房地产行业2024年度投资策略：供需双向收缩，城市更新破局

房地产 2024年01月02日 投资评级：看好（维持）行业走势图 房地产沪深300 19% 10% 0% -10% -19% -29% -38% 2023-012023-052023-09 数据来源：聚源 供需双向收缩，城市更新破局 ——房地产行业2024年度投资策略 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动 2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市的限购和首付比也进行了实质性的放松。对于房企而言，政策着眼于保交楼、股权融资、债券融资三方面，整体融资环境宽松。我们预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支 持居民释放刚性和改善性需求。同时，我们预计房地产业发展新模式将在2024 年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。 展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段 相关研究报告 我们对2024年房地产行业总量指标进行预测：（1）预计2024年商品房销售面积 同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、 《行业新发展模式加快构建，“稳市场”政策见效可期—行业周报》 -2024.1.1 《新房成交同环比增长，坚持“房住不炒”总基调—行业周报》 -2023.12.24 《销售延续低迷态势，单月新开工同比增长—行业点评报告》-2023.12.18 下降8%；（2）预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增长10%、持平、下降2%；（3）预计2024年新开工面积仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工面积增速同比约-5%；（4）预计竣工面积增速仍较为可观，预计2024年全年竣工面积增速约8%。 城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动 2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改 造的指导意见》，我们认为未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造， 测算潜在可供改造的面积约8.75亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约2900万平米。目前城中村项目的堵点在于：（1）前期投入大，改造周期长,财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。从现有城中村政策方向看，未来大概率国企做地模式和政府收储模式将成为市场主流：可以兼顾拆迁效率、项目完成度、整体可控性，且未来城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动。 投资建议 7月政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，我们预计2024年涉房政策仍然将保持温和，城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的： （1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。（3）宏观经济整体下行。 行业研究 行业投资策略 开源证券 证券研究报 告 目录 1、2023年综述：需求下行，预期转冷，期待筑底4 1.1、销售端：小阳春后快速降温4 1.2、新开工：累计面积持续下行，单月实现增长4 1.3、投资：低基数下仍持续回落5 1.4、竣工：整体表现靓眼5 1.5、开发资金来源：与投资基本保持同方向变动6 2、政策逐步发力，效果仍需等待6 2.1、7·24政治局会议成为重要拐点6 2.2、居民端：多个角度出台政策提振购房者信心和预期7 2.3、企业端：政策着眼于保交楼、股权融资、债券融资三方面9 3、2024年房地产行业展望9 3.1、预计2024年销售面积同比下降9 3.2、从土拍情况展望新开工，2021-2022年新开工反推2024年竣工12 4、城中村改造将成为破局的关键抓手13 4.1、城中村改造与棚改有差异，地方政府有很强动力推动13 4.2、改造模式：三个环节衍生出多种模式14 4.3、体量估计：潜在可供改造的面积约8.7亿平米16 5、投资建议16 6、风险提示17 图表目录 图1：2023年1-11月商品房销售金额同比下降5.2%4 图2：2023年1-11月商品房销售面积同比下降8.0%4 图3：2023年11月商品房销售金额同比下降8.6%4 图4：2023年11月商品房销售面积同比下降10.3%4 图5：2023年1-11月新开工面积同比下降21.2%5 图6：2023年11月新开工面积同比增长4.9%5 图7：2023年1-11月房地产投资额同比下降9.4%5 图8：2023年11月房地产投资额同比下降10.6%5 图9：2023年1-11月竣工面积同比增长17.9%6 图10：2023年11月竣工面积同比增长12.2%6 图11：2023年1-11月开发企业到位资金同比下降13.4%6 图12：2023年1-11月房企自筹资金占比增加6 图13：2023年7月以来涉及房地产的主要政策不断放松7 图14：政府出台多项政策提振购房者信心和预期7 图15：企业端政策着眼于保交楼、股权融资、债券融资三方面9 