房地产行业2024年度投资策略：供需双向收缩，城市更新破局

证券研究报告 供需双向收缩，城市更新破局 房地产行业2024年度投资策略 姓名齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 邮箱：qidong@kysec.cn 2023年11月9日 核心观点 1.预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动 2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，我们预计房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。 2.展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段 对2024年房地产行业总量指标（1）预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%；（2）预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增长10%、持平、下降2%；（3）预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5%； （4）预计竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速约8%。 3.城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动 未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约2900万平米。目前城中村项目的堵点在于：（1）前期投入大，改造周期长,财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。从现有城中村政策方向看，未来大概率国企做地模式和政府收储模式将成为市场主流：可以兼顾拆迁效率、项目完成度、整体可控性，且未来城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动。 5.风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动 加剧。（3）宏观经济整体下行。 4.投资建议：持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份、陆家嘴、浦东金桥等优质央国企；（2）万科A、金地集团、美的置业、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 目录 1 CONTENTS 2023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底 2 政策逐步发力，效果仍需等待 3 2024年房地产行业展望 4 城中村改造将成为破局的关键抓手 5 投资建议 6 风险提示 2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。2023年初，在小阳春的加持下市场快速反弹，但下半年以来市场逐步下行。 图1：2023年1-9月全国商品房销售额累计同比下降4.6%图2：2023年1-9月全国商品房销售面积累计同比下降7.5% 210,000 180,000 150,000 120,000 90,000 60,000 30,000 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 210,000 180,000 150,000 120,000 90,000 60,000 30,000 0 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 商品房销售额：累计值（亿元）累计同比商品房销售面积：累计值（万平米）累计同比 2023年9月，单月商品房销售面积10857万平方米，同比下降10.1%。单月商品房销售额10912亿元，同比下降13.6%。 7月以来降幅逐步收敛，但仍在下降过程中。 图3：2023年9月份单月商品房销售面积同比下降10.1%图4：2023年9月份单月商品房销售金额同比下降13.6% 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房销售面积：当月值(万平米)同比 商品房销售额：当月值（亿元）同比 2023年1-9月，房屋新开工面积72123万平方米，累计下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。其中9 月单月房屋新开工面积8232万平米，同比下降14.6%。 图5：2023年1-9月房屋新开工面积累计下降23.4%图6：9月单月房屋新开工面积同比下降14.6% 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% -35.0% -40.0% -45.0% 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 房屋新开工面积：累计值（万平米）累计同比房屋新开工面积：当月值（万平米）同比 2023年1-9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。2023年9月单月房地产开发投资10369亿元，同比下降11.3%。 图7：2023年1-9月份全国房地产开发投资同比下降9.1%图8：2023年9月单月房地产开发投资同比下降11.3% 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 21,000 18,000 15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 房地产开发投资完成额：累计值（亿元）累计同比 房地产开发投资完成额：当月值（亿元）同比 2023年1-9月，全国房屋竣工面积48705万平米，同比增长19.8%；其中，住宅竣工35319万平米，同比增长20.1%。2023年9月单月房屋竣工面积4979万平米，同比增长25.3%。 图9：2023年1-9月份全国房屋竣工面积同比增长19.8%图10：2023年9月单月房屋竣工面积同比增长25.3%。 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04 2022/06 2022/08 2022/10 2022/12 2023/02 2023/04 2023/06 2023/08 -30.0% 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 房屋竣工面积：累计值（万平米）累计同比 房屋竣工面积：当月值（万平米）同比 2023年1-9月，全国开发资金来源98067亿元，同比下降13.5%。2023年9月单月开发资金来源10951亿元，同比下降18.0%。 图11：2023年1-9月份，全国开发资金来源同比下降13.5%图12：2023年9月单月开发资金来源同比下降18.0% 240,000 210,000 180,000 150,000 120,000 90,000 60,000 30,000 0 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 房地产开发资金来源：累计值（亿元）累计同比房地产开发资金来源：当月值（亿元）同比 目录 1 CONTENTS 2023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底 2 政策逐步发力，效果仍需等待 3 2024年房地产行业展望 4 城中村改造将成为破局的关键抓手 5 投资建议 6 风险提示 2.17·24政治局会议成为重要拐点 7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。 中央金融工作会议：完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求。 10月31日 央行、金融监管总局：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 9月25日 十四届全国人大常委会立法规划公开，130件立法规划中并未包含上届全国人大常委会立法规划中的房地产税法 9月18日 北京、上海、广州、深圳执行认房不认贷政策。 8月30日 9月1日 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 8月25日 住建部：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施 7月27日 政治局会议：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 7月24日 图13：2023年7月以来涉及房地产的主要政策整理 资料来源：财联社、各城市住建局、Wind资讯等、开源证券研究所 政治局会议明确政策方向后，7月27日，据中国建设报报道，住建部倪虹部长召开企业座谈会，明确提出：“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。8月之后，各项政策逐步落地。 •首套房认房不用认贷纳入政策工具箱 认房不认贷 •首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套30% 降低首付比 例 降低税费 降低利率 •延长置换购房个税退税优惠时间至2025年底。 •调整二套住房商贷利率下限为不低于相应期限LPR+20BP 图14：政府出台多项政策提振购房者信心和预期 资料来源：财联社、各城市住建局、Wind资讯等、开源证券研究所 表1：一线城市涉房限制类政策仍然较多 城市 城市能级 本地户籍限购套数 本地户籍社保年限 非本地户籍限购套数 非本地户籍社保年限 首套无贷 首套有贷 二套无贷 二套有贷未结清 认房认贷 北京 一线城市 2 - 1 5 35% 普宅60%，非普宅80% 认房不认贷 上海 一线城市 2 - 1 5 35% 普宅50%，非普宅70% 认房不认贷 深圳 一线城市 2 3 1 5 30% 普宅70%非普宅80% 认房不认贷 广州 一线城市 限购区2 - 限购区1 5 30% 40% 认房不认贷 资料来源：各城市住建局官网、开源证券研究所 表2：二线城市整体涉房政策放松力度较大 本地户籍限购本地户籍社非本地户籍 非本地户籍社 二套有贷 形 一：文 在上，图 表在下/形 二：文 在左，图 在右 序号式 城市字城市能级 套数式保年限字限购套数表 保年限 首套无贷 首套有贷 二套无贷 未结清 认房认贷 内 ：单倍 1容杭州 2重庆 3天津 4苏州 5南京 6成都 7青岛 8合肥 9