房地产行业研究周报：融资支持落地有声，房企资金状况迎改善

融资支持落地有声房企资金状况迎改善 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：融资支持落地有声房企资金状况迎改善 本周房地产行业融资动作持续落地，对房企的资金纾困获得政策进一步支持。 依据新颁布的“十六条”，近期民企融资支持的“第一支箭”及“第二支箭” 均有实质性利好明确执行，此外“保交楼”专项贷款也有政策出台。 “第一支箭”信贷支持端，六大国有银行与18家房企达成合作协议，截止至11 月25日，已披露授信额度合计已超1.65万亿元： 金额上来看，已披露银行中，工商银行6550亿，中国银行6000亿，邮储银 行2800亿，交通银行1200亿，合计16550亿，加入农业银行、建设银行金 额后，总金额已超1.65万亿； 房企选择来看，共有18家房企与六大行展开信贷业务合，其中国央企8家，混合制房企3家，民企7家；万科合作6家，龙湖集团5家，美的置业5家，民企中还有碧桂园、金辉、合生创展、大华集团、滨江集团获得资金支持。 从业务来看，银行普遍参与传统的开发贷、住房按揭贷款，以及并购贷款即 债券承销投资；另外有融资租赁、保函、供应链融资等融资合作模式。“第二支箭”债券融资支持，多家房企已完成、推进新发债券额度申请，当前相关额度合计930亿元： 额度申请方面，龙湖集团200亿元储架式注册发行额度已完成审批，美的置 业、新城控股各150亿元额度申请已受理，万科已表达280亿元申请意向， 金地集团150亿元额度已递交申请。当前新一轮民营企业债券融资支持工具 初步额度为2500亿元，且可扩容，尚未完成申请的民营房企仍有获得支持空间； 发债动作方面，近期陆续有民企进行债券融资，11月23日，中债增进公司出 具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批 分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。 “保交楼”获央行2000亿免息贷款支持，11月21日，央行和银保监会召开的 全国性商业银行信贷工作座谈会上提出，将向商业银行提供2000亿元免息再贷 款，以鼓励商业银行支持“保交楼”工作。 整体来看，近期政策依循“十六条”政策的方向并逐步落地，房企融资端持续获得支持，将改善其资金来源，后续可关注11月行业数据资金来源中相关渠道是否有所改善，进而明确政策的执行效果。 当前政策针对供给端的房企资金压力作出了较全面的应对，同时“保交楼”政策也将减少购房者的置业顾虑，将有利于房企经营的压力缓解；尽管近期政策博弈仍是市场交易核心，未来基本面复苏不利或有回落可能，但我们认为政策的底线已探明，中长期持续保持乐观方向，等待需求端复苏，进一步发酵行业投资机会。 数据追踪（11月14日-11月20日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-18pct、-29pct，一线城市 7pct，-24pct，二线城市-20pct，-26pct，三线城市-24pct，-38pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+20pct，累计同比-9pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比 -12pct，成交金额累计同比-32pct，土地成交溢价率为5.49%。 城市行情环比：北京（-32pct），上海（+69pct），广州（+22pct），深圳 （+0.1pct），南京（+55pct），杭州（+37pct），武汉（+26pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信 背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年11月28日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 13.56 市场平均市盈率 11.08 行业表现走势图 60%房地产(申万) 40% 沪深300 20% 0% -20% -40% 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：10月销售单月跌幅扩大竣工端保持稳定》2022-11-20 2、《房地产行业研究周报：多重利好政策出台行业加速纾困》2022-11-13 3、《房地产行业研究周报：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强》2022-11-07 内容目录 1.每周一谈：融资支持落地有声房企资金状况迎改善3 1.1融资支持落地有声房企资金状况迎改善3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1新房成交数据7 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据8 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示9 图表目录 图1：申万一级行业涨跌幅（%）5 图2：本周涨跌幅前十位（%）5 图3：本周涨跌幅后十位（%）5 图4：房地产行业近三年PE（TTM）6 图5：房地产行业近三年PB（LF）6 图6：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7 图7：一二三线城市（30城）周度成交面积同比7 图8：一二三线城市（30城）累计成交面积同比7 图9：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图10：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图11：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8 图12：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8 图13：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图14：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图15：一二三线城市成交土地总价累计同比8 图16：一二三线城市成交土地周度溢价率8 表1：六大银行与房企信贷业务合作金额3 表2：六大银行与房企信贷业务合作形式4 表3：房企新发债券额度审批情况4 表4：部分重点城市周度销售面积（万平方米）9 1.