2023年中央经济工作会议精神学习第二篇：为什么保障房如此重要？

2023年12月20日 总量研究 为什么保障房如此重要？ ——2023年中央经济工作会议精神学习第二篇 要点 核心观点： 本篇为中央经济工作会议精神学习第二篇，重点分析保障性住房如何在稳增长和加快构建房地产发展新模式中发挥作用。我们认为，保障房建设意义重大，旨在从供给侧出发推动房地产回归良性循环，长期看也有望通过降低居民住房成本、制造业成本，进而提振居民消费和民间投资，从而激活内循环。 保障房建设将推动房地产良性循环 当前房地产市场面临的是总量供过于求，但结构性供需不匹配的问题。总量层面，当前住宅需求仍在放缓，房地产市场尚处在去化周期内。结构层面，现有的住房结构尚未匹配居民多层次的住房需求，既存在人口流入规模较大地区的供给不足，也存在改善性住房的供给相对不足。 因此，加大保障性住房建设，就是从供给层面解决住房市场所面临的问题。一是，加大保障房供应，解决“夹心层”群体住房困难，降低居民住房成本。二是，在库存压力较大的城市，利用闲置的土地和房屋库存筹建保障性住房，一方面可以加快保障房供应的节奏，另一方面也帮助房地产市场库存去化。三是，通过差异化供给分割需求群体，基本需求交由政府解决，改善需求交由市场解决。不仅针对性地解决工薪收入群体的住房困难问题，同时，高收入群体的需求交由市场解决，既满足其对住房品质、面积等的追求，也顺应未来以改善性需求为主导的住房市场发展。 长期看，保障房建设有望激活内循环。 一是，降低居民住房成本，提振居民消费。2016年以来，我国房价迎来新一轮上涨，房价收入比明显走高，居民杠杆率快速增加，高房价对消费的影响从早期的财富效应转向挤出效应。具体表现为，消费率难以持续提升，城镇居民消费倾向明显回落。从区域层面来看，我们搜集的25个一二线城市的消费和房价收入比数据，也同样显示房价收入比与消费支出呈反向变动。二是，通过建设产业保障房等途径，降低中小微企业制造业成本。广东省作为中小微企业聚集地，是最早实施产业保障房的地区，通过低租金形式扩大产业空间供应，有效降低制造业成本，从实际情况看，深圳提供产业用房约为市场价30%-50%。 保障房建设的国际经验借鉴 我们以新加坡、德国、日本为例进行分析，在制度设计、建设方式等方面，借鉴其住房保障体系的建设经验。一是，保障体系上，通过建立多层次住房供应结构，将保障房和商品房市场进行切割，解决不同群体的住房困难。例如，新加坡、日本、德国普遍采用的是对低收入群体提供廉租房，对中等收入群体提供可供购买或出租的改善性住房，高收入群体则直接对应市场化住宅。二是，建设方式上，政府起到主导或引领作用，通过提供长期低息贷款、低价土地等方式，设立半官方或民间机构进行建设和运营管理。三是，资金来源上，通过财政资金和银行贷款筹集建设资金。例如，新加坡通过中央公积金保障组屋建设，德国通过政策性银行和住房储蓄制度提供低息贷款资金，日本则设立住宅金融公库，引入储蓄、养老金、保险等财政投融资资金。四是，运营管理上，设置严格的准入准出机制，抑制保障房交易套利。例如，新加坡通过年龄、收入、是否有住房等限制申请条件，限制转售时间，进行闭环式管理。 风险提示：保障房开工建设不及预期；房地产市场恢复不及预期。 作者 分析师：高瑞东 执业证书编号：S0930520120002 010-56513108 gaoruidong@ebscn.com 分析师：刘星辰 执业证书编号：S0930522030001 021-52523880 liuxc@ebscn.com 相关研报 中国式现代化是最大的政治——中央经济工作会议精神学习系列第一篇（2023-12-13） 人民币还有多少升值空间？——光大宏观周报 （2023-11-25） 关门危机暂缓，美国财政走向何方？——《大国博弈》系列第五十四篇（2023-11-21） 零售及汽车销售降温，美国消费环比增速转负 ——2023年10月美国零售数据点评（2023-11-16） 美国通胀超预期降温，预示加息周期结束——2023年10月美国CPI数据点评（2023-11- 15） 以稳应变，变中求胜——2024年宏观年度展望报告（2023-11-07） 失业率升至新高，就业市场如期降温——2023年10月美国非农数据点评兼光大宏观周报 （2023-11-04） 从higher转向longer——2023年11月FOMC会议点评（2023-11-02） 美国通胀风险反复——2023年9月美国CPI数据点评（2023-10-13） 非农超预期，但不改长期降温趋势——2023年9月美国非农数据点评兼光大宏观周报（2023- 10-07） 加息逼近终点，但降息更为遥远——2023年9月FOMC会议点评（2023-09-21） 美国通胀问题难解——2023年8月美国CPI数据点评（2023-09-14） 宏观经济 目录 一、保障房建设将推动房地产良性循环3 二、长期看，保障房建设有望激活内循环6 三、保障房建设的国际经验借鉴8 四、风险提示15 图目录 图1：2023年11月，广义住宅库存降至11.3亿平4 图2：2023年11月，狭义住宅库存为3.2亿平4 图3：“十四五”期间，我国住房需求将开始回落4 图4：我国住房需求主体将逐步切换为改善性需求4 图5：我国现有住房保障体系框架图5 图6：伴随房价收入比走高，消费率难以持续提升6 图7：2017年以来，城镇居民消费倾向呈下降趋势6 图8：房价收入比升幅高的地区，社零占GDP比重多数回落7 图9：房价收入比与消费占比呈反向关系7 图10：2019年起，城市工业用地供给基本保持不变8 图11：2019年起，工业用地价格震荡上涨8 图12：2022年，新加坡住房自有率近90%9 图13：2022年，新加坡约有93%人口居住在组屋及共管公寓9 图14：2022年，德国租赁人口比例达到53%11 图15：德国住房存量中，25%来自于政府保障房和合作社租房11 图16：2018年，日本住房自有率为61%14 图17：日本住房供给体系以市场化住房为主，保障房占比较低14 图18：日本保障房占住房总数比例最高接近7%14 图19：2003年之后，日本保障房数量逐步回落14 表目录 表1：新加坡住房供给体系10 表2：德国住房保障体系13 中庚基金 2023年12月11日至12日，中央经济工作会议在北京召开，会议开篇便对明年经济工作定下整体基调——“必须把推进中国式现代化作为最大的政治，聚焦经济建设这一中心工作和高质量发展这一首要任务”。