地产行业周报：12月百强销售降幅扩大，国务院研究推进城镇化

1 证券研究报告 12月百强销售降幅扩大，国务院研究推进城镇化 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年1月1日 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周国务院常务会议研究深入推进以人为本的新型城镇化有关举措；央行四季度例会重申一视同仁满足不同所有制房地产 企业合理融资需求；山西、义乌、南宁等地楼市政策改善；深圳首批配售型保障性住房建设集中开工。销售方面，克而瑞百强房企12月单月销售金额4775亿元，环比增长11.4%，同比下降36.7%，同比降幅较11月扩大6.7个百分点。个股投资方面，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（海螺水泥、东方雨虹、伟星新材、北新建材等）及城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：百强销售延续筑底，行业格局持续分化。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望延续改善。本周（2023.12.23-2023.12.29）新房成交3.7万套，环比升20%，二手房成交1.8万套，环比升2%。2023年12月新房日均成交环比升7.4%。随着岁末推盘量加大，叠加网签滞后，短期成交或延续相对高位。2）库存环比微落，去化周期18个月。16城取证库存10355万平，环比降0.7%。去化周期18.2个月。3）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。 上周百城土地供应建面2203.1万平、成交建面9926.1万平，环比降21%、升5.4%；成交溢价率1.7%，环比降1.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.3%、27.8%、68.9%，环比分别降1pct、升4.2pct、降3.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周（2023.12.25-2023.12.31）境内地产债发行79亿元，环比增加23亿元，海外债无发行，环比减少1.4亿美元；重点房企发行利率为2.64-3.9%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌0.3%，跑输沪深300（2.8%）；当前地产板块PE（TTM）12.94倍，高于沪深300的10.85倍，估值处于近五年78.62%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江 高科、万科A、华侨城A，南向资金净流入前三为华润万象生活、融创中国、中海物业。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 更好支持刚性和改善性住房需 求，一视同仁满足不同所有制 房地产企业合理融资需求 深入推进以人为本的新型城镇 化有关举措 允许提取配偶及直系亲属账户 内公积金支付购房首付款 积极稳妥化解房地产风险，扎 实做好保交楼工作 2023年12月27日北京 进一步规范房产经纪、住房租 赁企业备案管理工作 2024年元旦、春节期间组织各 类“房地产+”促销活动 2023年12月27日南宁 2023年12月27日义乌 2023年12月26日山西 2023年12月27日央行 2023年12月29日国务院 南海诸岛 偏松偏紧中性 百强销售延续筑底，行业格局持续分化 事件描述：克而瑞公布2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜。 点评：百强销售延续回落，2024年预计仍有压力：2023年百强房企实现销售金额6万亿元，同比下降17.7%，销售面积3.3亿平米，同比下降25.7%，降幅分别较2022年收窄24.6、21个百分点。其中12月单月销售金额4775亿元，环比增长11.4%，同比下降36.7%，同比降幅较11月扩大6.7个百分点；销售面积2534万平米，环比增长4.8%，同比下降45.5%，同比降幅较11月扩大13.7个百分点。展望2024年，考虑供给 端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，叠加二手房分流冲击，短期销售下滑预期难以扭转，预计2024年30个大中城市销售面积同比下滑3-4%，非30个大中城市受需求透支等因素影响、预计销售面积同比下滑7-8%，综合预计2024年全国销售面积同比下滑6.9%，但若城改等政策力度超预期，实际销售表现有望好于该预期。 行业格局持续分化，央国企表现更具韧性：2023年百强房企销售门槛继续下移，TOP10销售金额门槛值为1536亿元，同比下降9.8%；TOP20、TOP30、TOP50变动加剧，门槛值同比下降30.5%、18%、31.3%，分别降至698亿元、514亿元、275亿元；TOP100门槛值同比微增0.4%至142亿元。2023年16家房企销售金额超过千亿，千亿房企数量较2022年减少4家，较2021年减少27家。根据克而瑞统计，2023年百强房企中国企、央企销售同比增长3.6%、微降2.3%，混合所有制房企、民营房企同比下降18.3%、31.5%。从具体房企来看，保利发展2023年全年销售金额4246亿元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中越秀地产、建发房产、中海地产、华发股份，2023年销售金额同比增长14%、11%、5.1%、4.8%，表现相对突出。 成交：环比回升，有望延续改善 点评：本周（2023.12.23-2023.12.29）新房成交3.7万套，环比升20%，二手房成交1.8万套，环比升2%。2023年12月新房日均成交环 比升7.4%。随着岁末推盘量加大，叠加网签滞后，短期成交或延续相对高位。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.7.2322.10.2323.1.2323.4.2323.7.2323.10.23 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 -60% 2022.122023.22023.42023.62023.82023.102023.12 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微落，去化周期18.2个月 点评：16城取证库存10355万平，环比降0.7%。去化周期18.2个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.8.1321.10.821.12.322.1.2822.3.2522.5.2022.7.1522.9.922.11.422.12.3023.3.323.4.2823.6.2323.8.1823.10.1323.12.8 土地：成交回升、溢价率回落，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2203.1万平、成交建面9926.1万平，环比降21%、升5.4%；成交溢价率1.7%，环比降1.6pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比3.3%、27.8%、68.9%，环比分别降1pct、升4.2pct、降3.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.102023.12023.42023.72023.10W12.4 22.7.2522.10.2523.1.2523.4.2523.7.2523.10.25 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 800 600 400 200 0 万平 673 百城土地成交前五城（12.18-12.25） 566 486455 384 2022.102023.12023.42023.72023.10W12.4 常州长沙徐州成都南通 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。12月29日当周，R001上行11.96BP至1.83%，R007上行16.16BP至2.25%。截至12月29日，OMO存量（MA10）余额为18497亿元，较12月22日增加5098亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存 量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007环比上行16.16BP(%) 2020202120222023 6 5 4 3 2 1 0 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 2023/12/222023/12/29涨跌幅 （BP） 1D 1.71 1.83 11.96 R 7D 2.09 2.25 16.16 14D 3.82 2.49 -133.87 1M 3.42 3.20 -22.04 1D 1.58 1.65 7.66 DR 7D 1.78 1.91 13.21 14D 2.22 2.42 20.56 1M 2.88 3.09 21.04 ON 1.62 1.75 13.00 SHIBOR 1W 1.76 1.87 10.50 1M 2.50 2.48 -1.90 3M 2.60 2.53 -7.40 资金价格多数上行（%） 境内房地产债发行 本周（12.22-12.29）境内地产债发行量79亿元，环比增加23亿元，净融资额45亿元，环比增加86亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共2819.2亿，同比22年约上升10.7%；向后看，24年4月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约386.9亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 亿元 2022 2023 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 -50 房企境内债发行 本周共6家房企发行9只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿元） 20.0 20.0 19.3 8.0 6.0 6.0