房地产开发行业周报：2023W12：新房市场持续回暖，样本城市单周量能创全年新高

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2023年03月26日 2023W12：新房市场持续回暖，样本城市单周量能创全年新高 证监会研究推进消费基础设施发行REITs，商业地产迎全新机遇。证监会发文要求拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消 增持（维持） 费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中 心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。另外，此次在延续了对申报项目受益能力及风险水平考量的同 行业走势 时小幅降低了分派率的要求（此前上市项目统一要求净现金分派率不低于房地产开发沪深300 4%，现已改为不低于3.8%）。同时，对净回收资金有严格要求，不超过 30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于小股东退出或补充发行人流动资金等。一松一堵圈定了金融创新支持与商业不动产的界限，而不是为了化解房企危机，通知也明确“严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资”。我们认为此次扩围给予了商业资产定价锚盘活了存量资产、加强了资产流动性，对于扩大国内有效投资、推动运营升维、提振消费复苏等具有更积极的意义。 3月首套房主流利率微降。3月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。5年期LPR已连续8月 16% 0% -16% -32% 2022-032022-072022-112023-03 保持不变。据贝壳，3月百城首套房贷利率平均为4.02%，较上月降低 2BP；二套房贷利率为4.91%，环比持平。随着近期新房二手房持续回暖，多数城市房价止跌，预计首套房贷利率将逐步企稳。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.5%，落后大盘1.23个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共76支，较 上周增长45支，下跌股数为50支。 新房：本周新房成交继续回暖，本周30个城市新房成交面积为403.9万平方米，单周量能创全年新高。环比提升12.0%，同比提升48.0%，其中样本一 线城市的新房成交面积为85.7万方，环比12.5%，同比26.4%；样本二线城市为218.8万方，环比11.3%，同比46.5%；样本三线城市为99.4万方，环比13.2%，同比78.3%。从今年累计12周新房成交面积同比看，样本30 城共计3500.8万方，同比5.2%；一线城市为735.2万方，同比-2.3%；二线城市为1963.6万方，同比3.5%；三线城市为802.0万方，同比18.3%。二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计165.6万方，环 比增长3.9%，同比增长117.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积 为49.0万方，环比-0.6%；样本二线城市为81.7万方，环比8.4%；样本三 线城市为34.9万方，环比0.4%。年初至今累计二手房成交面积为1343.5万 方，同比变动为58.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为415.7万方，同比25.8%；样本二线城市为635.6万方，同比76.0%；样本三线城市为292.3万方，同比76.0%。 信用债：根据wind统计数据，本周共发行房企信用债22只，环比增加2 只；发行规模共计204.47亿元，环比减少-0.88亿元，总偿还量141.11亿 元，环比减少81.02亿元，净融资额为63.36亿元，环比增加80.14亿元。投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善 的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W11：央行全面降准，新房二手房价格环比首度由负转正》2023-03-19 2、《房地产开发：1-2月统计局数据点评:销售额回暖同比-0.1%，开发投资额同比收窄至-5.7%》2023-03-16 3、《房地产开发：2023W10：新房销售环比-14.4% 有所回落，持续性回暖仍需政策呵护》2023-03-12 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.消费REITs落地，商业地产迎全新机遇3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）7 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾10 6.投资建议13 风险提示14 图表目录 图表1：5年期LPR3 图表2：样本百城房贷房贷利率指数及放款周期（天）3 图表3：本周各行业涨跌幅排名4 图表4：本周各交易日指数表现4 图表5：近52周地产板块表现4 图表6：本周涨幅前�个股5 图表7：本周跌幅前�个股5 图表8：本周重点房企涨跌幅排名5 图表9：本周重点房企涨幅情况5 图表10：本周重点房企跌幅情况6 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表15：30城周度成交面积跟踪7 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪8 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额9 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分9 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分9 图表24：本周房企债券发行以期限划分9 图表25：房企每周融资汇总（3.20-3.26）10 图表26：中央政策及消息（3.19-3.25）10 图表27：地方性政策及消息（3.19-3.25）11 1.