2023年11月地产债运行情况报告：供给端支持政策加强，地产债价格有所回升

——2023年11月地产债运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 供给端支持政策加强地产债价格有所回升 核心观点： 受政策引导，11月中央国有企业地产债发行规模有所回升，带动地产债整体发行规模大幅增长，但民营企业发行情况无明显改善。 11月行业整体利差有所收窄，但国企利差和民企利差表现分化，受部分个体利差波动影响，月内民企利差翻倍；当月债券交易活跃度显著提升，债券价格异动频次维持高位，但以债券价格回升为主。 今年1-11月共计新增4家境内债违约主体，同比持平；新增5家境内债展期主体，较去年同期少 增16家。其中，11月新增1家境内债展期主体，为中南建设，该主体已于2022年11月发生境外债违约，此次为信用风险的进一步暴露。 11月房企境外债融资继续萎缩，净偿还压力依然显著；信用风险方面，今年1-11月共计新增5家 境外债违约主体，同比少增22家；无新增境外债展期主体，去年同期为6家。11月无新增境外债违约房企。 11月30大中城市日均商品房销售套数再次回落至3000套以下水平，显示楼市仍面临较大下行压 力。从11月以来中央对房地产行业政策调整来看，近期供给端政策力度强于需求端，未来一段时间楼市大概率维持筑底态势。当前，房地产行业主要症结仍在需求不足，短期仍需要从需求端政策发力，去配合供给端政策共同扭转市场悲观预期，尽快推动房地产市场软着陆。 报告正文： 一、受政策引导，11月中央国有企业地产债发行规模有所回升，带动地产债整体发行规模大幅增长，但民营企业发行情况无明显改善。 11月地产债整体发行规模同比、环比均有所回升。当月共计19家房企发行境内地产债31只，发 行规模为286.7亿元，同比分别增长26.7%、14.8%和10.0%（去年同期有15家房企发行地产债27只， 发行规模为260.6亿元）；环比分别增长58.3%、93.8%和212.9%（上月有12家房企发行地产债16只， 发行规模为91.63亿元）。 数据来源：Wind，东方金诚整理 2 图表1-2：境内地产债发行规模及发行结构（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 大型央国企发债规模有所回升，民企发行情况无明显改善。11月，共计17家国有企业发行地产债，发行规模为271.7亿元，同比、环比分别增长16.8%和214.3%。具体看，受政策引导，当月大型央国企发债规模有明显回升，有8家中央国有企业合计发行债券约168亿元（上月仅有3家中央国有 企业发行地产债22亿元）。当月共计2家民营房企发行地产债15亿元，分别为深圳卓越商管和美的置业，其中深圳卓越商管发行的中票由中债增进提供不可撤销的连带责任保证。 整体净融资缺口大幅收窄，国企净融资额由负转正。11月，境内地产债到期规模为296.9亿元，净融资缺口为10.2亿元。其中国有房企到期规模为242.3亿元，净融资额由负转正，为29.4亿元； 民营房企到期规模回落至54.6亿元，但受发行量较低影响，仍存在39.6亿元的净融资缺口。 图表3：境内地产债净融资额（单位：亿元） 地产债加权平均融资利率持续下降。11月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行10只，加权平均利率为3.49%，较上月下降13bp，至此3年期AAA级地产债发行利差已连续两个月下降，合计下降幅度达27bp，与信用债整体发行利差走势一致。 图表411月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2023年11月 2023年10月 2022年11月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y 1 3.46 - - - - - - 1 3.90 - - - - - - 1 4.20 2Y 5 4.03 1 4.30 - - - - 1 5.50 - 3.94 1 5.80 - - - - 3Y 10 3.49 1 3.85 2 3.54 7 3.62 - - 1 3.54 8 3.03 2 5.29 - - 5Y 4 3.41 - - - - - - - - - - 3 2.86 - - - - 数据来源：Wind，东方金诚整理 二、11月行业整体利差有所收窄，但国企利差和民企利差表现分化，受部分个体利差波动影响，月内民企利差翻倍；当月债券交易活跃度显著提升，债券价格异动频次维持高位，但以债券价格回升为主。 11月，民企地产债利差大幅走扩，国企利差和民企利差表现分化。具体看，11月，地产债整体利差小幅收窄，当月信用利差由159.87bp缩小10.96bp至148.91bp。国企利差与行业利差走势趋同，由月初108.51bp缩小8.04bp至100.46bp；民企利差延续上行走势并显著走扩，月初利差1681.20bp，月末利差3375.15bp，月内利差翻倍。具体看，11月10日-14日以及11月24日-27日有两次明显的上行趋势，主要是新力地产、方圆地产、天建地产等个体利差波动所带来的影响。 图表5-6：境内地产债利差走势（单位：bp） 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 数据来源：大智慧，东方金诚整理 11月，地产债二级市场交易活跃度显著上升。当月地产债成交只数和成交额分别为872只和 1303.34亿元，环比分别增长32.72%和52.51%。 图表7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 11月以来，政策对民营房企融资支持力度持续加大，带动地产债二级市场价格回升。11月单日价格偏离幅度超10%的频次达273次，涉及15家房企、72只债券。