写字楼市场2023年第四季度

MARKETBEAT 港 寫字樓市場2023年第四季度 同比變化 18.8% 待租率* 38.8萬 淨吸納（平方呎） HK$47.9 租（港幣/平方呎/月） 料來源：戴德梁行研究 未來 一年測 受九西新增供應帶動整淨吸納回升至388,000平方呎 第四季度，港寫字樓市場整淨吸納回升至388,000平方呎，當中主要受九西季内新落成甲廈的租積帶動，使該區的淨吸納得346,700平方呎。中區(-130,400平方呎)和港島南(-9,100平方呎)以外，各區的淨吸納均有所改善。其中，以九東(107,700平方呎)、尖沙咀區(40,700平方呎)和灣仔及灣(22,500平方呎)的改善情況爲著。另外，第四季內有三個新寫字樓目先後落成，把整待租率推至18.8%#，按季升1.2個百分。因此，整寫字樓租按季下調2.4%至每平方呎每月港幣$47.9水平，幅以港島南(按季2.9%)及九西(按季2.9%) 爲明。 大型租個案使保業主導租求其他行業的求亦示出性 新租活動方，按租積計算，以保業(39%)佔比最，主要受季內一宗大型搬個案動。同時，其他行業如行及融業(14%)、公營 機構(13%)、消品(12%)及專業服務(11%)等的佔比亦值得注目。本季度九西有一新供應竣工入市，為新世界發展的瓊林街83號寫字樓目，為 （以上料指整甲級寫字樓市場;特別標示外，所有積以實用積計算） *待租率的計算包括已經空置以及將於未來12個月內空置的寫字樓樓 港經濟數據 2023年第四季度 市場增添約784,000平方呎寫字樓積，並在季内得一宗大型租個案，富保一共租了該目約185,300平方呎的寫字樓空。另一方， 行及融業的觸目成交包括美國融服務公司富國灣仔太古廣場三座約27,900平方呎公空，另有港按揭證券有公司承租尖沙咀區環球易廣場約25,600平方呎樓。至於公營機構的租活動，有舉事務處租用九東創紀之城一期-渣打中心兩層公室，共涉及32,400平方呎，也有港投管理公司承租中區太古廣場一座約9,400平方呎樓。 待租積持續企期2024年租一步下 4.1% GDP增 (2023年第三季度) 同比未來 變化一年測 展望後市，在環球經濟前景不明朗的情況下，相信整營商氣氛將繼續保持審慎，成本控制仍會是企業的要任務。再者，計2024年將有170萬平方呎的新增供應入市，使來年的待租率或被推至19%以上。在待租積企下，未來12個月的寫字樓租將繼續受壓，期2024年全年調整幅度介乎-7%至-9%。然而，將能為有意升級搬的企業提供更多優且價合理的寫字樓擇，尤其是一些有意搬至符合ESG(環境、社會和企業治理)要求的優商廈的企業。 #了新增供應外，2023年第四季的統計數字把滙豐中心第一座加存及待租計算內 甲級寫字樓淨吸納及新增供應甲級寫字樓租及待租率 2.6% CPI增* (2023年11月) 百萬(平方呎)4.0 淨吸納量(平方呎)新供應(平方呎) 2.9 100 租金,港幣每平方呎每月(左軸)待租率(右軸) 20% 3.0 2.3 80 16% 2.9% 2.0 1.2 失業率** 1.0 0.0 0.4 60 12% 0.3 0.1 0.3 (2023年9月至11月) 料來源：港政府統計處；穆分析 -1.0 -2.0 408% -0.6-0.3 204% *綜合物價指數，未經季節性調整 **該3個月移動平均，經季節性調整 -3.0 -2.3 20192020202120222023 0 2020 2021 2022 0% 2023 料來源：戴德梁行研究料來源：戴德梁行研究 區域 存(平方呎) 待租積(平方呎) 待租率 本季度淨吸納 (平方呎) 年初至今淨吸納 (平方呎) 施工積 2024-2027 甲級寫字樓租金 港元/美元/歐元/ 市場料 (平方呎)* 平方呎/月 平方呎/月 平方呎/月 中區 15,521,868 2,203,344 14.2% -130,377 -330,521 1,289,400 $85.3 $10.9 €9.9 灣仔及 灣 9,279,742 1,320,408 14.2% 