“租赁金融17条”落地，千亿贷款计划稳步推进

房地产证券研究报告 2024年01月14日 “租赁金融17条”落地，千亿贷款计划稳步推进 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 行业追踪（2024.1.6-2024.1.12） 上次评级强于大市 2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通 知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向8个试点城市发放租赁住房购房贷款。 从落地情况看，据经济观察网，2023年3月起，8个试点城市已着手寻找合适的房源并上报，因为贷款并非定额分配，故依据项目条件原则上采取“先到先得”，成熟一个项目就批一个。目前，已有青岛、福州、天津等多个城市用住房租赁贷款购买了商品房，纳为保租房，并对外出租。从借款主体看，部分城市通过城投平台作为借款主体，购买了城投体系内的现房，用作保障性租赁住房。以青岛为例，青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，该公司为青岛青铁置业 作者鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 发展有限公司全资子公司，实际由青岛国资委控股。目前公司已获得银行12.4亿 元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。 整体来看，租赁住房贷款支持计划试点项目遵循项目清单申请，即审批额度与上报项目体量相关，且支持主要导向地方平台，故解决商品房库存问题、缓解地方债务压力，并推动保障性租赁住房建设或为主要目标。 从借款成本看，金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。根据经济观察网报道，此笔借款期限长，只要租金能覆盖利息，基本可以看作是永续债。考虑政策提出贷款利率不超过3%，故我们认为申请支持贷款在成本角度同时需考虑项目层面租金回报率是否覆盖贷款成本问题，试点项目的资金平衡与否直接取决于申请改造的保租房项目未来出租、运营情况，但”去库存”目标可能优先于项目自身的“经济账”。 2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发 展的意见》，征求意见稿2023年2月已印发。本次意见明确3个发力点： 1）支持住房租赁供给侧结构性改革。2）重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。3）建立健全住房租赁金融支持体系。 我们认为，本次金融支持租赁市场意见落地及千亿租赁贷款计划的推进均说明，在我国房地产市场供求关系发生重大变化后，住房租赁发展在迎接新一轮提速。 1）租赁供给侧结构性改革的重点在大城市、年青人，反映出当前大城市存在的结构性供需矛盾亟待解决，通过增加租赁规供应、加大保障房建设的方式，即从供给侧入手缓解，同时供给质量的提升或引导需求的流入。2）而对参与主体，此前因租赁利润较低，银行放贷意愿弱，或存在相关融资渠道不畅问题，对市场发展形成制约。本次金融支持意见将起到规定、引领作用，有助于推动各类主体积极参与新、改建和运营长期租赁住房，从资金端为租赁企业发展带来实质性利好。如：①意见规定“可将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源”，即从流动性角度角度为企业减负。②意见规定“住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度不超过物业评估价值的80%。”即降低持有成本、提升可贷款额度。 1月新房同比降幅超3成，二手房同比增15% 新房市场本周成交290万平，月度同比-30.84%，相较上月下降20.63pct；累计库存16536万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成 交183万平，月度同比+15.26%，相较上月下降23.94pct。1月1日-1月7 日，土地市场本周成交建面1375万平，滚动12周同比-15.77%；成交总额335 亿元，滚动12周同比-3.71%；全国平均溢价率3.6%，滚动12周同比 +0.55pct。 本周申万房地产指数-1.09%，较上周提升1.83pct，涨幅排名16/31，领先沪深300指数0.26pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.28%，较上周提升 2.17pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数0.52pct；克而瑞内房股领先指数为- 2.50%，较上周提升3.08pct。 投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙 头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 行业走势图 房地产沪深300 2% 7% % % % % 2023-01 % 2023-052023-09 - - -12 -17 -22 -27 -32 资料来源：贝格数据 相关报告 1《房地产-行业研究周报:PSL注入经济活力，地产投资边际向好》2024-01-07 2《房地产-行业研究周报:新政后北京市场韧性良好，关注普宅调整落地效果》2024-01-01 3《房地产-行业研究周报:京沪新政后市场反响如何？》2023-12-24 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.“租赁金融17条”落地，千亿贷款计划稳步推进3 投资建议5 2.