一问：为何需要加快建设“三大工程”？房企投资受高库存等压制，基建资金落地需“有的放矢”

近期，多部门协同发力支持“三大工程”，各地项目亦动态频频，“三大工程”会是新的增长点吗？系统梳理，供参考。 一问：为何需要加快建设“三大工程”？房企投资受高库存等压制，基建资金落地需“有的放矢” 2023年，地产投资继续下探，持续低迷的地产销售和高库存对新开工修复形成压制。截至2023年11月，地产投资增速仍处低位、累计同比-9.4%，新开工拖累较大、累计同比-21.2%。且随着地产销售延续下滑态势，住宅广义库销比总体被动上升、2023年11月已达27.9；高库存或抑制房企拿地和新开工意愿，2024年房企投资或仍处较低水平。制造业投资或受企业利润及出口掣肘，而基建投资虽维持较高增速，但落地存在“堵点”。2023年工业企业盈利仍待修复，同时地产和出口链等终端需求承压等，可能干扰制造业投资意愿。而基建投资虽增速较高，但宏微观数据屡现背离，或指向资金落地存在“堵点”，优质项目欠缺、前期准备不足、财政资本金缺位等是可能的影响因素。 在此情况下，“三大工程”由中央规划、多部委协同，或是稳投资的重要抓手。保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施被称为“三大工程”。与全国推广的棚改项目不同，保障性住房建设率先在城区常住人口超300 万的城市试点，城中村改造和“平急两用”基建项目重点在城区常住人口超500万的超大特大城市推进。 二问：“三大工程”可能的空间及掣肘？年均投资或在1.2万亿元，或取决配套政策、资金到位情况 中性情景，“三大工程”年均投资或在1.2万亿元左右；其中，城中村改造年均投资规模或在5000亿元左右；配售型 保障房建设年均投资或在3000亿元左右，租赁型保障住房年均投资或在2000亿元左右；“平急两用”基建项目年均 投资规模在2500亿元左右。（详见《地产“三大工程”，进展如何？》）。 过往经验显示，项目落地情况可能取决于配套政策落地节奏及资金到位情况。根据棚改项目经验，项目由规划、前期准备，到正式开工等仍需一定时间，2014年棚改相关政策效果在2015年及以后集中体现。同理，“三大工程”及配套政策落地见效或也需一定时间。且棚改具备地方财政资金、专项债，和PSL、政策行信贷等支撑，资金可快速到位。当前，多部门加强协同为“三大工程”领域提供土地、财税、金融等方面的政策支持，2023年12月PSL重启放量等或均指向“三大工程”是2024新的投资增长点。2023年12月PSL新增3500亿元，同时三大政策行自2023年12月以来频繁为地方“三大工程”项目授信，或意味着PSL放量主要用于支持“三大工程”项目。 三问：“三大工程”哪里推进较快？深圳配售型保障房首批已开工，广州等城中村改造推进较快 配售型保障房建设方面，2023年底深圳首批13个配售型保障房项目率先开工。项目总用地面积17.7万平方米，住 房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套。推算可知，深圳首批配售型保障房容积率约4.3， 套均面积约75平方米，每平米成本约1.65万。从项目分布来看，配售型保障房项目分布较为均匀，福田区、南山区、宝安区等均有分布；从项目用地来看，首批保障房建设用地中有至少46%的土地为盘活闲置低效土地。 城中村改造方面，广州、深圳、上海等由于经验丰富，项目推进较快。广州市城中村改造配套政策接连落地，《广州 市城中村改造条例》及《广州市城中村改造专项计划》等对城中村改造项目规划、资金、流程、意愿和补偿等做出明确规定。《专项规划》提出实施房票安置，有利于降低回迁用地安置需求，缩短项目改造周期，帮助新房去库存。且 《改造条例》明确本轮城中村改造项目由区政府负责开展前期相关工作，或亦有利于缩短项目前期准备周期。 “平急两用”项目方面，杭州市率先开工、北京平谷区为先行示范。2023年11月底，杭州市储备116个项目并已开 工，项目总投资770.35亿元，具体涉及医疗服务设施、城郊大仓、旅游居住设施、高速公路服务区等四大领域基础设施建设的改造升级。北京市平谷区在政府支持下，将率先探索打造“平急两用”公共基础设施建设样板。 风险提示:经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 内容目录 1、“三大工程”，会是新的增长点吗？4 1.1、一问：为何需要加快建设“三大工程”？4 1.2、二问：“三大工程”可能的空间及掣肘？5 1.3、三问：“三大工程”哪里推进较快？7 2、政策跟踪10 2.1、国务院：发布《关于进一步完善国有资本经营预算制度的意见》10 2.2、部委年度工作会议密集召开12 2.3、地产政策优化：上海金山区购房5年内免费轨交通勤13 2.4、国家级项目“东数西算”：2025年底综合算力基础设施体系初步成型14 2.5、国家级项目冷链物流：项目建设范围增加城郊大仓基地15 风险提示15 图表目录 图表1：2021年下半年起地产投资持续低迷4 图表2：低销售与高库存或对地产新开工形成压制4 图表3：制造业投资受企业利润和出口掣肘4 图表4：2021年下半年起基建宏微观数据屡现背离4 图表5：“三大工程”示意图5 图表6：“三大工程”重点推进地区5 图表7：城中村改造年均投资规模或在5000亿元左右5 图表8：保障性租赁住房建设情况5 图表9：全国棚改项目开工套数6 图表10：棚改资金运转模式6 图表11：2023年12月PSL新增3500亿元6 图表12：2023年12月以来政策行大力支持“三大工程”6 图表13：多部委发文支持“三大工程”落地7 图表14：2023年深圳居住用地分布7 图表15：2023年深圳市保障房建设进一步提速7 图表16：深圳首批配售型保障房项目分布8 图表17：深圳首批配售型保障房部分地块信息8 图表18：广州市城中村改造计划进度8 图表19：广州市城中村改造专项计划8 图表20：广州市城中村改造项目推行“房票”机制9 