22,519 -59,847 1,324,500 $49.9 $6.4 €5.8 尖沙咀 10,073,414 1,583,206 15.7% 40,653 -259,367 2,582,400 $43.4 $5.6 €5.1 核心區 34,875,025 5,106,958 14.6% -67,205 -649,735 5,196,300 $63.9 $8.2 €7.4 港島東 9,430,396 1,700,207 18.0% 9,791 -118,370 - $39.4 $5.1 €4.6 港島南 2,541,890 491,487 19.3% -9,081 -17,332 626,800 $27.3 $3.5 €3.2 九東 16,872,914 4,282,765 25.4% 107,746 216,755 617,800 $26.0 $3.3 €3.0 九西 5,246,492 1,390,870 26.5% 346,710 309,836 268,400 $30.9 $4.0 €3.6 核心區 34,091,691 7,865,329 23.1% 455,167 390,888 1,513,000 $30.7 $3.9 €3.6 港整 68,966,716 12,972,286 18.8% 387,962 -258,847 6,709,300 $47.9 $6.1 €5.6 匯率:1美=0.9103歐元=7.8063港幣(截止2023年12月15數據) *上表示的所有積均以實用積計算 2023年第四季度主要租 成交 寫字樓 區域 租戶 積（平方呎） 租型 瓊林街83號 九西 富保 185,300 樓 整合/升級 創紀之城1期-渣打中心 九東 舉事務處 32,400 搬 太古廣場三座 灣仔及灣 富國 27,900 搬 /減省樓 AIRSIDE 九東 PUMA 27,000 搬 /升級 環球易廣場 尖沙咀 港按揭證券有 公司 25,600 搬 /升級 寫字樓區域發展商積（平方呎）計落成時 主要在建目 TheHenderson中區恒基兆業地產330,0002024 江團中心二期中區江實業團432,7002024 淑 執行董事，港區研究主管涌太古坊華蘭18號 港島東中心27樓 話：+85229567021 rosanna.tang@cushwake.com 詠聰 港區研究經理 涌太古坊華蘭18號港島東中心27樓 話：+85229567041 anthony.wong@cushwake.com cushmanwakefield.com 於戴德梁行 戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢問公司，兼具本土洞察與全球視的房地產解決方案為客戶創卓價值。戴德梁行布全球60多個國家，設有400多個公室，擁有52,000名專業員工。在大中華區，我們的23家分公司合力引市場發展。 2022年公司全球營業收入101億美元，核心業務涵蓋估價及問服務、策略發展問、專案管理服務、本市場、專案及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行擁有多元化、平等和包容性的企業文化，在環境、社會和公司治理等域表現卓，得眾多行業磅獎和至榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或注我們的微信（戴德梁行）及英專(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。 KTR350九東羅氏團207,1002024 永康街商業目九西新世界發展268,4002024 太古廣場六座灣仔及灣太古地產164,1002024 料來源：戴德梁行研究 ©戴德梁行2024年 免責聲明本報告刊的一切料及料，力求精確，但僅作參考之用，並對報告中所市場或物業的全描。報告中所引用的來自公告管的訊，儘管戴德梁行相信其可性，但該等訊並未經戴德梁行核實，因此戴德梁行不能擔保其準確和全。