图16：居民当期收入感受指数震荡下行10 图17：居民预计未来房价上涨占比震荡下行（%）10 图18：居民预计未来房价上涨占比震荡下行，而下降占比有所提升10 图19：2023年前51周36城市新房网签规模累计同比增速-11%12 图20：2023年前51周17城市二手房网签规模累计同比增速+31%12 图21：2023年11月全国355城全类型土地推出建面同比-11%12 图22：2023年11月全国355城全类型土地成交建面同比-25%12 图23：2019年商品房新开工规模见顶后持续回落（万方）13 图24：商品房待售面积规模持续温和上行13 图25：城市更新的核心环节包括做地、收储、开发运营14 图26：广东省三旧改造具有9种模式15 表1：一线城市涉房限制类政策仍然较多8 表2：二线城市整体涉房政策放松力度较大8 表3：一线城市占全国销售面积比例持续提升（万方）10 表4：2023年1月至11月核心一二线城市挂牌量持续增长11 表5：四个一线城市城中村改造起步较早13 表6：棚户区改造和城中村改造的差异众多14 表7：广州城中村改造主要有四种模式15 表8：上海城中村改造主要有三种模式16 表9：城中村改造潜在可供改造的面积约8.75亿平米16 表10：我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企17 1、2023年综述：需求下行，预期转冷，期待筑底 1.1、销售端：小阳春后快速降温 1-11月，全国商品房销售面积10.05亿平，同比下降8.0%（1-10月-7.8%），其中商品住宅销售面积同比下降7.3%；1-11月商品房销售额10.53万亿元，同比下降5.2%（1-10月-4.9%），其中商品住宅销售额同比下降4.3%。2023年初，在小阳春的加持下市场快速反弹，但下半年以来市场逐步下行。 图1：2023年1-11月商品房销售金额同比下降5.2%图2：2023年1-11月商品房销售面积同比下降8.0% 210,000 180,000 150,000 120,000 90,000 60,000 30,000 0 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 2023/02 2023/04 2023/06 2023/08 2023/10 -40% 210,000 180,000 150,000 120,000 90,000 60,000 30,000 0 10% 0% -10% -20% -30% 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 2023/02 2023/04 2023/06 2023/08 2023/10 -40% 商品房销售额：累计值（亿元）累计同比 商品房销售面积：累计值（万平米）累计同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 11月单月商品房销售面积和金额分别同比下降10.3%和8.6%（10月单月分别下降11.0%和8.1%），仍在下降过程中。 图3：2023年11月商品房销售金额同比下降8.6%图4：2023年11月商品房销售面积同比下降10.3% 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 40% 20% 0% -20% -40% 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 2023/02 2023/04 2023/06 2023/08 2023/10 -60% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 2023/02 2023/04 2023/06 2023/08 2023/10 -60% 商品房销售额：当月值（亿元）同比 商品房销售面积：当月值(万平米)同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 1.2、新开工：累计面积持续下行，单月实现增长 2023年1-11月，全国房屋新开工面积8.75亿平，同比下降21.2%（1-10月-23.2%）， 11月单月新开工面积同比增长4.9%，自2021年3月以来首次实现增长，我们认为新开工回暖主要和各地Q4抢开工有关。 图5：2023年1-11月新开工面积同比下降21.2%图6：2023年11月新开工面积同比增长4.9% 250000 200000 150000 100000 50000 0 0% -10% -20% -30% -40% 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 2023/02 2023/04 2023/06 2023/08 2023/10 -50% 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 2023/02 2023/04 2023/06 2023/08 2023/10 -60% 房屋新开工面积：累计值（万平米）累计同比 房屋新开工面积：当月值（万平米）同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 1.3、投资：低基数下仍持续回落 2023年1-11月，房地产开发投资额10.40万亿元，同比下降9.4%（1-10月-9.3%），其中住宅开发投资额同比下降9.0%，在销售市场持续低迷和回款不及预期下，房企投资拿地和开工动力持续下降。 图7：2023年1-11月房地产投资额同比下降9.4%图8：2023年11月房地产投资额同比下降10.6% 160,000 140,000 120,000 100,000 80