明年房地产政策定调“稳中求进”，新房销售同环比改善

房地产行业周报-20231224 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.14%，沪深300指数下跌0.13%，相对收益为-4.01%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(12.15-12.21)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交43667套，同比增速6.1%，环比增速25.7%；合计成交面积456万平方米，同比增速2.6%，环比增速21.5%。 本周(12.15-12.21)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交17252套，同比增速3.4%，环比增速-5.9%；合计成交面积188.1万平方米，同比增速41.1%，环比增速7%。 本周（12.15-12.21），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19890.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期112.5周。 本周（12.11-12.17），土地供给方面，本周供应土地2789万平方米，同比增速-15. 4%；供应均价939元/平方米，同比增速-54.1%。土地成交方面，本周成交土地915 1.7万平方米，同比增速51.9%；土地成交金额2488.9亿元，同比增速104.7%。本周土地成交楼面价2720元/平方米，溢价率3.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为2.6%、3.2%、3.6%。 本周（12.15-12.21）房地产企业合计发行信用债76.7亿元，同比增速-53.9%，环比增速48.1%。 投资建议： 12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。基础支撑板块，适应从解决“有没有”转向解决“好不好”的要求，大力加强基础性工作，为推动住房城乡建设高质量发展筑牢根基。可以看到从中央到地方，房地产政策宽松趋势依旧在持续。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.14%，沪深300指数下跌0.13%，相对收益为-4.01%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、ST爱旭、亚通股份、荣丰控股、亚太实业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、ST天业、京投发展、新黄浦、云南城投。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】12月20日，住房城乡建设部相关司局负责人表示，配售型保障性住房明确要实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。这是区分保障性住房和市场化住房一个重要的举措，可以最大限度地保障保障性住房的供给。 【中央政策】12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。基础支撑板块，适应从解决“有没有”转向解决“好不好”的要求，大力加强基础性工作，为推动住房城乡建设高质量发展筑牢根基。 【中央政策】12月22日，自然资源部召开党组会议。进一步深化农村土地制度改革，为乡村振兴添活力、增动力。深入推进农村集体经营性建设用地入市试点，探索建立兼顾国家、集体和农民利益的土地增值收益调节机制，加快房地一体宅基地确权登记颁证，妥善化解历史遗留问题，切实维护好农民土地权益，真正为群众办实事、办好事。 【地方政策】12月21日，泸州市人民政府发布关于印发《促进房地产市场平稳健康发展支持合理住房需求发放购房补助实施细则》的通知。购房补助对象包括现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及按国家生育政策已生育二孩、三孩的家庭。补助范围为2024年1月1日至2024年2月29日期间，符合条件的申请补助对象在泸州市中心城区建设用地范围内购买的首套或二套新建商品住房。 【地方政策】12月22日，河北省唐山市印发了印发了《关于进一步支持居民刚性和改善性住房需求的实施意见》（唐政办字〔2023〕111号），从全方位保障多层次住房需求、调整优化房地产支持政策、探索房地产高质量发展模式等方面明确14条措施。 【地方政策】12月22日，湖北省恩施土家族苗族自治州印发《恩施州住房公积金支持职工合理住房需求促进房地产市场平稳健康发展二十条措施》（以下简称“《二十条措施》”），2024年1月1日起实施。支持省外住房公积金缴存职工在恩施州内购房申请住房公积金异地贷款，最低首付比例30%，最高贷款额度40万元。扩大异地贷款购房类型。将住房公积金异地贷款购房范围由期房扩大到期房、一手现房，最低首付比例为30%。支持“带押过户”。住房公积金缴存职工购买有住房公积金贷款抵押的二手住房，买卖双方协商一致，买方可以申请住房公积金“带押过户”贷款。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【信达地产】12月19日，信达地产股份有限公司披露2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)发行公告。信达地产面向专业投资者公开发行不超过75.40亿元(含75.40亿元)的公司债券已经上海证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会注册。该期为本次债券的第三期发行，本期债券发行规模不超过人民币8亿元(含8亿元)，不设置超额配售。本期债券票面金额为100元，按面值平价发行，发行数量不超过800万张，发行价格为100元/张。本期债券简称为“23信地05”。 【华发集团】12月19日，珠海华发集团有限公司拟发行2023年度第八期中期票据，并披露募集说明书。本期中期票据基础发行规模0亿元，发行规模上限4亿元，发行期限3+N年期，在发行人依据发行条款的约定赎回时到期。 【建业集团】12月20日，据建业集团官方消息，建业集团于2023年1-11月累计完成交付80929套，交付面积1082万平方米，提前交付34028套。11月完成交付8879套，交付面积116.2万平方米。 【越秀地产】12月20日，越秀地产股份有限公司宣布再获贷款。公告显示，越秀地产与一家银行订立一份融资协议，据此，银行在融资协议的条款及条件规限下提供5亿港元定期贷款融资，贷款期12个月。 【信达地产】12月21日，信达地产股份有限公司公告称，为两家子公司融资提供担保。为满足经营需要，信达地产控股子公司合肥达桂房地产开发有限公司作为借款人，拟向金融机构申请融资，融资规模不超过2.5亿元，融资期限不超过18个月；子公司合肥业诺置业有限公司作为借款人，拟向金融机构为两宗土地申请融资，融资规模不超过3.48亿元，融资期限不超过30个月。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(12.15-12.21)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交43667套，同比增速6.1%，环比增速25.7%；合计成交面积456万平方米，同比增速2.6%，环比增速21.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为35.2%、28.4%和-31.7%，环比增速为19.2%、34.6%和18%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为49.6%、16.2%和-35.3%，环比增速为27%、21.4%和16.6%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（12.1-12.21），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交111869套，同比增速-9.4%，环比增速12.3%；合计成交面积1170.6万平方米，同比增速-14%，环比增速14.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为9%、-0.5%和-31.6%，环比增速为16.6%、24.2%和-6.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为1.4%、-5.7%和-36%，环比增速为14.9%、22.9%和-1.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(12.15-12.21)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交17252套，同比增速3.4%，环比增速-5.9%；合计成交面积188.1万平方米，同比增速41.1%，环比增速7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为86.4%、-14.9%和19.3%，环比增速为11.9%、-6.7%和-22.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为76.1%、42.1%和11.4%，环比增速为10.8%、10.3%和-7.5%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（12.1-12.21），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交53233套，同比增速17.8%，环比增速-7.2%；合计成交面积537.2万平方米，同比增速21.7%，环比增速-2.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为66.4%、3.2%和32.7%，环比增速为-1.6%、-12%和4.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为58.3%、13.7%和21%，环比增速为-3.2%、-4.5%和7.1%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（12.15-12.21），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19890.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期112.5周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.1%、-0.2%、0.4%，去化周期分别为98.8周、108.3周、203.6周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（12.11-12.17），土地供给方面，本周供应土地2789万平方米，同比增速-15.4%；供应均价939元/平方米，同比增速-54.1%。土地成交方面，本周成交土地9151.7万平方米，同比增速51.9%；土地成交金额2488.9亿元，同比增速104.7%。 本周土地成交楼面价2720元/平方米，溢价率3.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为2.6%、3.2%、3.6%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4