房地产行业点评报告：经营性物业贷政策完善，房地产金融支持力度持续加大

事件：2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（下称《通知》）。1月25日，国务院召开新闻发布会，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，近期从供需两端综合市场不断加大金融支持力度。 经营性物业贷款可贷额度上限提高、用途拓宽，有利于改善房企流动性。 （1）《通知》明确了经营性物业贷款底层资产范围。明确商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。 （2）提高了可贷额度上限。《通知》明确经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，根据以往实操经验，抵押率通常为50%左右，最高不超过60%。近年来受疫情影响，商业地产租金收入较疫情前有所下滑，导致物业评估价值小幅下降，本次抵押率上限提高有助于对冲上述影响，增加房企融资规模，满足房企合理融资需求。 （3）拓宽了用途范围。除之前的承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款外，《通知》明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。 我们认为这有助于持有优质商业资产的房企尤其是部分优质民企拓宽融资渠道，缓解偿债压力，但具体落地情况仍需进一步观察。 中央多次表态加大对房地产的金融支持力度，预计供需两端政策近期有望加速。2023年11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，强调各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。2024年1月25日，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示（1）要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效；（2）指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求；（3）支持进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策；（4）指导和要求银行等金融机构大力支持“三大工程”建设。我们认为未来具体支持政策落地有望加速，改善房企融资环境，化解信用风险。 投资建议：近期中央密集发声表态，加大对房地产的金融支持力度。《关于做好经营性物业贷款管理的通知》调高了可贷额度上限、拓宽了贷款用途，结合消费性基础设施REITs的不断发展，有助于缓解房企的流动性压力，满足合理的融资需求。我们推荐关注两类房企1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。推荐：保利发展（2023-2025年分红比例不低于40%，2024年1月25日为PB0.59，下同）、招商蛇口（PB0.84）、建议关注：华润置地（PB0.66）、中国海外发展（PB0.34）。 2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科A、新城控股，建议关注：龙湖集团。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。