中指丨京沪新政满月效果如何？“小阳春”能否出现？

X`好的 京沪新政满月效果如何？上海定向放松限购，“小阳春”能否出现？ 12月14日，为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，京沪接连 优化房地产政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本。政策落地后，京沪置业情绪有所提升，根据中指调查数据，2023年12月，京沪置业意愿分别提升3个、7个百分点，短期内房地产市场活跃度也出现回升态势，年底市场出现一定翘尾行情；伴随着市场进入1月传统淡季，京沪市场活跃度均出现下滑，整体政策效果有所减弱。2024年1月 13日，上海定向放松青浦、奉贤新城人才限购政策，政策持续优化调整，较为宽松的政策环境为需求释放创造了良好条件，未来京沪政策仍有进一步优化空间和预期，在政策带动以及优质改善项目供应增加等因素影响下，京沪房地产市场有望逐渐企稳恢复，“小阳春”市场行情预期仍在。 表：2023.12.14北京、上海住房信贷政策及普宅认定标准调整前后对比 2023.12.14北京新政 调整前调整后 类型 首套二套首套二套 首付比例 信贷政策 房贷利率 普通住宅35% 非普通住宅40% 4.75%(LPR+55BP) 普通住宅60% 非普通住宅80% 5.25%(LPR+105BP) 30% 城六区4.3%(LPR+10BP) 非城六区4.2%(LPR) 城六区50% 非城六区40% 城六区4.8%(LPR+60BP) 非城六区4.75%(LPR+55BP) 容积率建筑面积 普宅 小区容积率≥1.0； 单套建筑面积≤140㎡单套建筑面积≤144㎡ 成五环内 认定 交五环到 标准 价六环 格六环外 类型 单价<39600元/㎡或总价<468万/套 单价<31680元/㎡或总价<374.4万/套 单价<23760元/㎡或总价<280.8万/套 2023.12.14上海新政 调整前 首套二套 普通住宅50% 单价<85000元/㎡ 单价<65000元/㎡单价<45000元/㎡ 调整后 首套二套 嘉定等6区+临港新片区40% 首付比例 信贷政策 房贷利率 35% 4.55%(LPR+35BP) 非普通住宅70%5.25%(LPR+105BP) 30% 4.1% (LPR-10BP) 其他区域50% 嘉定等6区+临港新片区4.4%(LPR+20BP) 其他区域4.5%(LPR+30BP) 普宅 认定成 房屋类型 建筑面积内环以内 五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等 单套建筑面积≤140㎡单套建筑面积≤144㎡总价≤450万元/套 标准交 价 内外环之间 外环以外 总价≤310万元/套总价≤230万元/套 取消成交价格要求 格 注：嘉定等6区+临港分别为嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区以及上海自贸区临港新片区 资料来源：中指研究院综合整理 北京：12月新房成交套数环比增长38.5%，新政后部分项目去化较好 1、新房：新政后两周成交量有所回升，对价格带动有限 图：2023年以来北京新建住宅日度销售情况 数据来源：中指数据CREIS 成交方面，新政后两周新房成交量回升，今年以来有所下滑。根据中指数据，2023年，北京新建住 图：2019年以来北京新建住宅月度销售情况 宅累计成交6.6万套/748.8万平方米，与2022年基本持平。12月成交6106套/68.4万平方米，环比增长38.5%/36.7%，但提升幅度小于9月“认房不认贷”放开后（9月成交环比增长42.9%/41.1%），同比增长15.2%/12.0%。其中新政落地后（12.15-12.31）新房成交4443套，同比增长28.4%，日均成交261套，较12.1-12.14日均增长120.0%，在部分项目集中网签等因素带动下，各周成交量环比持续走高。2024年以来，新房成交量有所下滑，前两周周均成交量与新政前一周基本持平。 图：2019年-2023年北京新建住宅月度批准上市面积及同比走势 数据来源：中指数据CREIS 上年年底新房供应量有所增长。根据中指数据，2023年，北京新建住宅累计批准上市541.8万平方米，同比下降18.9%，绝对规模为2019年以来低位。12月批准上市面积为85.4万平方米，较上月增长25.8%，较2022年同期增长51.2%。 从新开盘情况来看，新政后部分项目去化较好。根据中指监测，2023年12月北京新建住宅开盘当天平均去化率为71%，较11月提升7个百分点。新政发布后（2023.12.15-2024.1.14）北京新开盘项目 中，昌平的梧桐星宸、大兴的中建·玖玥府和延庆的住总山澜樾府3个项目开盘当天认购率超过80%，市场去化相对较好。 图：2019年以来北京新建住宅价格及环比走势 数据来源：中指数据CREIS 价格方面，2023年12月新房价格环比上涨0.17%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年，北京新建住宅价格保持小幅上涨态势，全年累计上涨0.69%，较2022年收窄0.17个百分点。12月受部分改善项目入市影响，北京新房价格环比上涨0.17%，为2023年月度最高涨幅，涨幅较上月提升 0.11个百分点，同比上涨0.69%，涨幅较上月扩大0.22个百分点。 2、二手住宅：12月成交量与11月基本持平，新政后两周成交量持续提升 图：2019年以来北京二手住宅月度销售情况 图：2023年以来北京二手住宅日度销售情况 数据来源：中指数据CREIS 新政后两周二手住宅活跃度有所回升，12月成交量超1.2万套，与11月基本持平。2023年，北京二手住宅累计成交15.4万套/1387.8万平方米，同比增长10.0%/8.5%。12月，二手住宅成交12595套 /113.8万平方米，与11月基本持平，同比增长43.6%/38.6%。其中新政后（12.15-12.31），北京二手住宅成交7557套，日均成交445套，较12.1-12.14日均增长23.5%，各周成交量环比持续增长。