房地产开发2023W52：年末翘尾行情偏弱，样本30城全年新房成交-9.1%

12月成交延续低迷，全年新房市场呈“前高后低”走势。从我们跟踪的样本30城新房销售面积看，12月成交281万方，环比11月增长19.1%小幅翘尾，但同比去年下降19.9%，延续今年6月以来周均值处于近年最低的状态。回顾2023年全年新房成交情况，2、3月因积压需求的集中释放带来“小阳春”行情；4月后积压需求逐步释放完毕，而居民对未来经济、收入等预期有所转变，新房成交逐步下台阶；下半年市场继续下行，在核心城市进入购房政策宽松期后，部分核心城市成交有所表现，但整体维持低迷。 2024年，房地产政策仍有继续放松空间。回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。展望2024年，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.3%，落后沪深300指数3.13个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。 新房：本周30个城市新房成交面积为353.1万平方米，环比提升23.2%，同比下降15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为71.6万方，环比-1.9%，同比-1.2%；样本二线城市为226.7万方，环比36.7%，同比-18.3%；样本三线城市为54.8万方，环比14.5%，同比-18.2%。2023年全年52周新房成交面积，样本30城共计13863.9万方，同比-9.1%；一线城市为3294.3万方，同比-0.6%；二线城市为7911.7万方，同比-9.7%；三线城市为2658.0万方，同比-16.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计109.8万方，环比增长2.5%，同比增长54.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.9万方，环比9.0%；样本二线城市为50.1万方，环比0.6%；样本三线城市为22.8万方，环比-3.0%。2023年全年累计二手房成交面积为5775.7万方，同比变动为27.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1701.7万方，同比14.3%；样本二线城市为2727.0万方，同比32.7%；样本三线城市为1347.0万方，同比35.6%。 信用债：本周共发行房企信用债8只，环比增加1只；发行规模共计59.29亿元，环比增加3.29亿元，总偿还量58.18亿元，环比减少58.67亿元，净融资额为1.11亿元，环比增加61.96亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。 基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.12月成交延续低迷，全年新房市场呈“前高后低”走势 12月成交延续低迷，全年新房市场呈“前高后低”走势。从我们跟踪的样本30城新房销售面积看，12月成交281万方，环比11月增长19.1%小幅翘尾，但同比去年下降19.9%，延续今年6月以来周均值处于近年最低的状态。回顾2023年全年新房成交情况，2、3月因积压需求的集中释放带来“小阳春”行情；4月后积压需求逐步释放完毕，而居民对未来经济、收入等预期有所转变，新房成交逐步下台阶；下半年市场继续下行，在核心城市进入购房政策宽松期后，部分核心城市成交有所表现，但整体维持低迷。 2024年，房地产政策仍有继续放松空间。回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。展望2024年，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。 图表1：样本30城新房销售面积周均值（万方） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.3%，落后沪深300指数3.13个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共55支，较上周增长48支，下跌股数为62支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为华鑫股份、新华联、ST新梅、广汇物流、中珠医疗，涨幅分别为16.8%、11.8%、11.5%、7.9%、7.5%。跌幅前五为绵石投资、泛海控股、金科股份、大龙地产、中南建设，跌幅分别为-15.0%、-13.6%、-11.3%、-8.9%、-6.5%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨32支，较上周增长29支，涨幅位居前五的为世茂集团、中梁控股、金地商置、绿城中国、旭辉控股集团，涨幅分别为16.1%、15.8%、14.3%、9.4%、8.5%。跌幅前五为金科股份、中南建设、融信中国、荣盛发展、时代中国控股，跌幅分别为-11.3%、-6.5%、-5.9%、-4.5%、-3.7%。 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况（H股为港币） 图表9：本周重点房企跌幅情况（H股为港币，A股为人民币） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为353.1万平方米，环比提升23.2%，同比下降15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为71.6万方，环比-1.9%，同比-1.2%；样本二线城市为226.7万方，环比36.7%，同比-18.3%；样本三线城市为54.8万方，环比14.5%，同比-18.2%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 2023年全年52周新房成交面积，样本30城共计13863.9万方，同比-9.1%；一线城市为3294.3万方，同比-0.6%；二线城市为7911.7万方，同比-9.7%；三线城市为2658.0万方，同比-16.4%。其中一线城市中，北京（-2.8%）、上海（2.3%）、广州（2.4%）、深圳（-13.6%）。二三线城市中温州（8.2%）、杭州（6.2%）、成都（4.8%）等总计4城同比均为正，南平（-91.8%）、衢州（-83.0%）、大连（-49.5%）等总计22城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计109.8万方，环比增长2.5%，同比增长54.4%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.9万方，环比9.0%；样本二线城市为50.1万方，环比0.6%；样本三线城市为22.8万方，环比-3.0%。2023年全年累计二手房成交面积为5775.7万方，同比变动为27.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1701.7万方，同比14.3%；样本二线城市为2727.0万方，同比32.7%；样本三线城市为1347.0万方，同比35.6%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind统计数据，本周（12.25-12.31）共发行房企信用债8只，环比增加1只；发行规模共计59.29亿元，环比增加3.29亿元，总偿还量58.18亿元，环比减少58.67亿元，净融资额为1.11亿元，环比增加61.96亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（54.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（66.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上、1-3年（32.5%、30.4%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中，华润置地公司债（+10bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升，联发集团公司债（-40bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表24：房企每周融资汇总（12.25-12.31） 5.本周政策回顾 图表25：全国性政策及消息（12.24-12.30） 图表26：地方性政策及消息（12.24-12.30） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。 3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票： 1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。 H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等； 3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。