对此，会议围绕着科技创新、扩大内需、重大改革、扩大开放、防范化解风险等九个领域，具体部署明年经济工作。 我们在第一篇会议精神学习报告中，对明年首要三个任务：“科技创新、扩大内需、重大改革”进行了具体的学习和分析，我们认为这也是明年经济“以进促稳”中“进”的三个立足点。在经济工作会议精神学习的第二篇，我们针对学习会议所提出的“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，重点分析保障性住房如何在稳增长和加快构建房地产发展新模式中发挥作用（详情请参考2023年12月13日外发的报告《中国式现代化是最大的政治——2023年中央经济工作会议精神学习第一篇》）。 一、保障房建设将推动房地产良性循环 针对房地产供求关系发生重大变化的新形势，2023年7月的中央政治局会议、10月的中央金融工作会议等高层会议上均明确强调，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 2023年12月20日，住房城乡建设部负责人表示，启动新一轮保障性住房规划建设，是重构市场和保障关系的一项重大改革。 此前14号文系统性地提出了建设保障性住房的指导意见，旨在通过供给侧调整，重构房地产市场。2023年8月，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称“14号文”），明确提出我国将构建政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求、租购并举的住房制度。一是，加大保障 性住房建设和供给，在原有以租赁为主的基础上，提出加快建设配售型保障性住房。二是，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求。 当前房地产市场面临的是总量供过于求，但结构性供需不匹配的问题。总量层面，当前住宅需求仍在放缓，房地产市场尚处在去化周期内。 需求方面，由于人口总量见顶、城镇化率增长放缓，整体住房需求将逐步回落。我们根据人口趋势推算，2016-2020年我国新增住房需求已经见顶，年均13.5亿平，2021-2030年、2031-2040年、2041-2050年将分别降至10.4亿 平、7.2亿平、3.2亿平。 但供给方面，我国住房需求放缓，房地产处在较长的去化周期内。2021年以来由于购房需求持续下降、房企融资收紧，房地产库存持续回落，截至2023年 11月，我们测算的广义住宅库存（已开工未销售的房屋）为11.3亿平，相较2020年10月高点已经大幅下降近8亿平，库销比降至13.9个月；但是，现房住宅库存（已竣工未售的房屋）近两年随着竣工加速，出现上行趋势，截至2023年11月仍有3.2亿平库存，库销比达到21.7个月，处在2012年以来90%的历史分位数水平，显示房地产去库压力仍然较大1。 11999年-2018年，我国新房销售面积共计150亿平方米（考虑满五年交易的多数情况），参照住建部 2022年披露的15%全国住房空置率，则二手房空置面积达到22.5亿平方米。 结构层面，现有的住房结构尚未匹配居民多层次的住房需求。 从购房人群来看，随着人口红利逐步转向人口负债，未来改善性需求将逐步取代刚性需求，即对住房品质和面积有更高的要求。而我国住房供给多以中小户型为主，改善性住房供给相对不足。 从地域来看，随着城镇化发展步入中后期，人口向经济发达地区和城市群集聚趋势愈加明显，住房需求将更多流向一二线等高能级城市。这就造成了三四线城市房屋供给过剩，但在人口流入规模较大的地区仍面临结构性供给不足的约束。并且由于大城市房价高、保障房占比偏低，青年群体住房成本较大。 图1：2023年11月，广义住宅库存降至11.3亿平图2：2023年11月，狭义住宅库存为3.2亿平 万平方米250000 200000 150000 100000 50000 2006-11 0 广义住宅库存(已开工未售)广义住宅库销比(右轴,月) 30 25 20 15 10 5 2007-11 2008-11 2009-11 2010-11 2011-11 2012-11 2013-11 2014-11 2015-11 2016-11 2017-11 2018-11 2019-11 2020-11 2021-11 2022-11 2023-11 0 万平方米50000 40000 30000 20000 10000 2011-11 0 狭义住宅库存(已竣工未售）狭义住宅库销比(右轴,月) 30 25 20 15 10 5 2012-11 2013-11 2014-11 2015-11 2016-11 2017-11 2018-11 2019-11 2020-11 2021-11 2022-11 2023-11 0 资料来源：Wind，光大证券研究所注：广义住宅库存为1999年以来累计已开工面积 *95%-累计销售面积(扣除的5%为开发商自持比例)；广义住宅库销比为广义住宅库存/过去12个月住房销售面积 资料来源：Wind，光大证券研究所注：狭义住宅库存为统计局披露的住房待售面积； 狭义住宅库销比为狭义住宅库存/过去12个月现房销售面积 图3：“十四五”期间，我国住房需求将开始回落图4：我国住房需求主体将逐步切换为改善性需求 万平方米 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 -20000 -40000 刚性需求改善性需求更新需求 100% 80% 60% 40% 20