2024年上海楼市形势分析及趋势研判（外）

2024年上海楼市上半年 形势分析及下半年趋势研判 2024年7月 TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd. 1 上半年上海楼市情况 上海1-6月新房成交2.6万套，同比下降43.2% 2024年1-6月份商品住宅成交套数为25880套，同比下降43.2%。其中前五个月的成交量分别为4332、1367、5093、 4675、3856套，同比分别下降50.2%，70.0%、39.7%、46.2%、42.3%和22.5%。但是结构性成交趋势明显，6月份成交均价77007元/平米，同比增长了16.3% 14,000 12,000 90,000 85,000 上海新房月度成交情况 10,000 80,000 8,000 6,000 75,000 70,000 65,000 4,000 60,000 2,000 55,000 2022年1月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月 2023年10月 2023年11月 2023年12月 2024年1月 2024年2月 2024年3月 2024年4月 2024年5月 2024年6月 050,000 成交套数成交价格（右轴） 上海1-6月豪宅市场成交逆势上涨，走出独立行情 2024年1-6月2000万以上商品住宅成交套数为2859套，同比上涨52.9%。2000万以上住宅占比达到11.05%，比去年同期提高了7个百分点 上海2000万元以上新房成交情况2024年上半年上海2000万元以上新房占比变化 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 11.05% 4.10% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月 2023年10月 2023年11月 2023年12月 2024年1月 005000 2859 1870 成交套数成交均价（右轴） 0 2024年2月 2024年3月 2024年4月 2024年5月 2024年6月 2024年上半年2023年上半年 总套数2000万以上套数占比 0.00% 上海1-6月二手房成交10万套，同比增长9% 2024年1-6月二手住宅成交套数为99947套，同比增长9%。6月份成交价格52698元/平米，同比下降8%，二手房市场“以价换量”的趋势明显 近年来上海二手房市场成交情况 25,00062,000 20,000 60,000 58,000 15,000 56,000 10,000 54,000 5,000 52,000 0 2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月 成交套数成交均价（右轴） 50,000 “老破小”是二手房成交的主力 从6月份成交数据来看，400万以内的住房占比达到73.61%，其中300万以内的就达到57.24%。“527”新政对上海二手房市场产生明显影响，外地单身人群对于市区的老破小有一定需求，同时，随着价格缩水，投资的价值也逐渐体现出来 2024年6月份二手住宅成交总价段分布 16.37% 13.37% 6.04% ▶300万以内住房成交占比达57.24% 35.00% 30.00% 27.72% 29.52% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 2.95%4.03% 0.00% 200万以下200-300万300-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上 上海1-6月土拍规则重大调整 上半年上海土拍市场规则重大调整：一、优化中小户型限制政策，“7090政策”松绑支持多样化改善需求；二、取消最高限价，土拍回归市场主导。随着土拍规则持续松绑，上海2024年第三批次土拍溢价率创新高，优质地块作为稀缺资源，受到开发商极力追捧，在价高者得规则下，溢价率突破20%。对比下，郊区地块无比冷清，土地市场热度分化云泥之别 上海历次土拍成交地块结构 宗 仅2021年第一批和第二批出现终止出让地块分别为1块 40和7块，其余批次无流拍 上海历次土拍成交地块结构 亿元/万平米元/平米 1200 60000 356 7 3075 1000 44417 52487 49496.550000 46963 7 258215 20731 15315 800 600 33089 30105 519 36141 31085 29578 39702 40000 30000 1137 25431 26643 1021 1 5 151920 102 1010 4 5413 400 183720081 19631 19871 21644 18602 20000 69445 1211 11143 122 15245 204 238 第一批 第二批 第三批 第一批 第二批 第三批 第四批 第一批 第二批首轮 第二批第二轮 第三批首轮 第三批第二轮 第四批首轮 第四批第二轮 第四批第三轮 第一批首轮 第二批 第三批 0124421 12112 200 10000 2021年 2022年 2023年 第一批第二轮 2024年 0 第一第三 批批 第二第四 批批 第二第三 批首批首 轮轮 第四第四 批首批第 轮三轮 0 第一第三 批第批 二轮 底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9% 注：仅为涉商品住宅地块，不包括城中村改造地块、双定双限房用地等其他涉宅地块， 其中2021年第一批有4宗其他涉宅地块，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗数据来源：dataln，同策研究院 2021年 2022年 2023年 成交总价成交总建面平均楼面价 2024年 上海1-6月拿地以国央企为主 上半年上海土地市场揽金444.12亿元，其中民营企业拿地金额占16%，央国企拿地金额占比84%，其中央国企以联合体形式拿地的占比达57%，以减轻资金压力。