政策与成交概览7 2.1.政策梳理7 2.2.新房市场8 2.2.1.新房成交情况8 2.2.2.新房推盘去化9 2.3.二手房市场10 2.4.土地市场11 3.本周融资动态12 4.行业与个股情况15 4.1.行业涨跌与估值情况15 4.1.1.A股市场15 4.1.2.H股市场16 5.重要公告概览17 6.风险提示18 1.“租赁金融17条”落地，千亿贷款计划稳步推进 2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于2023年年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。 从落地情况看，据经济观察网，2023年3月起，8个试点城市已着手寻找合适的房源并上报，因为贷款并非定额分配，故依据项目条件原则上采取“先到先得”，成熟一个项目就批一个。目前，已有青岛、福州、天津等多个城市用住房租赁贷款购买了商品房，纳为保租房，并对外出租。 从借款主体看，部分城市通过城投平台作为借款主体，购买了城投体系内的现房，用作保障性租赁住房。以青岛为例，青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，该公司为青岛青铁置业发展有限公司全资子公司，实际由青岛国资委控股。目前公司已获得银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。 整体来看，租赁住房贷款支持计划试点项目遵循项目清单申请，即审批额度与上报项目体量相关，且支持主要导向地方平台，故解决商品房库存问题、缓解地方债务压力，并推动保障性租赁住房建设或为主要目标。 表1：1000亿租赁贷款支持计划试点城市落地情况 落地进展 城市 时间 2023年4月福州 福州市相关方案在全国范围内率先报送中国人民银行。目前，福州市对该方案进行了落实、落细，全市范围内超过7200套存量房，近75万平方米，获批授信贷款，首批房源清 单确定后，首笔资金4.89亿元也已经落地。 2023年5月济南各家银行成功向济南城发集团资产运营管理有限公司发放1.87亿元长期限租赁住房购房贷款，标志租赁住房贷款支持计划试点在济南市正式落地。 2024年12月天津2023年12月，国家开发银行天津市分行发放天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款 12.88亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。 2024年1月青岛首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。 资料来源：齐鲁网，福州市房管局官网，天津市人民政府官网，财联社，天风证券研究所 从借款成本看，金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。根据经济观察网报道，此笔借款期限长，只要租金能覆盖利息，基本可以看作是永续债。 考虑政策提出贷款利率不超过3%，故我们认为申请支持贷款在成本角度同时需考虑项目层面租金回报率是否覆盖贷款成本问题，试点项目的资金平衡与否直接取决于申请改造的保租房项目未来出租、运营情况，但”去库存”目标可能优先于项目自身的“经济账”。 根据诸葛数据研究中心发布《2023年上半年全国重点50城租售比报告》，试点城市2023上半年租金回报率分别为：重庆2.32%、济南1.92%、郑州2.25%、成都2.39%、福州1.74%、青岛1.56%、天津1.93%，平均租金回报率普低于2.5%。 图1：2023上半年重点50城租金回报率排行 资料来源：信网房产，诸葛数据研究中心，天风证券研究所 2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意 见》，征求意见稿2023年2月已印发。本次意见明确3个发力点： 1）支持住房租赁供给侧结构性改革。主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。 2）重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。 3）建立健全住房租赁金融支持体系。以市场配置为主，按市场化原则自主决策，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，市场功能完备、结构均衡、竞争有序。 我们认为，本次金融支持租赁市场意见落地及千亿租赁贷款计划的推进均说明，在我国房地产市场供求关系发生重大变化后，住房租赁发展在迎接新一轮提速。 1）租赁供给侧结构性改革的重点在大城市、年青人，反映出当前大城市存在的结构性供需矛盾亟待解决，通过增加租赁规供应、加大保障房建设的方式，即从供给侧入手缓解， 同时供给质量的提升或引导需求的流入。 2）而对参与主体，此前因租赁利润较低，银行放贷意愿弱，或存在相关融资渠道不畅问题，对市场发展形成制约。本次金融支持意见将起到规定、引领作用，有助于推动各类主体积极参与新、改建和运营长期租赁住房，从资金端为租赁企业发展带来实质性利好。 如：①意见规定“可将住房租赁经营性贷款纳入住房租赁开发建设贷款的还款资金来源”，即从流动性角度角度为企业减负。②意见规定“住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度不超过物业评估价值的80%。”即降低持有成本、提升可贷款额度。 表2：《中国人民银行国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》重要内容梳理 支持角度内容 开发贷支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目