2024年前两周，二手住宅成交量先降后升，上周（1.8-1.14）成交量环比增长超四成，二手房市场保持一定活跃度。 图：2020年以来北京二手住宅价格及环比走势 数据来源：中指数据CREIS 价格方面，二手住宅价格环比下跌0.63%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年，北京二手住宅价格累计下跌1.02%，2022年为上涨3.05%。12月二手住宅价格环比下跌0.63%，已连续8个月下跌，跌幅较上个月扩大0.15个百分点。新政落地尚未改善二手房下跌态势。 表：2023年12月15日-2024年1月14日北京住宅用地成交情况 3、土地：分化进一步加剧，新政后多宗地块触顶摇号 时间 地块名称 区域 拿地企业 起始价(亿元) 成交价(亿元) 溢价率 成交情况 2024.1.4 羊坊村棚户区改造土地开发项目YF-041地块R2二类居住用地 丰台区 中建壹品 22.3 22.3 0% 底价 卢沟桥街道大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块R2二类居住用地 丰台区 中建信和 33.5 38.5 15% 触顶 拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块基础教育、二类居住用地 房山区 北京城建 22.8 22.8 0% 底价 卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块F1住宅混合公建用地 丰台区 京能置业 33.4 38.4 15% 触顶 2023.12.28 顺义新城土地一级开发项目SY00-1101-0601、0603地块R2二类居住用地、SY00-1101-6002地块A334托幼用地 顺义区 保利发展 19.9 19.9 0% 底价 北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-667、646、703、670、711、695地块R2二类居住用地、S32公交场站设施用地、F3其他类多功能用地、A334托幼用地 石景山 中海地产 56.1 56.1 0% 底价 2023.12.26 大兴国际机场临空经济区0105街区DX16-0105-6037地块F1住宅混合公建用地 大兴区 北京新航城&中建 4.5 4.5 0% 底价 大红门街道大红门一期A区棚户区改造项目FT00-0516-0006、FT00-0516-0009地块R2二类居住用地、A334托幼用地 丰台区 华润置地 30.3 34.8 15% 触顶 2023.12.20 回龙观国际信息产业基地二期(一)地块土地一级开发项目CP01-0801-0022、0027地块、中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块项目CP02-0101-6003地块 昌平区 中海地产&北京未来科学城 42.7 42.7 0% 底价 长阳镇北广阳城棚户区改造二片区FS00-0105-0011、0023地块项目R2二类居住用地 房山区 北京城建 12 12 0 底价 数据来源：中指数据CREIS 部分优质地块竞拍热度较高，房企投资仍聚焦在核心板块、优质项目。2023.12.15-2024.1.14，北京共成交10宗宅地，丰台4宗，房山2宗，石景山、顺义、大兴、昌平各1宗，成交规划建面合计114.04 万平，成交楼面均价25611元/平，平均溢价率5.3%。从拿地热度来看，地块冷热分化仍较明显，7宗地 块底价成交，3宗地块触顶成交。丰台大瓦窑2宗地块企业关注度较高，均有多家房企参与现场竞价，最终分别由京能置业、中建信和以地价上限摘得，溢价率均为15%。 整体来看，2023年年底北京新房、二手房成交量出现一定翘尾行情，新政落地后，部分项目开盘去化较好，新房成交量回升跟新政落地、部分项目集中网签、供应量改善等因素密切相关。新房价格上涨更多为结构性带动，新政对价格的影响较小。 上海：受制于供给端，新政后新房成交量增长不明显 1、新房：12月成交套数环比增长2.4%，价格环比上涨0.25% 图：2019年以来上海新建住宅月度销售情况 图：2023年以来上海新建住宅日度销售情况 数据来源：中指数据CREIS 成交方面，新房成交套数环比增长2.4%。根据中指数据，2023年，上海新建住宅累计成交13.4万套/1377.9万平方米，同比增长12.0%/11.0%。12月，上海新建住宅成交10478套/109.8万平方米，环比增长2.4%/6.5%（9月环比分别为6.3%/13.8%），同比增长11.4%/11.4%。其中新政后（12.15-12.31） 新建住宅成交6193套，日均成交364套，较12.1-12.14日均增长19.0%。新政发布当周成交量环比大幅增长，受制于供给量不足（2023年12月新房批准上市面积环比小幅增长，同比下降超四成），之后周度成交环比持续下降，但周均成交量仍高于新政发布前一周水平。2024年1.1-1.14，成交量整体稳定在相对高位，上周成交量环比增长。 图：2023年上海新建住宅新开盘平均去化率情况 数据来源：中指数据CREIS 12月新开盘项目平均去化率略好于11月，但处于年内较低水平。2023年9月受“认房不认贷”政策影响，上海新开盘项目平均去化率回升至70%以上，之后整体处于下滑态势，12月项目平均去化率为52%，较11月提升1个百分点，但仍处于年内较低水平。新政发布后（2023.12.15-2024.1.14）上海新 开盘项目有25个，其中浦开云璟、森兰壹公馆、中铁·峯汇里、理想之地、浦发唐城二期和安澜西郊·宽 境6个项目在开盘当天售罄，绿城·沁蘭园、大华星曜、中国铁建花语前湾和缦云上海4个项目去化率超过80%，另有多个项目开盘去化率不足50%，分化仍较为明显。 图：2019年以来上海新建住宅价格环比走势情况 数据来源：中指数据CREIS 价格方面，2023年12月新房价格环比小幅上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年， 上海新建商品住宅价格累计上涨0.94%，上年为下跌0.97%。12月，受改善型项目入市影响，上海新房价格环比上涨0.25%，为20