物业管理行业：上市物企盘点①面积增速放缓，基础服务占比提升，如何破解盈利困境？

上市物企盘点①面积增速放缓，基础服务占比提升，如何破解盈利困境？ 1、管理规模：增速放缓，市场竞标成为主流拓展方式，非住宅业态占比持续增长 （1）管理面积同比增长18.18%，TOP10占比首超六成 截至2022年底，物业服务上市公司管理面积均值为1.3亿平方米，同比增长18.18%，合约面积 1.8亿平方米，同比增长12.50%，增速均较去年显著下降。原因在于：第一，房地产行业下行，各类用地规划建筑面积及全国商品房销售面积下滑，导致项目供给减少；第二，收并购减少，拓规模降速；第三，部分物业服务上市公司去化非盈利项目，退盘数量上升；第四，疫情导致外拓变得更加困难，影响了企业的市场化拓展进程。 2 1.5 1 0.5 图：2019-2022年物业服务上市公司管理面积与合约面积1及增速情况 50% 40% 30% 20% 10% 单位：亿平方米 0 2019 2020 2021 0% 2022 管理面积均值合约面积均值管理面积均值增速合约面积均值增速 在所有已披露数据的上市公司中，管理面积超过3亿平方米的有6家，较去年增加2家，管理面 积介于1-3亿平方米的有10家，较去年减少1家，管理面积介于5000万平方米至1亿平方米为11 家，较去年增加4家，管理面积介于3000至5000万平方米的为7家，小于3000万平方的为14家。增速方面，管理面积介于3000万至5000万平方米的企业增速最快，2022年均值增速达到了36.24%，远超其他规模层级。 图：不同规模层级物企上市家数及管理面积均值增速情况 单位：家 1540% 30% 10 20% 5 10% 均值增速 00% 家数 规模TOP10企业合计管理面积41.53亿平方米，占比为61.34%，头部效应明显。其中，碧桂园 12022年未发布年报以及未披露相关信息的上市公司未被纳入。 服务管理面积9.57亿平方米，位列第一，保利物业管理面积5.76亿平方米，排名第二。图：物业服务上市公司管理面积TOP10及增速情况 单位：亿平方米 10100% 880% 660% 440% 220% 00% 管理面积在管面积均值增速 （2）市场竞标成主流拓展方式，并购更加理性 2022年，市场竞标成为物业服务上市公司规模扩张的主流方式，招投标市场竞争异常激烈，既有关联方支持减弱“被动独立”影响，也有物业企业主动走独立化发展道路长远打算的考量。物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比逐年提升，2022年达到53.89%，较去年提升2.37个百分点，继续创新高。 图：物业服务上市公司管理面积来源情况 48.48% 46.11% 65.70% 58.67% 51.52% 53.89% 34.30% 41.33% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2019 2020 2021 2022 来自第三方在管面积占比来自关联方在管面积占比 大中型企业（管理规模大于5000万平方米）第三方管理面积占比均值为61.88%，远高于中小型企业（管理规模小于5000万平方米）的41.59%；国资企业第三方管理面积占比均值为42.74%，小于民营企业的58.07%；合景悠活、和泓服务、雅生活服务等企业第三方管理面积占比均超过80%。 图：不同类型上市公司第三方管理面积占比均值图：上市公司第三方管理面积占比 TOP10 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 58.07% 61.88% 42.74% 41.59% 国央企民营企业<0.5亿平方米 >0.5亿平方米 100% 80% 60% 40% 20% 0% 来自第三方占比来自关联方占比 并购更加理性，国资背景企业成并购主力军，民营企业与国资企业合作更加广泛。根据中指数据库·物业版监测数据显示，2022年，行业发生并购交易共43宗，相比2021年的145宗大幅下降，收 并购热度大减，收并购双方更加谨慎，意愿降低；并购标的PE均值约11.5倍，较2021年略降，侧面反应出标的质量更优；国资企业涉及总交易金额超40亿元，占比过半；将并购案例以单笔并购金 额由大到小排序，国资背景企业占据前6席。 图：2019-2022年物业管理行业收并购交易情况（中指数据库·物业版监测） 362.5 15.2 13.5 12.6 11.5 145 100106.1 70 75 30.2 43 40020 30015 20010 1005 0 2019年 2020年 2021年 0 2022年 收并购数（宗）交易金额（亿元）估值水平（PE倍数） 表：2022年部分收并购案例（中指数据库·物业版监测） 公告日期 并购方 并购标的 标的公司 对价 涉及规模 股权比例 PE倍数 业务类型 （亿元） （万平） 2022/1/20 华润万象生活 中南服务 物业管理服务 22.6 5147 100% 12.5 2022/1/5 华润万象生活 禹洲物业 物业管理服务 10.6 近1000 100% 13.94 2022/6/16 招商积余 新中物业 办公物业 5.36 559 67% - 2022/8/12 远洋服务 红星物业 物业管理 5 1390 100% - 2022/6/17 金茂服务 首置物业 物业管理服务 4.5 280 100% 9.71 2022/11/25 华发股份 铧金投资 - 4.37 -- 100% - 2022/11/9 碧桂园服务 合富辉煌集团 物业代理服务 2.11 -- 21% - 2022/4/11 新希望服务 明宇环球 商业管理 1.8 343 51% 10.4 2022/1/10 合景悠活 广东特丽洁 清洁服务 1.65 3600 50% - 2022/11/21 第一服务 世纪金源服务 物业管理服务 1.63 -- 8% 13.2 2022/1/5 南都物业 中大物业 物业管理服务 1.32 - 100% - 2022年，绿城服务、雅生活服务、新城悦服务在强调市场外拓的同时明确指出要加强与地方国企的合作。