房地产：2023年全年统计局数据点评：销售整体承压，竣工高位收官

行业点评报告●房地产 2024年01月17日 销售整体承压，竣工高位收官 --2023年全年统计局数据点评 核心观点： 房地产 推荐 (维持) 事件：统计局公布2023年全国房地产开发投资和销售数据，2023年全国房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%；全年累计新开工面积95376万方，同比下降20.4%；全年累计竣工面积99831万方，同比增长17.0%；全年商品房销售面积111735万方，同比下降8.5%；全年销售金额116622亿元，同比下降6.5%；全年房地产企业开发到位资金127459亿元，同比下降13.6%。 销售整体承压：2023年全国商品房累计销售面积111735万方，同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.5pct；12月单月销售面积为11226.29万方，同比下降12.75%，环比提高41.56%。2023年全国商品房累计销售额116622亿元，同比下降6.5%，降幅较上月扩大1.3pct；12月单月销售金额为11304.21亿元，同比下降17.09%，降幅扩大8.46pct，环比11月提高38.58%。对应的2023年全年累计销售均价为10437元/平米，同比增长2.19%；单月销售均价为10069元/平方米，同比下降4.98%，环比下降2.11%。年末是房企推盘的旺季，12月单月销售环比提高较多，但单月同比增速依然为负。受到经济波动、部分房企依旧出险等因素的影响，全年销售承压。2024年1月12日，住建部、金融监管总局印发《房地产城市融资协调机制》的通知，加大对房地产行业供给侧的融资支持力度， 我们认为或对楼市起积极作用。 竣工高位收官：2023年全年房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，降幅较上月扩大0.2pct；12月单月房地产开发投资6867.57亿元，同比下降12.53%，环比下降15.46%。受到销售市场整体依旧低迷的影响，房企投资意 愿尚未恢复。开工端：2023年全年累计新开工面积95376万方，同比下降 20.4%，降幅较上月缩小0.8pct；单月新开工面积7920.34万方，同比下降 10.35%，环比下降4.33%。年末是开工淡季，房企开工意愿较低。竣工端：2023年全年累计竣工面积99831万方，同比增长17%，涨幅较上月收窄0.9pct；单月竣工面积34593.98万方，同比增长15.34%，环比增长242.98%。交付高峰 期已至，保交楼持续推进。 单月到位资金环比提高：2023年全年房企到位资金127459亿元，同比下降13.60%，降幅较上月扩大0.2pct。房企单月到位资金10414.93亿元，同比下降15.79%，环比提高7.38%。其中，12月单月的国内贷款为1368.06亿元，同比下降10.93%；自筹资金3484.06亿元，同比下降2.95%，定金及预付款3619.16亿元，同比下降21.53%，个人按揭贷款1507.27亿元，同比下降20.56%。国内贷款由正转负，受到销售低迷尚未修复的影响，定金及预售款、个人按揭款和销售回款的单月同比降幅扩大。 投资建议：2023年全年销售面积111735万方，同比下降8.5%。年末是推盘旺季，12月销售环比提升较多。2023年受到经济波动、年中部分房企出险等因素影响，全年销售承压。2024年四季度开始，房地产行业供给侧的融资政策支持力度逐渐加大，或对楼市起积极作用。我们看好头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好：万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 房地产沪深300 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】城市房地产融资协调机制建立，融资端支持力度加大_城市房地产融资协调机制点评 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活、中海物业；3）优质商业：大悦城、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。 风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 目录 一、销售整体承压4 二、竣工高位收官5 三、单月到位资金环比提高6 四、风险提示6 由于报告期数据与2022年已公布的同期数据之间存在不可比因素，本文同比数据均按照累计数据计算历史数据得来。 一、销售整体承压 2023年全国商品房累计销售面积111735万方，同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.5pct；12月单月销售面积为11226.29万方，同比下降12.75%，环比提高41.56%。2023年全国商品房累计销售额116622亿元，同比下降6.5%，降幅较上月扩大1.3pct；12月单月销售金额为11304.21亿元，同比下降 17.09%，降幅扩大8.46pct，环比11月提高38.58%。对应的2023年全年累计销售均价为10437元/平米，同比增长2.19%；单月销售均价为10069元/平方米，同比下降4.98%，环比下降2.11%。年末是房企推盘的旺季，12月单月销售环比提高较多，但单月同比增速依然为负。