同样受市场低迷冲击，央国企竞争激烈区域仅为优质核心地段，多为下场托底，上半年销售TOP3的房企保利拿地同比下滑70%、中海同比下滑73%、万科同比下滑94%，央国企拿地乏力 宗40 351 上海历次土拍成交地块拿地房企性质（按宗数）上海历次土拍成交地块拿地房企性质（按金额） 1000 30 1 25 2013 151 1072 11 5 5 31 126 1215421 800 600 400 200 319 99 18394 51 43 269 96 195 318 25 305 267 107 591 206 85 64 60 10612 290 579 13126 457 214165218212 1027 14310810417 214 623 2454 223 6113 211 632113817921 8985 131 11843451 8253 第一批 第二批 第三批 第一批 第二批 第三批 第四批 第一批 第二批首轮 第二批第二轮 第三轮首轮 第三批第二轮 第四批首轮 第四批第二轮 第四批第三轮 第一批首轮 第一批第二轮 第二批 第三批 0121 211 051 399630 535042 153 1262 第一批 第二批 第三批 第一批第二批 第三批 第四批 第一批 第二批首轮 第二批第二轮 第三批首轮第三批第二轮 第四批首轮 第四批第二轮 第四批第三轮第一批首轮第一批第二轮 第二批 第三批 2021年 2022年 2023年 2024年 2021年 2022年 2023年 2024年 央企国企民企联合体（含国央企）联合体（民企）外资/中外合资 央企国企民企联合体（含国央企）联合体（民企）外资/中外合资 注：联合体中包含央国企和民企的，计算国央企拿地金额时将金额平分估算数据来源：dataln，同策研究院 上海1-6月推地计划完成21% 上半年上海土拍呈现推地节奏加快，但推地数量断崖式下跌，从2022年供地105宗到2024年1-3批次集中供应19块宅地，累计供应宅地面积约64公顷，按照上海《上海市2024年度国有建设用地供应计划》中商品住宅用地计划供应300-355公顷（剔除城中村及旧改项目），截止上半年，上海商品住宅供地计划完成度仅21%左右 家70 60 50 41 4036 30 30 2022-2024年第一-三批次参拍企业数 60 48 39 29 20232120 宗 120 100 80 2022-2024年上半年上海推地数量 105 74 201415 105 第一批 第二批 第三批 第四批 第一批 第二批首轮 第二批第二轮 第三批首轮 第三批第二轮 第四批次首轮 第四批次二轮 第四批次三轮 0 161560 40 第一批第二轮 第二批 第三批 19 20 2022年 2023年 2024年 0 第一批首轮 2022年2023年2024年上半年 注：参拍企业数量为估算且不包含城投公司 数据来源：同策研究院，好地网 2 三次新政对上海楼市的影响 第一次政策调整：2023年9月认房不认贷 政策对市场的影响：一线城市短期热度回升 “认房不认贷”对外地有房贷记录客户和本地置换客户利好较大，短期内推动市场热度。9月一线城市新房环比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一线城市成交规模同环比均下滑。新政两周后政策热度逐渐减退，受假期影响有小幅回落 一线城市2023年7-9月商品住宅销售面积一线城市近三年9月同期商品住宅销售面积 万㎡90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 北京上海深圳广州 2023年07月2023年08月2023年09月 万㎡140 120 100 80 60 40 20 0 北京上海深圳广州2021年09月2022年09月2023年09月 政策对市场的影响：短期成交后出现需求断档 政策两周后热度逐渐减退，周度成交出现下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客户，前两周部分客户受政策推动快速购房；而部分客户二套变首套，预算提高需要重新选房，成交周期拉长；另外部分客户需要先出售二手房才能置换，9月一线城市二手房挂牌量都明显增加，二手房销售周期拉长，影响置换需求，未来仍需刚需入场，推动置换链条 4500 4000 3500 3000 一线城市2023年近10周二手房周度销售套数一线城市购房需求出现断档，部分客户成交周期被拉长： 部分客户受新政推动，加速入场，目前已完成购房（9月上旬集中释放） 部分客户受新政利好，二套变首套，预算提高，需要重新选房 部分客户需要先出售现有住房，但是目前市场挂牌量持续增长，二手房销售周期拉长，影响置换需求释放 7-9月一线城市二手房月末挂牌量 2500 2000 1500 1000 500 0 万套 25北京9月挂牌： +1.6万套 20 15 10 31周(7.24-7.30) 32周(7.31-8.06) 33周(8.07-8.13) 34周(8.14-8.20) 35周(8.21-8.27) 36周(8.28-