当月债券价格异动以价格回升为主，单日价格涨幅超过10%的频次为181次，涨幅超过30%的频次为50次，涉及11家主体，分别为金科地产、阳光城集团、金地集团、融创集团、深圳龙光、远洋控股、华夏幸福、宝龙实业、旭辉集团、奥园和重庆龙湖；月内单日跌幅超10%的频次为92次，跌幅超30%的频次为28次，涉及9家房企，分别为金地集团、金科地产、融创集团、阳光城集团、重庆龙湖、深圳龙光、四川蓝光、世茂股份和宝龙实业。 图表8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、今年1-11月共计新增4家境内债违约主体，同比持平；新增5家境内债展期主体，较去年同期少 增16家。其中，11月新增1家境内债展期主体，为中南建设，该主体已于2022年11月发生境外债违约，此次为信用风险的进一步暴露。 今年1-11月共计新增4家境内债违约主体，同比持平；新增5家境内债展期主体，较去年同期少 增16家。从规模来看，新增违约和展期债券的规模分别为286.72亿元和1465.71亿元，同比分别增长28.53%和13.81%。我们认为，房企信用风险外溢的局面在一定程度上得以控制，但前期已违约和已展期主体的信用风险仍在持续暴露。 11月无新增违约债券，新增2只展期债券，其中“19中南03”债券发行主体中南建设，为民营企 业，已于2022年11月发生境外债违约，此次境内债展期为信用风险的进一步暴露。根据持有人会议 决议,本期债券兑付期限调整为自2023年11月22日起60个月。 图表9境内地产债2021年至今新增违约及展期情况统计3 日期 新增违约主体数量 新增违约主体名单 新增违约规 模（亿元）4 新增展期主体数量 新增展期主体名单 新增展期规模（亿元） 2021年2月 - - 26.77 - - - 2021年3月 2 华夏幸福、重庆协信远创实业 133.87 - - 58.00 2021年4月 - - - - - 20.00 2021年5月 - - 20.61 - - 40.00 2图表8中的文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。 3本报告对同一母公司的违约、展期主体进行了合并统计，例如2022年2月福建阳光和阳光城集团相继违约，计为1家新增违约主体。 4新增违约规模和新增展期规模为违约日债券余额。 2021年6月 1.30 20.00 2021年7月 1 四川蓝光 116.92 1 泛海控股 5.50 2021年8月 1 泛海控股 39.50 - - - 2021年9月 - - 17.90 - - 13.00 2021年10月 - - 40.00 1 新力地产 10.42 2021年11月 - - 14.55 2 阳光城集团、花样年集团 29.10 2021年12月 - - 8.00 1 北京鸿坤伟业 19.93 2022年1月 - - 4.00 1 恒大地产 59.00 2022年2月 2 福建阳光、广西万 通 77.75 - - 5.80 2022年3月 - - 19.60 2 深圳龙光、正荣地产 38.30 2022年4月 - - 26.80 2 融创集团、富力地产 156.50 2022年5月 - - 21.00 2 世茂股份、金科地产 273.51 2022年6月 1 北京鸿坤伟业 41.59 1 融侨集团 81.53 2022年7月 - - 7.31 6 奥园集团、融信集团、冠城大通、佳源创盛、 宝龙实业、厦门禹州 224.78 2022年8月 - - - 4 中天金融、石家庄泰勒、佳兆业、当代节能置业 167.74 2022年9月 - - 5.82 1 广州时代控股 175.90 2022年10月 1 金科地产 19.20 1 俊发 51.69 2022年11月 - - - 1 鑫苑置业 53.16 2022年12月 - - - 1 荣盛 82.18 2023年1月 1 荣盛 25.26 - - 62.00 2023年2月 - - 9.00 - - 5.00 2023年3月 1 恒大 71.50 - - 315.13 2023年4月 - - 9.00 - - 146.17 2023年5月 1 世茂股份 38.85 1 旭辉 306.58 2023年6月 - - 17.46 - - 57.84 2023年7月 1 佳源创盛 34.70 - - 334.86 2023年8月 - - 20.45 2 景瑞地产、远洋控股 53.00 2023年9月 - - 52.50 1 深圳益田集团 89.20 2023年10月 - - 8.00 - - 85.35 2023年11月 - - - 1 中南建设 10.58 合计 12 - 929.21 31 - 3051.75 数据来源：Wind，东方金诚整理 四、11月房企境外债融资继续萎缩，净偿还压力依然显著；信用风险方面，今年1-11月共计新增5 家境外债违约主体，同比少增22家；无新增境外债展期主体，去年同期为6家。11月无新增境外债违约房企。 11月，房企共计发行3只境外债，合计规模为1.80亿美元5。当月到期规模为24.55亿美元，净融资额为-22.75亿美元。 图表10境外地产债发行明细 债券简称 债券主体 起息日 币种 实际发行 金额(亿) 原始期 限(年) 交易场所 发行价格 票面利 率(%) 到期日 越秀地产4% N20261115 越秀地产股份有限公司 2023-11-15 CNY 5.10 3 澳门金交所 100.00 4% 2026-11-15 希慎兴业3.1% N20261114 希慎兴业有限公司 2023-11-14 CNY 4.50 3 香港债务工具中央结算系统 100.00 3.1% 2026-11-14 香港置地3.5% N20261130 香港置地有限公司 2023-11-30 CNY 3.30 3 香港债务工具中央结算系统 100.00 3.5% 2026-11-30 数据来源：Wind，东方金诚