pct。 1月15日-1月21日， 1月22日-1月26日，申万房地产指数+8.98%，较上周提升12.54pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数7.02pct。H股方面，1月22日-1月26日Wind香港房地产指数+3.08%，较上周提升10.30pct，涨幅排序6/11，跑输恒生指数1.13pct；克而瑞内房股领先指数为5.75%，较上周提升16.36pct。 投资建议：继23年末北、上调整首付比例及普宅标准后，广州改善性住房限购取消，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。行业基本面止稳定前，我们认为需求不稳、政策延续，供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.融资支持“责无旁贷”，需求调控“因地制宜” 大力支持责无旁贷，两部门发声奠定基调 1月25日，国家金融监督管理总局发言人表示，金融业责无旁贷，必须大力支持房地产，将继续推进维护房地产市场健康发展的各项举措，并围绕融资政策落地、个贷金融支持、三大工程建设等方面展开重点工作。1月26日，住建部会议提出，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。我们认为，两部门表态奠定了2024年房地产供需两端的政策基调，强化了对房地产的支持力度，稳定市场政策预期。后续政策或持续跟进落地，有望进一步激发市场活力、改善行业预期。 融资支持持续发力，“协调机制”加速落地 23年下半年以来，“三个不低于”、房地产白名单、“三支箭”、“租赁17条”等政策逐渐落地。24年1月，经营性物业贷范围的扩大，融资协调机制建立，并计划于1月底前完成第一批项目名单落地，后即可争取贷款。我们认为，经营性物业贷和协调机制的建立分别从集团和项目层面对房企融资性现金流形成较直接利好，尤其是非国央企性质房企，短期有望对冲基本面下滑带来的销售回款压力，未来行业供给侧出清范围扩大的概率较小。 因城施策权力下放，“四限”调整空间打开 23年以来二三线多城全面放松限购限贷，北、上、广、深一线四城先后调整首付比例及普宅认定标准。本次金管局提出支持进一步优化首付比例、贷款利率等个贷政策，住建部表示“坚持因城施策，充分赋予城市房地产调控自主权，因地制宜调整地产政策”，需求端政策基调及出台节奏均超我们的预期，或有望启动新一轮“四限”优化周期。 从房贷利率看，2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，二套主流房贷利率平均为4.41%，结合24年降息预期我们预计房贷利率仍具下探空间。从首付比例看，目前部分一线城市非核心区二套首付比例仍为50%，不排除因城施策框架下首付比例进一步调整。从限购看，1月27日，广州120平以上限购政策放松，未来不排除其他一线城市跟进的可能。供需政策有望形成合力推动基本面企稳回升。 区域政策加速催化，上海房企表现拉升 1月26日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《浦东新区综合改革试点实施方案（2023—2027年）》，支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区。 受浦东改革政策及上海自贸区概念催化，上海本地房地产标的中华企业、浦东金桥、上实发展、陆家嘴本周表现强势，周内分别上涨40.8%、39.1%、24.0%、16.1%。我们延续此前“需求不稳、政策延续”的判断，看好本轮地产供需政策双向持续发力对板块整体行情的拉动。叠加区域政策优化助力，或催化地方型企业表现回升。 图1：全国首套、二套平均房贷利率 图2：个人住房公积金贷款利率 图3：一线城市住房信贷政策 图4：2023年全国限购限贷政策调整一览 投资建议 继23年末北、上调整首付比例及普宅标准后，广州改善性住房限购取消，因城施策框架下各地“四限”调整或进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。行业基本面止稳定前，我们认为需求不稳、政策延续，供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 1月19日-1月25日，60城商品房成交面积为283万平，移动12周同比增速为-9.13%，增速较上期提升4.87pct；月度同比-10.82%，相较上月下降0.78pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为78、174、31万平，移动12周同比增速分别为+4.67%、-12.44%、-17.48%， 增速较上期分别变化+7.85pct、+3.15pct、+10.79pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅收窄，一线增幅扩大。 图5：60城商品房成交面积 图6：60城商品房成交面积-月度同比 图7：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图8：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图9：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至1月25日，17城商品房可售面积为16561万平。全国平均去化时长为101周，一线、二线、三线城市去化时间分别为71、132、230周，三线及以下去化加速，一线二线去化放缓。 图10：17城商品房可售面积 图11：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 1月19日-1月25日，17城二手房成交面积为180万平，移动12周同比增速为+44.49%，增速较上期提升12.92pct；月度同比+66.99%，相较上月改善27.80pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为37、133、10万平，移动12周同比增速分别为+41.72%、+41.29%、+189.53%，增速较上期分别变化+14.70pct、+11.54pct、+44.96pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下增幅扩大。 图12：17城二手房成交面积 图13：17城二手房成交面积-月度同比 图14：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图15：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图16：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 1月15日-1月21日，全国土地成交建筑面积为2426万平，滚动12周同比增速为-18.56%，较前期下降2.11pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为301、768、1357万平，滚动12周同比增速分别为+12.21%、-14.36%、-21.73%，增速较上期分别提升+5.08pct、-1.53pct、-2.75pct，与历史相比，二线、三线成交建面降幅扩大，一线增幅扩大。 全国土地成交金额达到219亿元，滚动12周同比增速为-5.57%，较前期下降5.12pct。其中，一线、二线、三线城市分别为19、105、94亿元，滚动12周同比增速分别为48.83%、6.24%、-18.21%。 全国土地成交平均溢价率为2.48%，滚动12周同比增速为+0.39pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、2.28%、3.23%，滚动12周同比增速分别为1.79pct、0.03pct、0.06pct。 图17：土地成交建筑面积 图18：土地成交建筑面积-移动12周同比 图19：土地成交总价 图20：土地成交总价-移动12周同比 图21：土地成交溢价率 图22：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年1月18日-2024年1月25日，房企共发行境内债券21只（其中0只为国企发行），境内债发行金额合计42亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。2024年1月（数据截至2024年1月25日），地产债境内、境外债券发行额分别为461.51亿元、0.58亿元，当月偿还额分别为512.91亿元、286.21亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-51.4亿元、-285.63亿元。 图23：房地产业债券融资及到期归还情况