地产行业周报：政策支持力度持续加大，广州取消120平以上限购

证券研究报告 政策支持力度持续加大，广州取消120平以上限购 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年1月28日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周央行与金融监管总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，住建部与金融监管总局开会落实地产融资协调机制，支持各城市优化地产政策；随即广州取消120平以上住房限购，预计后续各城市支持力度有望加大。总体看，近期各项政策密集出 台，一方面融资端政策支持有利于缓解行业短期流动性压力，另一方面新一轮地方政策优化有望带来区域楼市量价企稳，且政策出台力度及响应速度持续超出市场预期。我们认为随着政策利好因素持续发酵，叠加板块及个股估值已大幅回落，市场预期及机构持仓已经降至低点，当前板块配置可适度积极。个股投资方面，建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪 （贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：广州取消120平以上住房限购，一线调控再迎松绑。 市场运行监测：1）成交环比回落，市场压力犹存。本周（2024.1.20-2024.1.26）新房成交2.0万套，环比降0.7%，二手房成交1.8万套，环比降2.8%。2024年1月（截至26日）新房日均成交同比下降2.4%，降幅较2023年12月收窄10.5个百分点。2）库存环比微降，去化周期16.7个月。16城取证库存10277万平，环比降0.1%。去化周期16.7个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上 周百城土地供应建面2093.6万平、成交建面2564.3万平，环比升2.9%、44.4%；成交溢价率2.4%，环比降1.8pct；其中一、二、三线成交建面分别占比11.7%、30%、58.3%，环比分别升5.4pct、升3.1pct、降8.5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行121.3亿元，环比减少27.4亿元，海外债发行0.4亿美元，环比增0.1亿美元；重点房企发行利率为2.37-5.5%，较前次可比发行利率有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨8.98%，跑赢沪深300（1.96%）；当前地产板块PE（TTM）12.96倍，估值处于近五年78.95%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、荣盛发展、大名城，南向资金净流 入前三为华润置地、龙湖集团、碧桂园服务。 2024年1月26日金融监管总局 部署落实城市房地产融资协调 机制相关工作 支持房地产项目开发建设，一 视同仁满足不同所有制房地产 企业合理融资需求 2024年1月24日两部门 做好经营性物业贷款管理，满足房地产企业合理融资需求 政府将采取措施加以支持刚性 和改善性住房需求 2024年1月27日广州 取消120平以上住房限购，商服类物业不再限定转让对象等 对房产税进行调整，调高个人 住房免税面积至180平方米 2024年1月24日重庆 2024年1月23日上海 2024年1月26日住建部 南海诸岛 偏松偏紧中性 广州取消120平以上住房限购，一线调控再迎松绑 事件描述：1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，同日金融监管总局召开会议部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作。1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。 点评：两部门落实地产融资协调机制，支持各城市优化地产政策。1月初住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求精准支持房地产项目合理融资需求，通过聚焦项目层面而非房企主体层面、更加精准支持项目开发建设。此次住建部与金融监管总局同时召开会议，要求落实城市房地产融资协调机制相关工作，在供给端加大对房企与项目资金支持力度，预计月底前第一批项目名单落地后即可争取贷款，叠加此前经营性物业贷用途优化，有望缓解短期房企流动性压力。同时住建部要求充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策，27号广州政策已经落地，预计后续各城市支持力度有望加大。 快速响应住建部号召，广州取消120平以上住房限购。2023年9月广州放松黄埔、花都、番禺和白云部分地区限购后，楼市出现阶段性回暖后再次降温，库存去化压力凸显。此次广州积极响应中央号召、大幅松绑限购政策，具体包括：1）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围，松绑力度超出市场预期。根据克而瑞数据，2023年，广州限购区域内120平以上住宅供应和成交占比 达42%和37%，预计本次松绑将加快区域住宅去化；2）限购区域内，居民家庭将名下住房用作租赁或者挂牌出售，购买住房时将相应核减名下住房套数，意味着拥有二套及以上家庭可以通过出租或挂牌出售方式获得购买120平及以下住房权利，利于置换与改善需求释放；3）对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理，有助于解决部分房产两证合一的历史遗留问题、增加其购房资格；4）商服类物业不再限定转让对象，意味着个人也能购买商办公寓写字楼，有助于缓解后者高库存问题。 广州继续加大住房保障力度，“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的定位渐清晰。除限购政策大幅松绑，广州2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户，市场化与保障体系同时发力，未来“低端有保障、中端有支持、 高端有市场”的定位日渐清晰。此外，广州将建立房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。 成交：环比回落，市场压力犹存 点评：本周（2024.1.20-2024.1.26）新房成交2.0万套，环比降0.7%，二手房成交1.8万套，环比降2.8%。2024年1月（截至26日）新 房日均成交同比下降2.4%，降幅较2023年12月收窄10.5个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.8.1322.11.1323.2.1323.5.1323.8.1323.11.13 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点50城新房月日均成交变化重点20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% 2023.12023.32023.52023.72023.92023.112024.1 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期16.7个月 点评：16城取证库存10277万平，环比降0.1%。去化周期16.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.9.321.10.2921.12.2422.2.1822.4.1522.6.1022.8.522.9.3022.11.2523.1.2723.3.2423.5.1923.7.1423.9.823.11.323.12.29 土地：成交回升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2093.6万平、成交建面2564.3万平，环比升2.9%、44.4%；成交溢价率2.4%，环比降1.8pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比11.7%、30%、58.3%，环比分别升5.4pct、升3.1pct、降8.5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.122023.32023.62023.92023.12W1.8 22.8.1522.11.1523.2.1523.5.1523.8.1523.11.15 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 300 250 200 150 100 50 0 万平280 百城土地成交前五城（1.15-1.21） 211 154146141 00% 2022.122023.32023.62023.92023.12W1.8 广州台州西安岳阳呼和浩特 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。1月26日当周，R001上行20.65BP至2.07%，R007上行39.38BP至2.51%。截至1月26日，OMO存量（MA10）余额为13533亿元，较1月19日增加6406亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存 量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 28000 24000 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 R007环比上行39.38BP(%) 2020 2021 2022 2023 2024 6 5 4 3 2 1 0 01-01 03-01 05-01 07-01 09-01 11-01 资金价格多数上行（%） 20000 16000 12000 8000 4000 0 20 2024/1/192024/1/26涨跌幅 （BP） 1D 1.86 2.07 20.65 R 7D 2.12 2.51 39.38 14D 2.36 2.52 16.27 1M 2.46 2.55 8.35 1D 1.73 1.81 8.53 DR 7D 1.87 1.95 8.10 14D 2.16 2.35 18.56 1M 2.38 2.40 1.93 ON 1.72 1.82 9.60 SHIBOR 1W 1.83 1.90 6.80 1M 2.30 2.30 0.10 3M 2.40 2.40 0.00 -20 -60 -100 境内房地产债发行 本周（2024.1.19-2024.1.26）境内地产债总发行量为121.3亿元，总偿还量为92.9亿元，净融资额为28.4亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2546.4亿，同比23年约下降6.2%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约404.0亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 总偿还量 到期+提前兑付 亿元 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 本周共8家房企发行11只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行