2023年上海楼市总结及2024年趋势判断

“不疾而速不行而至” ——2023年上海楼市总结及2024年趋势判断 Contents 目录 一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年上海楼市特征总结三、2024年上海市场趋势及机会 1 宏观经济及房地产行业形势 7月中央层面对我国房地产市场重新定调，明确我国房地产市场供求关系变化，出台“认房不认贷”等一系列政策工具，同时国务院部署超大特大城市城中村改造。由于一线城市房地产市场相对健康，购买力支撑较强，旨在通过一线城市托底市场 7月24日中共中央政治局7月21日国常会通过城中村改造政策《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。 国务院常务会议审议通过指导意见，稳步推进超大特大城市城中村改造 到2025年之前，上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。 上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造（拆除重建），过去3年上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户根据户均面积推算，估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求 根据旧改客群购买偏好调研，预计每年至少有0.96万户需求流向新房市场 受收入预期悲观影响，上海购房需求释放出现超跌现象。从全国范围来看，结合常住人口规模及趋势，长三角城市群经济发展带来的需求层次丰富，商品住宅市场成交相对较好。作为一线城市，上海产业基础和人才吸附力强，住房需求释放链条畅通且住房需求层次多，目前上海市场仍较为健康 万平米30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积与常住人口比值 长三角城市群 2023年同比2021年降幅相对较小 1.6 1.4 1.2 20102011201220132014201520162017201820192020202120222023 万人18000 16000 14000 12000 10000 长三角珠三角京津冀 2010-2022年长三角、珠三角及京津翼城市群常住人口 2010201120122013201420152016201720182019202020212022 长三角珠三角京津冀 1.0 0.8 0.6 0.4 20102011201220132014201520162017201820192020202120222023 长三角珠三角京津冀 注：1、2023年商品住宅销售面积数据为2023年1-11月数据推算 2、长三角包含上海市、浙江省和江苏省；珠三角包含广东省；京津翼包含北京市、天津市和河北省 数据来源：国家统计局，同策研究院 上海房地产业在经济增长中仍然发挥重要作用。上海房地产开发投资占名义GDP的比重长期较为稳定，而土地成交是房地产开发投资的前导指标。根据2024年GDP增长目标在5%左右的假设推算，若要保证上海房地产开发投资及GDP的平稳增长,2024年上海应维持土地出让规模约2000亿元 上海土地成交与上海房地产开发投资具有稳定的长期关系上海房地产开发投资与GDP的比例 对上海住宅用地成交金额与房地产开发投资额建立回归模型，模型整体显著 上海房地产开发投资额滞后于住宅用地成交金额约1个季度 如果2024年GDP增长目标在5%左右，房地产开发投资需达到约5712亿元。 因此为保证房地产开发投资及GDP的平稳增长，2024年应维持土地出让规模约2000亿元 亿元6000 5000 4000 3000 2000 1000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 0 16% 上海房地产开发投资占名义GDP的比重较稳定，2019-2022年稳定在平均11.64%的水平 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2020年 2021年 2022年 0% 房地产开发投资额占GDP比例 数据来源：上海统计局，同策研究院 2 2023年上海楼市特征总结 下半年上海多次出台放松调控政策，是被动响应全国调控政策。作为一线城市，上海住房需求释放链条畅通且住房需求层次多。2023年上海住宅市场供求比为1.1，供需结构并未失衡，且月均成交水平与去年仍处于同一水平，上海市场相对健康。由于当前上海市场仅为需求超跌，即使局部库存压力加大也能通过时间换取空间，本质上并无动摇根本的问题。而新政出台后效果不及预期，叠加收入悲观预期，反而将导致购房客群悲观情绪加剧 为响应中央调控政策，9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷后也正式宣布“认房不认贷”，并在10月率先执行公积金认房不认贷，同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策，并在12月继广州、深圳后与北京同日下调房贷利率及首付比例调整 2023年上海主要楼市调控政策需求超跌下，短期政策刺激未必是良性循环 二手房核验价、指导价放松 2023年3月-4月 官宣认房不认贷9月1日 公积金认房不认贷 10月17日 •调整普宅标准 或将陷入恶性循环，市场面临下行风险 若市场效果不及预期，加剧悲观预期 政策力度较小 住房需求超跌 政策调控 政策力度较大，远远超预期 提前释放购房需求，后期难以延续市场热度 •下调首套、二套房首付比例 •下调首套、二套房的房贷利率 12月14日 6月6日 调整应届毕业生上海落户政策，缩短申报时间，且不接受二次申报 9月7日 •延长存量住房公积金贷款期限 •公积金支持城市更新旧住房项目 •临港优化人才购房政策，工作年限最短3个月 10月24日 金山优化人才购房，社保5年缩短为3年，购房资格家庭变为个人 如需维持热度，后续则需出台力度更大的政策 2023年上海楼市出台两次重大新政，9月新政出台后新房和二手房市场均呈现脉冲行情，即新政有效但效果衰减较快，因效果不及预期反而带来负面效果，在第二次新政出台后体现出来，新房来访活跃度不增反降。