图表21：上海市城中村改造计划进度9 图表22：部分省市一季度再融资债发行计划9 图表23：杭州“平急两用”基建项目建设情况10 图表24：北京市平谷区“平急两用”基础设施建设10 图表25：2022年财政四本“账”收支规模11 图表26：2022年国有资本经营收入决算比例11 图表27：2022年国有资本经营支出决算比例11 图表28：2022年披露部分国企未被纳入国有资本预算11 图表29：我国国有企业上缴利润比例历次变化11 图表30：国务院发文完善国有资本经营预算制度12 图表31：国务院发文中完善国有资本上交制度较详细12 图表32：多部委集中召开年终工作会议13 图表33：一二线城市优化地产政策最新动态14 图表34：“东数西算”《意见》主要内容及举措14 图表35：“东数西算”《意见》中部分概念阐释14 图表36：算力枢纽及数据中心集群分布15 图表37：“东数西算”发展的重要时间节点15 图表38：项目建设范围增加城郊大仓基地15 1、“三大工程”，会是新的增长点吗？ 1.1、一问：为何需要加快建设“三大工程”？ 2023年，地产投资继续下探，持续低迷的地产销售和高库存对新开工修复形成压制。截 至2023年11月，地产投资增速仍处低位、累计同比-9.4%；其中，新开工拖累较大、累计同比-21.2%。2021年后半年以来，随着地产销售延续下滑态势，住宅广义库销比总体呈现被动上升、2023年11月已达27.9；住宅高库存与低迷的地产销售或抑制房企拿地和新开工意愿，2024年房企投资或仍处较低水平。 % 地产当月同比(2021年基数调整,5MMA) 图表1：2021年下半年起地产投资持续低迷图表2：低销售与高库存或对地产新开工形成压制 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 (%)40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2015-11 2016-05 2016-11 2017-05 2017-11 2018-05 2018-11 2019-05 2019-11 2020-05 2020-11 2021-05 2021-11 2022-05 2022-11 2023-05 2023-11 -50 地产新开工与销售面积累计同比(2021年基数调整) (月)37 32 27 22 17 2013-11 2014-05 2014-11 2015-05 2015-11 2016-05 2016-11 2017-05 2017-11 2018-05 2018-11 2019-05 2019-11 2020-05 2020-11 2021-05 2021-11 2022-05 2022-11 2023-05 2023-11 12 房地产投资新开工竣工 商品房销售 新开工面积销售面积住宅广义库销比（右轴） 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 制造业投资或受企业利润即出口下行掣肘，而基建投资虽维持较高增速，但落地存在堵点，缺少高质量项目、财政资本金不足等均拖累基建资金落地。2023年工业企业盈利仍待修复，或对2024年整体制造业投资意愿和能力形成压制；同时，以地产及出口链为代表的 终端需求或面临一定压力，也可能干扰制造业投资意愿。而基建投资虽自2022年以来维持较高投资增速，但基建类宏微观数据屡现背离或意味着基建投资资金落地存在堵点，地方优质项目欠缺、项目前期准备不足、财政资本金缺位等是可能的影响因素。 图表3：制造业投资受企业利润和出口掣肘图表4：2021年下半年起基建宏微观数据屡现背离 (%)30 20 10 0 -10 -20 -30 2013-11 2014-04 2014-09 2015-02 2015-07 2015-12 2016-05 2016-10 2017-03 2017-08 2018-01 2018-06 2018-11 2019-04 2019-09 2020-02 2020-07 2020-12 2021-05 2021-10 2022-03 2022-08 2023-01 2023-06 2023-11 -40 制造业投资与工业企业利润累计同比(2021年基数调整) （%） 70 60 50 40 30 20 10 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 0 (%) 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 制造业投资工业企业利润 沥青开工率基建投资当月同比(21年基数调整) 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 在此情况下，“三大工程”由中央规划、多部门协同发力，或是稳投资的重要抓手。2023年4月中央政治局会议首提“积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”， 7月政治局会议新增“加大保障性住房建设和供给”。由此，保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施统称为“三大工程”。与过往全国推广的棚改项目不同，本轮“三大工程”推进聚焦城区常住人口较多的大城市；其中，保障性住房建设率先在城区常住人口超300万的城市试点，城中村改造和“平急两用”的基础设施建设重点在城区常住人口超500万的超大特大城市推进。 图表5：“三大工程”示意图图表6：“三大工程”重点推进地区 来源：中国政府网、国金证券研究所来源：中国政府网、统计局、国金证券研究所 1.2、二问：“三大工程”可能的空间及掣肘？ 中性情景，“三大工程”年均投资在1.2万亿元左右。根据七普统计的超大特大城市城区内自建房户数及总建面，假设城中村改造项目拆除比例在10%-30%，拆建比为2，总投资或在2-4万亿元，中性情