地产行业周报：百强单月销售同比降幅扩大，存量房贷利率下调空间仍存

1 证券研究报告 百强单月销售同比降幅扩大，存量房贷利率下调空间仍存 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年9月1日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周重点50城新房成交环比降0.5%，8月前30日日均成交同比降17.6%，根据克而瑞统计，8月百强房企单月销售面积同比降29%，楼市依旧承压，政策呵护仍存必要。存量房贷利率下降空间仍存，减轻居民债务压力。2023年存量房贷利率下调后，根据央行2023Q4货币政策执行报告，调整后存量加权平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房贷加权平均利率（3.45%）82个bp。按100万总房贷，假设存量房贷利率由4.27%降至3.45%，30年等额本息下对应月供将下降9.5%。供需改善为楼市企稳核心，收储及降息为关键。房 价本质由供需决定，随着新增供应持续下滑，房价下跌及利率下行大幅降低置业门槛，当前行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。我们认为除存量房贷利率下降外，后续一方面仍需降低新增房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力；另一方面收储加快落地消化存量库存，最终带来供需格局改善，楼市企稳。维持短期适度积极观点，当前板块主要个股市值及仓位均处历史低位，8月楼市同比降幅扩大、房企中报承压，板块仅下跌4.49%，招商蛇口、滨江集团等个股实现单月上涨，反映市场对楼市下行及业绩承压已相对钝化。在楼市短期难见反转背景下，短期板块催化仍在于政策，周五板块躁动体现市场对政策期待，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建 （绿城管理控股）等细分领域龙头。 政策环境监测：上海优化新出让商品住房用地套型供应结构，南京公积金贷款政策进一步放松。 市场运行监测：1）新房、二手房成交回落，后市有待观察。本周(8.24-8.30)50城新房成交2万套，环比降0.5%；20城二手房成交1.7万套，环比降2%。8月（截至30日）新房日均成交同比降17.6%，降幅较7月扩大15.9个百分点；二手房日均成交同比升8.4%，增幅较7月收窄25.2个百分点。2）库存环比上升，去化周期18.8个月。16城取证库存9885万平，环比升0.2%，去化周期18.8个月。3）土地成交、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面2835.4万平、成交建面2136.4万平，环比升2.4%、升0.03%；成交溢价率4.1%，环比升 1.7pct；其中一、二、三线成交建面分别占比1.9%、37.8%、60.3%，环比分别降2.5pct、升12.8pct、降10.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行76.7亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块涨2.55%，跑赢沪深300（- 0.17%），当前地产板块PE（TTM）15.81倍，估值处于近五年93.34%分位。 优化中小套型住房建面标准、供应比例， 加强套型结构区域统筹 公积金贷款年限由退休后5年延长至10年， 多子女家庭首套限制取消 2024年8月29日南京 2024年8月27日上海 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：新房、二手房回落，后市有待观察 点评：本周(8.24-8.30)50城新房成交2万套，环比降0.5%；20城二手房成交1.7万套，环比降2%。8月（截至30日）新房日均成交同比降17.6%，降幅较7月扩大15.9个百分点；二手房日均成交同比升8.4%，增幅较7月收窄25.2个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.2423.5.2423.10.2424.3.2424.8.24 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.72023.92023.112024.12024.32024.52024.7 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比上升，去化周期18.8个月 点评：16城取证库存9885万平，环比升0.2%，去化周期18.8个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.1.14 22.3.1122.5.6 22.7.122.8.26 22.10.2122.12.1623.2.17 23.4.14 23.6.9 23.8.4 23.9.2923.11.24 24.1.19 24.3.1524.5.10 0 24.7.524.8.30 土地：成交、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2835.4万平、成交建面2136.4万平，环比升2.4%、升0.03%；成交溢价率4.1%，环比升1.7pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比1.9%、37.8%、60.3%，环比分别降2.5pct、升12.8pct、降10.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.72023.102024.12024.42024.7W8.1222.12.1923.5.1923.10.1924.3.1924.8.19 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周6% 5% 4% 250 200 150 万平百城土地成交前五城（8.19-8.25） 230 142 117 1500 1000 500 0 2023.7 3% 2% 1% 0% 2023.102024.12024.42024.7W8.12 100 50 0 大连常州 108104 合肥淮安杭州 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 流动性环境：资金价格多下行 资金价格多下行。R001下行23.14BP至1.66%，R007下行8.06BP至 1.84%。截至8月30日，OMO存量（MA10）余额为14806.2亿元，较8月 23日增加7249.38亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比下行8.06BP(%) 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/8/232024/8/30涨跌幅 （BP） 1D 1.89 1.66 -23.14 R 7D 1.92 1.84 -8.06 14D 1.97 1.86 -10.75 1M 1.92 1.93 0.57 1D 1.81 1.53 -28.22 DR 7D 1.85 1.70 -14.78 14D 1.95 1.79 -16.37 ON 1.80 1.53 -27.20 SHIBOR 1W 1.83 1.65 -17.80 1M 1.82 1.82 0.30 3M 1.84 1.85 0.60 资金价格多下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为76.7亿元，总偿还量为39亿元，净融资额为37.8亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2449.1亿元，同比23年约增加5.16%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模287.5亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年8月海外债发行4亿美元。 地产海外债月发行量 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 160 120 80 40 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块涨2.55%，跑赢沪深300（-0.17%）；当前地产板块PE（TTM）15.81倍，高于沪深300的11.26倍，估值处于近五年93.34%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 本周涨跌幅 2.55% -0.17% 23 21 19 17 15 13 11 9 传电综美基电商轻计汽机房社石非医纺煤食农国有建钢环沪通交家公建银7 300 媒力合容础子贸工算车械地会油银药织炭品林防色筑铁保深信通用用筑行5 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 设护化零制机 设产服石金生服 饮牧军金材 运电事装 备理工售造 备务化融物饰 料渔工属料 输器业饰 2019/8/222020/8/222021/8/222022/8/222023/8/222024/8/22 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为绿城中国、中国金茂、新城控股，排名后三为荣盛发展、远洋集团、弘阳地产。 企业 事项 华润置地 2024H1收入791.3亿元，同比增长8.4%，归母净利润102.5亿元，同 比下降25.4% 中国海外发展 2024H1收入869.4亿元，同比下降2.5%，归母净利润103.1亿元，同比下降23.5% 越秀地产 2024H1收入353.4亿元，同比增长10.1%，归母净利润18.3亿元，同比下降15.9% 华润万象生活 2024H1收入79.6亿元，同比增长17.1%，归母净利润19.1亿元，同比增长36% 中海物业 2024H1收入68.4亿元，同比增长9%，归母净利润7.4亿元，同比增长16% 招商积余 2024H1收入78.4亿元，同比增长12.3%，归母净利润4.4亿元，同比增长3.8% 世茂集团 宣布许荣茂将退休，许世坛接任公司主席 15% 10% 5% 0% -5%