每周一谈：融资支持落地有声房企资金状况迎改善 1.1融资支持落地有声房企资金状况迎改善 本周房地产行业融资动作持续落地，对房企的资金纾困获得政策进一步支持。依据新颁布的“十六条”，近期民企融资支持的“第一支箭”及“第二支箭”均有实质性利好明确执行，此外“保交楼”专项贷款也有政策出台。 “第一支箭”信贷支持端，六大国有银行与18家房企达成合作协议，截止至11 月25日，已披露授信额度合计已超1.65万亿元： 金额上来看，已披露银行中，工商银行6550亿，中国银行6000亿，邮储银行2800亿，交通银行1200亿，合计16550亿，加入农业银行、建设银行金额后，总金额已超1.65万亿； 房企选择来看，共有18家房企与六大行展开信贷业务合，其中国央企8家，混合制房企3家，民企7家；万科合作6家，龙湖集团5家，美的置业5家，民企中还有碧桂园、金辉、合生创展、大华集团、滨江集团获得资金支持。 银行工商银行 （12家） 农业银行 （5家） 中国银行 （10家） 建设银行 （8家） 交通银行 （2家） 邮储银行合计 （5家） 时间2022/11/24 2022/11/23 2022/11/23- 2022/11/24 2022/11/23 2022/11/24 2022/11/25 中国海外发展 √ √ √ 2 保利发展 √ 1 华润置地 √ √ √ 2 招商蛇口 √ √ 1 华侨城 √ 1 万科集团 √ √ √ √ √ √ 6 金地集团 √ √ √ 2 龙湖集团 √ √ √ √ √ 5 绿城中国 √ √ √ 2 碧桂园集团 √ √ √ 3 美的置业 √ √ √ √ √ 5 金辉集团 √ 1 中国交建 √ 1 首开股份 √ 1 越秀地产 √ 1 合生创展 √ 1 大华集团 √ 1 滨江集团 √ 投资意向额度6550 未披露 6000 未披露 1200 2800 16550 表1：六大银行与房企信贷业务合作金额 （亿） 资料来源：财联社焦点财经申港证券研究所 从业务来看，银行普遍参与传统的开发贷、住房按揭贷款，以及并购贷款即债券承销投资；另外有融资租赁、保函、供应链融资等融资合作模式。 表2：六大银行与房企信贷业务合作形式 银行 工商银行 农业银行 中国银行 建设银行 交通银行 邮储银行 开发贷 √ √ √ √ √ 住房按揭 √ √ √ √ √ 并购贷 √ √ √ √ √ 租赁融资 √ 公开信息未披露 债券承销投资 √ √ √ √ √ 保函 √ √ √ √ 供应链融资 √ √ 资料来源：财联社焦点财经申港证券研究所 “第二支箭”债券融资支持，多家房企已完成、推进新发债券额度申请，当前相关额度合计930亿元： 额度申请方面，龙湖集团200亿元储架式注册发行额度已完成审批，美的置业、新城控股各150亿元额度申请已受理，万科已表达280亿元申请意向，金地集团150亿元额度已递交申请。当前新一轮民营企业债券融资支持工具初步额度为2500亿元，且可扩容，尚未完成申请的民营房企仍有获得支持空间； 发债动作方面，近期陆续有民企进行债券融资，11月23日，中债增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。 表3：房企新发债券额度审批情况 时间 房企 额度（亿元） 状态 11月15日 龙湖集团 200 已完成 11月14日 美的置业 150 已受理 11月17日 新城控股 150 已受理 11月22日 万科 280 表达意向 11月22日 金地集团 150 递交申请 资料来源：交易商协会申港证券研究所 “保交楼”获央行2000亿免息贷款支持，11月21日，央行和银保监会召开的全 国性商业银行信贷工作座谈会上提出，将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，以鼓励商业银行支持“保交楼”工作。 整体来看，近期政策依循“十六条”政策的方向并逐步落地，房企融资端持续获得支持，将改善其资金来源，后续可关注11月行业数据资金来源中相关渠道是否有所改善，进而明确政策的执行效果。 1.2投资策略 当前政策针对供给端的房企资金压力作出了较全面的应对，同时“保交楼”政策也将减少购房者的置业顾虑，将有利于房企经营的压力缓解；尽管近期政策博弈仍是市场交易核心，未来基本面复苏不利或有回落可能，但我们认为政策的底线已探明，中长期持续保持乐观方向，等待需求端复苏，进一步发酵行业投资机会。 建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注 产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 2.本周行情回顾 11月21-25日，沪深300指数涨跌幅-0.68%，在申万一级行业中，房地产 （+5.09%）、建筑装饰（+5.03%）、煤炭（+4.46%）等板块涨跌幅靠前，社会服务（-5.94%）、计算机（-5.47%）、传媒（-5.26%）等板块排名靠后。 11月21-25日，申万房地产板块涨跌幅+5.09%，在申万一级行业中排名1/31， 领先沪深300指数5.77个百分点。具体个股方面，涨跌幅前三位个股为中交地产 （+21.4%）、中国武夷（+16.6%）、首开股份（+13%），涨跌幅后三位个股为三湘印象（-23.9%）、莱茵体育（-7.6%）、万业企业（-6.7%）。 图1：申万一级行业涨跌幅（%） 6 4 2 房地产建筑装饰 煤炭银行 石油石化公用事业建筑材料 钢铁基础化工非银金融交通运输有色金属 环保轻工制造家用电器机械设备农林牧渔纺织服饰 综合电力设备 汽车通信 国防军工 电子食品饮料商贸零售美容护理医药生物 传媒计算机社会服务 0 -2 -4 -6 -8 资料来源：