新政使局部热点区域继续升温，对外围项目去化帮助不大，五大新城来访持续下滑 2021年1月-2023年12月上海全市商品住宅访客指数 新政使局部热点区域继续升温，但是对于外围项目的去化帮助不大 50 00 五大新城环比涨幅 50低于主城区涨幅 00176.4 50 00 70.5 00 4 3 3 2 2 1 0 1 50 180 160 140 120 100 80 60 40 20 2021-1 2021-3 2021-5 2021-7 2021-9 2021-11 2022-1 2022-3 2022-5 2022-7 2022-9 2022-11 2023-1 2023-3 2023-5 2023-7 2023-9 2023-11 12.1-12.7 12.29-1.4 0 9月新政&12月新政前后上海商品住宅访客变化趋势 9月1日政策出台 国庆假期 九批次多个热盘处于认购期，访客增长 四季度市场来访持续走低 12月14日政策出台 9月下旬来访热度下降 12月新政效果不如9月 12月下旬来访热度下降 0825-08.31 09.01-09.07 09.08-09.14 09.15-09.21 09.22-09.28 09.29-10.05 10.06-10.12 12.8-12.14 12.15-12.22 12.23-12.28 . 主城区五大新城 注：以同策在上海代理的案场为来访为基础，结合同策在上海的市占率进行加权调整，得到上海新房来人来访指数 注：以08.25-08.31来访指数为基数，视为100 数据来源：同策案场，同策研究院 12月上海调整“普宅”标准主要针对二手房市场出台的政策，旨在降低购房成本、推动上海楼市新房市场和二手房市场改善链条更加顺畅。下半年两次新政出台均刺激二手房挂牌量激增，但二手住宅成交仅为小幅增长，多为房东降价急卖和税费利好释放的积压手拉手成交。此外，近5年新房和二手房市场上140平米以下户型的成交套数一直稳定在90%左右，12月占比并无明显波动 2023年上海二手住宅挂牌量走势 12月“普宅”标准调整后 万套二手挂牌量增长 2020年-2023年上海新房和二手住宅成交套数走势 套 2019年-2023年上海新房和二手住宅 140平米以下成交套数占比 2019-2023年，140平米以下成交套数占比一直稳定在90% “普宅”标准调整后，12月140平米以下成交占比无明显波动 9月“认房不认贷”出台后二手挂牌量激增 1245000 40000 10 35000 830000 25000 6 20000 415000 10000 2 5000 2023/01 02 2023/03 2023/04 2023/05 2023/06 2023/07 2023/08 2023/09 2023/10 2023/11 2023/12 23/ 00 12月二手住宅成 交仅微增 100% 92.4%91.3% 91.7% 90.9% 92.1%91.9% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年1-11月 2023年12月 86% 20 挂牌量 新房二手房 140平米以下140平米以上 2020/01 2020/03 2020/05 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 2021/09 2021/11 2022/01 2022/03 2022/05 2022/07 2022/09 2022/11 2023/01 2023/03 2023/05 2023/07 2023/09 2023/11 数据来源：dataln，同策研究院 根据同策上海新房案场调研和二手经纪人访谈，当前政策并未有效激发新的购房需求，市场来访人数和成交规模无明显增长。此外，目前无论是新房还是二手房，成交多为以价换量，市场消费以价格导向为主 12月新政后上海约九成新房项目来访、认购成交无明显变化仅部分外围郊区项目大力促销项目有所起色 松江某楼盘11月开盘时去化不足3成，而12月新政后通过渠道分销、高佣金叠加促销，案场来访人数增加，快速续销近百套 2023年12月末较11月末挂牌房源价格变化趋势 根据市场调研，市场成交多为房东降价急卖的房源，二手市场中近3成挂牌房源下调价格 挂牌价增长,1.14% 挂牌价下跌,28.85% 挂牌价不变,70.01% 挂牌价增长挂牌价下跌挂牌价不变 数据来源：同策案场，上海某中介平台 为稳定市场，政府从三个方面入手。第一，对比前两年上海土地的“大供应”，2023年上海商品住宅用地供应缩量提质，为提高房企参拍意愿，政府持续加大核心区地块供应；第二，提升房地联动价稳定楼市预期，部分板块房价连续三年上涨；第三，土拍规则重大调整，采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，明确最低装修价格标准，部分地块调整中小户型比例限制，调动开发商积极性 万平米 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 2010 年 0 上海商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量 1177.9 1038.2 1028.9 1000.4 894.7 916.7 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 商品住宅用地成交建面商品住宅成交量 近3年部分板块房地联动价上涨 板块 2021年（元/平米） 2022年（元/平米） 2023年（元/平米） 奉贤新城21单元 38300 3880