一方面，国企拥有更多的资源，能够更好地满足合作的需要。民营企业借助国企力量，能够有效进行项目拓展，有助于民营企业提高社会信誉，塑造良好形象，提升品牌价值。另一方面，对国企而言，引入民营资本，能够激发国企活力，提高市场竞争力，最终实现双方共赢。 表：2022年部分民营企业与国资背景企业合作情况 企业名称 新增管理面积（万平方米） 与国企合作相关描述 绿城服务 约8000 与信达、西安高新等重磅央企、国企达成股权合作及战略合作，深度捆绑、强强联合，夯实规模优势。 雅生活服务 5692 积极参与国企合资合作，与中城工业集团有限公司、江苏中农集团旗下中匠地产集团等实现战略合作，在大型企业、金融机构、园区综合服务领域获取了多个超大型标杆项目，包括中车交通汾湖星舰超级工厂、国家开发银行稻香湖数据中心、武汉国家开发银行、中广核上海科技园等。 新城悦服务 4474 和天津、常州及荆门等地的城投开发企业达成合作关系。 （3）积极布局多业态，非住宅业态占比持续增长 2022年，上市公司管理面积中非住宅业态占比30.15%，虽然较去年增长不明显，但长期增长趋势未变。在新房交付下行，房地产行业走势不明的大背景下，物业服务上市公司积极布局多业态，优化业务结构，增强抗周期风险能力。 图：物业服务上市公司管理面积中非住宅业态占比 25.19% 26.67% 30.09% 30.15% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2019 2020 住宅占比 2021 非住宅占比 2022 注：未披露管理面积业态划分数据的上市公司不包括在内 截至2022年底，卓越商企服务、金融街物业、雅生活服务的非住宅业态占比分别以64.51%、58.97%、56.40%排名前三，排名前十的企业占比均值为51.39%，首次超过五成。目前来看，物业服务上市公司几乎都有开展非住宅业务。商业物业、办公物业等为较早布局的重点业态，随着后勤社会化 的持续推进，医院、学校、公众物业等也逐步成为物业服务上市公司重点发力的细分业态。 表：非住宅管理面积占比TOP10及涉及业态（红色为目前重点开展业态） 企业名称 非住宅业态占比 商业物业 办公物业 产业园区物业 公众物业 学校物业 医院物业 城市街道 卓越商企服务 64.51%       金融街物业 58.97%       雅生活服务 56.40%       保利物业 56.09%       苏新服务 54.62%    合景悠活 49.63%        世茂服务 45.87%     鲁商服务 44.47%        时代邻里 41.97%   佳兆业美好 41.40%        2、收入结构：基础服务收入占比由降转增，中流砥柱作用凸显，创新型服务存在不确定性 2022年，物业服务上市公司营业收入均值达46.44亿元，较上年增长19.38%，管理规模扩张是 营业收入增长的根基，规模增速放缓，营收增长降速明显。碧桂园服务营业收入达413.68亿元，排名第一，增速约43.42%。营业收入破百亿的物业服务上市公司达8家，较去年增长2家。TOP10营收均值为167.53亿元，均值增速为25.36%，高于全部上市公司营收均值增速，表现出较强的成长能力及抗风险能力。 图:2019-2022年物业服务上市公司营收均值及增速情况 单位：亿元 46.44 63.83% 38.90 26.54 46.57% 16.20 19.38% 5070% 60% 40 50% 3040% 2030% 20% 10 10% 0 2019 2020 营收均值 2021 均值增速 0% 2022 图:2022年物业服务上市公司营业收入TOP10及增速 500 400 300 50% 单位：亿元 营业收入 营收增速 30% 200 100 10% 0-10% 从收入构成看，基础物业服务收入中流砥柱的作用更加凸显。2022年，基础物业服务收入占比为66.71%，较去年增加7.77个百分点，占比近四年来首次正增长，物业服务上市公司在存量项目持续 优化经营及储备项目有效转化的支撑下，呈现出弱周期性和较强的韧性。增值服务及创新型服务收入2占比为33.29%，未能延续过去几年增长趋势，为近几年首次转降，主要原因是非业主增值服务收缩及疫情导致社区增值服务开展受阻。 图:2019-2022年物业服务上市公司基础物业服务收入、增值服务与创新型服务收入占比 37.24% 38.91% 41.06% 33.29% 62.76% 61.09% 58.94% 66.71% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2019 2020 2021 2022 基础物业收入占比增值服务与创新型服务收入占比 表：部分上市公司各板块营收占比情况 2上市公司的营业收入划分为三个板块：基础物业服务收入、增值服务收入及创新型服务收入。其中增值服务包括社区增值服务和非业主增值服务；创新型服务是指城市服务、IFM、商业运营、智能科技服务或企业特色的创新服务等。 企业名称 基础物业服务收入占比 增值服务收入占比 创新型服务收入占比 碧桂园服务 55.30% 16.10% 城市服务：11.70%；商业运营：3.10%；其他：13.80% 雅生活服务 65.22% 26.24% 城市服务：8.54% 保利物业 61.58% 35.44% 其他：2.98% 绿城物业 63.60% 19.20% 科技/智慧服务：3.30%；咨询服务：13.90% 中海物业 74.46% 23.58% 资产管理：1.96% 华润万象生活 46.40% 18.50% 商业运营：35.10% 融创服务 75.29% 22.63% 商业运营：2.08% 金科服务 73.44%