房地产行业周报：10月百强销售降幅小幅扩大，土地市场热度走低

投资要点 10月百强房企销售同比降幅再度扩大，央国企销售结构性恢复。根据克而瑞数据监测，2022年10月百强房企销售金额6135亿元，同比下降31.7%，降幅较上月扩大5.2pp。百强房企10月销售金额环比小幅下滑2.1%，市场仍处在弱复苏阶段。累计来看，1-10月商品房累计销售金额59223亿元，同比下降44.6%；累计销售面积37094万平，同比下降49%。TOP30房企中仅10家企业单月环比降低，部分房企销售增长显著。从克而瑞榜单来看，10月单月销售表现比较好的有招蛇（+53%）、华润（+36%）、建发（+29%）、金地（+25%）、中海（+22%）、越秀（+20%）、华发（+19%）。累计来看，1-10月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+12%）、华润置地（-8%）、华发股份（-8%）、招商蛇口（-12%）、建发房产（-14%）、滨江集团（-16%）、保利发展（-21%）等。 苏州供地质量下降，土拍热度显著走低。苏州第四批集中供地共推出18宗地块，全部底价成交，整体溢价率0%，总成交建面147万平方米，成交总金额179亿元。本次集中供地质量下滑，非核心区域地块占比四分之三，房企参拍热情走低。拿地企业中，苏州本地企业占比超八成，苏州轨交、苏高新、创元、观前建设等多家地方国资企业均有拿地；外来企业中，龙湖、朗诗、路劲等均以联合体形式拿地，民企联合地方国有企业拿地特征明显，地方国企托底压力减轻。截至第四轮土拍，苏州本年供地计划仅完成55%，2022年供地计划完成压力较大。 10月房企投资力度减弱，土拍溢价率全年新低。土地市场热度持续降温，据中指院统计，10月全国土拍溢价率创全年新低，仅为2.2%，超过九成50强房企10月无投资。截至10月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总新增货值的45.6%/16.6%，TOP20房企新增货值集中度合计高达62.2%，较9月末小幅下滑0.8pp。其中2022年1-10月新增货值超千亿的房企达到7家，从高到底分别为华润、保利、中海、滨江、招蛇、万科、绿城，较去年同期减少了13家。拿地金额TOP10中国央企仍有巨大优势，10月民企拿地无起色，国央企拿地放缓，城投平台持续“托底”。 民营房企发债支持进一步加大。11月1日交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，后续中债增将进一步加大对民营房企发债融资支持力度。5月以来，碧桂园、龙湖、美的置业、新城等优质民营房企已多次利用信用保护工具及增信担保发债。据中指院统计，截至10月末房企一年内到期债券合计9553亿元，未来一年房企仍面临较大偿债压力。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 10月百强房企销售同比降幅再度扩大。根据克而瑞数据监测，2022年10月百强房企销售金额6135亿元，同比下降31.7%，降幅较上月扩大5.2pp。百强房企10月销售金额环比小幅下滑2.1%，市场仍处在弱复苏阶段。累计来看，1-10月商品房累计销售金额59223亿元，同比下降44.6%；累计销售面积37094万平，同比下降49%。 图1：10月百强房企商品房销售金额同比-31.7% 图2：10月百强房企商品房销售面积同比-41.4% 销售结构性恢复，央国企表现更佳。百强房企销售10月同比、环比都有所下滑，TOP30房企中仅10家企业单月环比降低，部分房企销售增长显著。从克而瑞榜单来看，10月单月销售表现比较好的有招蛇（+53%）、华润（+36%）、建发（+29%）、金地（+25%）、中海（+22%）、越秀（+20%）、华发（+19%）。累计来看，1-10月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+12%）、华润置地（-8%）、华发股份（-8%）、招商蛇口（-12%）、建发房产（-14%）、滨江集团（-16%）、保利发展（-21%）等。 表1：2022年10月重点房企销售排行榜 苏州供地质量下降，土拍热度显著走低。苏州第四批集中供地共推出18宗地块，全部底价成交，整体溢价率0%，总成交建面147万平方米，成交总金额179亿元。本次集中供地质量下滑，非核心区域地块占比四分之三，房企参拍热情走低。拿地企业中，苏州本地企业占比超八成，苏州轨交、苏高新、创元、观前建设等多家地方国资企业均有拿地；外来企业中，龙湖、朗诗、路劲等均以联合体形式拿地，民企联合地方国有企业拿地特征明显，地方国企托底压力减轻。截至第四轮土拍，苏州本年供地计划仅完成55%，2022年供地计划完成压力较大。 表2：苏州各轮集中土拍热度对比 10月房企投资力度减弱，土拍溢价率全年新低。土地市场热度持续降温，据中指院统计，10月全国土拍溢价率创全年新低，仅为2.2%，超过九成50强房企10月无投资。截至10月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总新增货值的45.6%/16.6%，TOP20房企新增货值集中度合计高达62.2%，较9月末小幅下滑0.8pp。其中2022年1-10月新增货值超千亿的房企达到7家，从高到底分别为华润、保利、中海、滨江、招蛇、万科、绿城，较去年同期减少了13家。拿地金额TOP10中国央企仍有巨大优势，10月民企拿地无起色，国央企拿地放缓，城投平台持续“托底”。 表3：2022年1-10月中国房地产企业新增货值TOP50 民营房企发债支持进一步加大。11月1日交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，后续中债增将进一步加大对民营房企发债融资支持力度。5月以来，碧桂园、龙湖、美的置业、新城等优质民营房企已多次利用信用保护工具及增信担保发债。据中指院统计，截至10月末房企一年内到期债券合计9553亿元，未来一年房企仍面临较大偿债压力。 表4：中债增支持民营房企发债情况 2市场回顾 上周上证指数上涨5.31%、沪深300指数上涨6.38%，创业板指上涨8.92%，万得全A上周交易额4.88万亿，环比上涨10.11%。