對於報告中所訊的準確性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的擔保，也不承擔任何責任。戴德梁行在報告中所的任何觀僅供參考，並不對依該觀而採取的任何措施或行動、以及由此引的任何承擔任何責任。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得。 MARKETBEAT 港 寫字樓市場2023年第四季度 MARKETBEAT 香港 2023年第四季度零售市場 同比變化 30,000 每月家庭入息(港元) 2.9%1 失業率(23年9月-23年11月) 6,673%2 訪港旅客 資料來源：香港政府統計處，香港旅遊發展局，穆迪分析 1經季節性調整三個月移動平均 2該數據指2023年1-11月 香港經濟數據-2023年第四季度 同比 變化 4.1% GDP增長 (2023年第三季度) 10.7% 零售額增長3 未來一年趨勢 未來一年趨勢 擴張活動主要由受旅客歡迎的零售類別帶動 第四季零售市道的復甦繼續受訪港旅客數字回升支持，今年1月至11月本地零售業總銷售貨額總計3,703億港元，與去年低基數相比按年錄得17.1%的明顯升幅。當中，以受旅客歡迎的商品類別增幅最爲亮眼，“珠寶及鐘錶”按年大升55.5%，“服裝及配飾”和“藥物及化妝品”亦分別按年升44.3%和39.6%。 季內的零售租賃和擴張活動主要由珠寶鐘錶和藥物及化妝品品牌推動，旨在捕捉旅客消費逐漸復元的商機。本地珠寶集團英皇鐘錶珠寶繼續在尖沙咀擴張，租下了廣東道恆利大廈一個地舖。此外，國際護膚品牌TheBodyShop在旺角西洋菜南街開設新據點，另有一家本地藥妝連鎖店擴充至銅鑼灣啟超道。一線街舖租金經過早前一段調整期後，令承租能力相對低於奢侈品牌的零售銀行得以趁機進駐核心地段，藉此增強客戶網絡，其中一宗較受注目的成交為星展銀行承租中環新世界大廈約13,000平方呎巨舖作其旗艦分行。 空置率進一步下降支持租金穩步上揚 租賃活動越見活躍，使第四季一線街區空置率進一步回落。銅鑼灣空置率按季下調2.7個百分點至2.6%，與2019年水平相約。尖沙咀空置率亦跌1.2個百分點至10.7%；至於中環和旺角則按季持平，分別維持在8.5%和10.9%水平。因此，在租務氣氛回暖下，一線街舖租金繼續受支持，銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角的租金分別錄得0.2%至1.2%的按季增幅，按年升幅介乎5%至10%。另一方面，各區餐飲租金按季微升0.5%至1.0%，按年則增長5%至7%不等。 2024年零售市場將聚焦體驗式消費及內地品牌來港擴張活動 隨著消費者越來越重視體驗式消費，零售商也開始在實體店為爲顧客提供更多元化的零售體驗，希望能籍此吸引更多人流。展望2024年，我們預期核心地段將看到更多零售商特別是國際大型品牌進行舖面升級整合活動，這將有助改善空置率，進而支持租金表現。另外，隨著港人北上到內地城市消費成風，內地零售商和餐飲品牌對來港擴張的信心有所增加，並抓緊機會在租金仍在較吸引水平時落戶香港，並以香港作爲進入國際市場的踏腳石。我們預測明年上半年各區街舖租金能維持2%至7%的溫和增長。 一線街舖平均租金餐飲業平均租金 租金(港幣/平方呎/月)租金(港幣/平方呎/月) 12.2% 私人消費開支增長 (2023年第三季度) 2.6% CPI增長4 (2023年11月) 資料來源：香港政府統計處；穆迪分析 3該數據指2023年第四季10-11月 2,000 1,500 1,000 5000 20192020202120222023 銅鑼灣中環尖沙咀旺角 120 100 80 60 40 20192020202120222023 銅鑼灣中環尖沙咀旺角 4綜合消費物價指數,未經季節性調整 資料來源：戴德梁行研究部 資料來源：戴德梁行研究部 2023年第四季度一線街舖平均租金 淨租金 按季變動 未來一年預測 港幣/平方呎/月 美元/平方呎/月 歐元/平方呎/月 銅鑼灣 81