房地产行业2024年度投资策略：供需双向收缩，城市更新破局

房地产行业2024年度投资策略

核心观点

1. 政策预期：预计2024年房地产相关政策将保持温和，核心一二线城市将继续放宽政策以支持居民的刚性和改善性住房需求。新模式如城中村改造、保障房建设等有望加速推进。

2. 行业展望：预计2024年房地产行业整体呈现供需双向收缩态势，总量指标处于筑底阶段。具体而言，商品房销售面积预计同比下降约6%，其中一线城市增长2%，二线城市持平，三四线城市下降8%；销售金额预计同比下降约7%，一线城市增长10%，二线城市持平，三四线城市下降2%；新开工面积预计同比减少约5%，竣工面积预计增长8%。

3. 城中村改造：作为破局关键，城中村改造预计将与保障房、“平急两用”设施形成有效联动。未来21个超大特大城市有动力推进改造，潜在可改造面积约8.7亿平方米，年化释放量约2900万平方米。改造面临前期投入大、周期长、标准化操作不足等挑战，预计国企主导的模式和政府收储模式将成为主流。

4. 投资建议：推荐关注投资强度高、布局优势区域、市场化机制的强信用房企。具体包括优质央国企如保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份、陆家嘴、浦东金桥等，以及财务稳健的民企和混合所有制企业如万科A、金地集团、美的置业、新城控股等。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期：销售增长低于预期可能导致资金压力增大。
• 融资改善不及预期：融资环境的改善程度影响房企资金状况。
• 调控政策变化：政策超预期调整可能加剧行业波动。
• 宏观经济下行：整体经济形势恶化可能拖累房地产市场。

基于数据分析的市场观察

• 销售表现：2023年1-9月，商品房销售面积同比下降7.5%，销售金额同比下降4.6%。9月单月，销售面积同比下滑10.1%，销售金额下滑13.6%。
• 新开工与投资：1-9月，房屋新开工面积累计下降23.4%，9月单月同比下滑14.6%；房地产开发投资累计下降9.1%。9月单月投资同比下滑11.3%。
• 竣工情况：1-9月，房屋竣工面积同比增长19.8%，9月单月竣工面积同比增加25.3%。
• 资金来源：1-9月，全国开发资金来源同比下降13.5%，9月单月资金来源同比下滑18.0%。

这些数据反映了2023年房地产市场的下行趋势，预期2024年市场将进入筑底阶段，重点关注政策调整、城中村改造进展及企业信用状况。