消费REITs落地，商业地产迎全新机遇 证监会研究推进消费基础设施发行REITs，商业地产迎全新机遇。本周证监会发文，要求拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费 基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。另外，此次在延续了对申报项目受益能力及风险水平考量的同时小幅降低了分派率的要求（此前上市项目统一要求净现金分派率不低于4%，现已改为不低于3.8%）。同时，对净回收资金有严格要求，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于小股东退出或补充发行人流动资金等。一松一堵圈定了金融创新支持与商业不动产的界限，而不是为了化解房企危机，通知也明确“严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资”。我们认为此次扩围给予了商业资产定价锚盘活了存量资产、加强了资产流动性，对于扩大国内有效投资、推动运营升维、提振消费复苏等具有更积极的意义。 3月首套房主流利率微降，平均放款周期明显缩短。3月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。5年期LPR已连续8月保持不变。据贝壳，3月百城首套房贷利率平均为4.02%，较上月降低2BP；二套房 贷利率为4.91%，环比持平。分城市看，一线、二线、三四线首套房贷利率分别为4.6%、3.99%、4.01%。百城银行放款周期环比缩短7天至21天，创近年最低水平。随着近期新房二手房持续回暖，多数城市房价止跌，预计首套房贷利率将逐步企稳。 图表1：5年期LPR 5年期LPR（%） 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 2023/2 2022/11 2022/8 2022/5 2022/2 2021/11 2021/8 2021/5 2021/2 2020/11 2020/8 2020/5 2020/2 2019/11 2019/8 4.0% 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：样本百城房贷房贷利率指数及放款周期（天） 资料来源：贝壳，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.5%，落后大盘1.23个百分点，在29个中信行 业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共76支，较上周增长45支，下跌股数为50支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为财信发展、ST慧球、张江高科、深圳华强、中粮地产，涨幅分别为21.6%、19.0%、11.3%、9.3%、9.2%。跌幅前�为*ST松江、格力地产、中润资源、世荣兆业、大港股份，跌幅分别为-18.7%、-7.6%、-6.1%、-5.3%、-4.7%。 本周48家重点房企中共计上涨11支，较上周减少4支，涨幅位居前�的为大悦城、我爱我家、中国金茂、世联行、建发国际集团，涨幅分别为9.2%、7.0%、4.6%、3.4%、2.9%。跌幅前�为禹洲集团、建业地产、正荣地产、绿景中国地产、雅居乐集团，跌幅分别为-17.6%、-14.8%、-14.4%、-11.5%、-10.8%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 12% 0.50% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 传计电电媒算子力机元设 器备件 有通餐汽商色信饮车贸金旅零 属游售 轻食家国纺建工品电防织材制饮军服 造料工装 机煤房基械炭地础 产化工 非银综银行合行 金融 医农电交石建钢药林力通油筑铁 牧及运石渔公输化 用事业 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表4：本周各交易日指数表现图表5：近52周地产板块表现 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% 房地产开发沪深300 03/1703/2003/2103/2203/2303/24 1.2 沪深300指数 申万房地产行业指数 1.1 1 0.9 0.8 0.7 2023/3/24 2023/2/24 2023/1/24 2022/12/24 2022/11/24 2022/10/24 2022/9/24 2022/8/24 2022/7/24 2022/6/24 2022/5/24 2022/4/24 2022/3/24 0.6 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 图表6：本周涨幅前�个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000838.SZ 财信发展 21.6% 21.1% 5.96 7.25 600556.SH ST慧球 19.0% 18.5% 8.11 9.65 600895.SH 张江高科 11.3% 10.8% 16.57 18.45 000062.SZ 深圳华强 9.3% 8.8% 13.08 14.30 000031.SZ 中粮地产 9.2% 8.7% 3.60 3.93 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表7：本周跌幅前�个股 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600225.SH *ST松江 -18.7% -19.2% 6.85 5.57 600185.SH 格力地产 -7.6% -8.1% 9.21 8.51 000506.SZ 中润资源 -6.1% -6.6% 5.56 5.22 002016.SZ 世荣兆业 -5.3% -5.8% 6.7