受到经济波动、部分房企依旧出险等因素的影响，全年销售承压。2024年1月12日，住建部、金融监管总局联合发布《房地产城市融资协调机制》的通知，加大对房地产行业供给侧的融资支持力度，我们认为或对楼市起积极作用。 图1：商品房累计销售面积及同比增速图2：商品房累计销售额及同比增速 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 房地产开发投资完成额累计值同比增速 (亿元) (%) 8 4 0 -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 -32 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 房屋新开工面积累计值同比增速 (万方) (%) -9 -14 -19 -24 -29 -34 -39 -44 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分地区看，2023年，东部中部销售面积同比降幅持续扩大，西部地区降幅7月以来首次扩大。东部地区销售面积51590万方，同比下降6.7%，降幅进一步扩大；中部地区销售面积28330万方，同比下降13.2%，同比降幅扩大；西部地区销售面积27829万方，同比降幅7.5%，同比降幅略有扩大；东 北地区销售面积3986万方，同比下降3%，同比降幅收窄。2023年，东部地区销售金额71939亿元，同比下降5.8%，同比降幅扩大；中部地区销售额20810亿元，同比下降11.20%，降幅继续扩大；西部地区销售额21032亿元，同比下降3.7%，降幅扩大0.9pct；东北地区销售额2842亿元，同比下降7.7%， 降幅收窄1.1pct。东部和中部地区销售金额同比降幅扩大；东北地区销售金额降幅收窄。 东部地区 西部地区 中部地区 东北地区 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/12 东部地区 西部地区 中部地区 东北地区 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/12 图3：分地区商品房累计销售面积同比增速图4：分地区商品房累计销售额同比增速 4040 2020 00 -20-20 -40-40 -60 -60 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、竣工高位收官 2023年全年房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%，降幅较上月扩大0.2pct；12月单月房地产开发投资6867.57亿元，同比下降12.53%，环比下降15.46%。受到销售市场整体依旧低迷的影响，房企投资意愿尚未恢复。 图5：房地产开发投资累计完成额及同比增速 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 (亿元) 房地产开发投资完成额累计值同比增速 (%) 8 4 0 -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 -32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开工端：2023年全年累计新开工面积95376万方，同比下降20.4%，降幅较上月缩小0.8pct；单月新开工面积7920.34万方，同比下降10.35%，环比下降4.33%。年末是开工淡季，房企开工意愿较低。 竣工端：2023年全年累计竣工面积99831万方，同比增长17%，涨幅较上月收窄0.9pct；单月竣工面积34593.98万方，同比增长15.34%，环比增长242.98%。交付高峰期已至，保交楼持续推进。 图6：房屋累计新开工面积及同比增速图7：房屋累计竣工面积及同比增速 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 房屋新开工面积累计值同比增速 (万方) (%) -9 -14 -19 -24 -29 -34 -39 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 -44 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 房屋竣工面积累计值同比增速 (万方) (%) 24 19 14 9 4 -1 -6 -11 -16 -21 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 -26 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、单月到位资金环比提高 2023年全年房企到位资金127459亿元，同比下降13.60%，降幅较上月扩大0.2pct。房企单月到位资金10414.93亿元，同比下降15.79%，环比提高7.38%。其中，12月单月的国内贷款为1368.06亿元，同比下降10.93%；自筹资金3484.06亿元，同比下降2.95%，定金及预付款3619.16亿元，同比下降21.53%，个人按揭贷款1507.27亿元，同比下降20.56%。国内贷款由正转负，受到销售低迷尚未修复的影响，定金及预售款、个人按揭款和销售回款的单月同比降幅扩大。 图8：商品房开发资金累计值及同比增速图9：各项资金来源累计