从板块表现来看，汽车、食品饮料、休闲服务、商业贸易综合表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨0.61%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌20.41%，在所有申万一级行业中相对排名19/28。 上周申万地产板块交易额762.75亿，环比上涨5.14%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周ST爱旭、西藏城投、珠江实业等个股涨幅显著。保利地产、电子城、天津松江等个股跌幅显著。 图5：上周ST爱旭、西藏城投、珠江实业等个股涨幅显著 图6：上周保利地产、电子城、天津松江等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、ST爱旭、万科A、金地集团等排在行业前列，成交额均超过了40亿。其中保利地产和ST爱旭交易额合计207.87亿，占板块交易额比重为22.66%，保利地产和ST爱旭交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，滨江集团、ST爱旭、中交地产、天保基建、华发股份等涨幅居前，上涨个股个数占比22.73%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份和金科股份等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为22.73% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周只有38只股票上涨，龙光地产、建发国际集团、宝龙地产、中国海外宏洋集团、新城发展等位居涨幅前列。德信中国、弘阳地产、旭辉控股集团等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、佳兆业集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，龙湖集团、中国海外发展、华润置地、碧桂园均超过20亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有21只股票上涨，碧桂园服务、永升生活服务、世贸服务、正荣服务等位居涨幅前列。只有两只股票下跌，分别是时代邻里和新大正。年初以来，没有发现表现比较强势的个股。从上周成交额来看，碧桂园服务和保利物业均超过了5亿（人民币）。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 10月31日，苏州第四轮供地共出让18宗地，总出让面积77.27万㎡，总建筑面积146.98万㎡。18宗地均为底价成交，共揽金179.21亿元。（新浪网） 10月31日，人民银行官网发布人民银行行长易纲在十三届全国人大常委会第三十七次会议上作国务院关于金融工作情况的报告，报告称推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。（观点网） 10月31日，国务院在关于金融工作情况报告中提出，在妥善化解房地产金融风险方面，要推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。 （观点网） 11月1日，山东泰安市发布《关于调整部分个人住房公积金贷款政策的通知》，报告称提高公积金贷款额度，二孩三孩家庭最高可贷90万元。（新浪网） 11月1日，深圳市房地产信息平台发布数据，2022年10月，深圳全市二手商品房成交为18.6万平方米（2004套），同比下降0.11%；其中二手商品住宅成交为16.48万平方米（1733套），同比下降0.03%。（新浪网） 11月1日，浙江省政府新闻办举行2022年前三季度浙江经济运行情况新闻发布会，发布会称浙江前三季度商品房销售面积下降了35.4%，销售额下降了36.9%。（观点网） 11月1日，山东德州市市保障性安居工程工作推进专班办公室印发《德州市发展保障性租赁住房实施意见（试行）》，优先保障当地无自有住房的新市民，进一步缓解住房难题。（观点网） 11月2日，内蒙古自治区鄂尔多斯市对部分公积金贷款政策进行调整，法拍房购买可按实际成交价80%核定公积金最高贷款。（新浪网） 11月2日，南宁住房公积金管理委员发布灵活就业缴存人购买首套或第二套房可使用一次公积金贷款。（新浪网） 11月2日，人民银行官网发布人民银行行长易纲11月2日在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上的访谈实录，易纲表示房地产销售和贷款投放已有边际改善，相信能保持平稳健康发展。（和讯网） 11月2日，浙江衢州市城乡住房工作协调委员会办公室发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，通知提出浙江衢州大学生安居购房补贴最高不超3万元。（观点网） 11月2日，深圳市住房和建设局公布《深圳市2022年四季度商品房房源信息情况》，深圳四季度35个项目将入市，预计供应房源17109套。（观点网） 11月2日，香港土地注册处公布，10月住宅楼宇买卖合约同比下降32.2%。（观点网） 11月2日，厦门市住房公积金管理委员会发布通知，厦门多子女家庭首次申请住房公积金贷款最高可贷120万元。（观点网） 11月3日，大连市征地信息公开平台公告显示，大连市金普新区约9公顷土地拟被征收，将用作宅地。（观点网） 11月3日，深圳宝安住房安居行动方面，目前已筹集公共住房5166套，完成年度任务目标。（观点网） 11月4日，江苏省苏州市自然资源和规划局发布，苏州五次集中供地拟出让地块共10宗，总起价约126亿元。（新浪网） 11月4日，抚州市住房公积金管理中心官微发布了关于阶段性调整住房公积金的几项管理规定，其中抚州家庭首套公积金最高贷款额度提升至70万，首付调整为20%。（中国新闻网） 11月4日，海南省海口市住房和城乡建设局发布关于严禁房地产经纪机构违规销售安居房相关事项的通知，通知表