2023年12月房地产市场跟踪：政策持续加码缓解行业风险，市场信心仍需提振

方政府债与城投行业监测周022年第9期 报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地 隐 市场跟踪 房地产行业 政策持续加码缓解行业风险，市场信 心仍需提振 作者 中诚信国际企业评级部余璐027-87339288 lyu@ccxi.com.cn 曹文龙027-87339288 wlcao@ccxi.com.cn ——2023年12月房地产市场跟踪 本期观点 侯一甲027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇027-87339288 txgong@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 11月以来主要监管部门加快引导金融机构落实中央金融工作会议精神， 加大对房地产企业信贷、债券、股权等重点融资渠道支持力度。与此同时，需求端宽松政策持续，近期京沪两地同时宣布放松楼市政策，进一步降低了购房门槛，有望释放更多刚需及改善性住房需求，对提高两地楼市交易活跃度、促进当地市场由稳向暖过渡起到积极作用，同时亦向市场传递积极信号，或有望带来新一轮的需求刺激政策。中诚信国际关注到，中央经济工作会议已经将积极稳妥化解房地产风险列为明年重要经济工作之一。中诚信国际认为，在房地产风险化解过程中，仍需持续加强融资端、需求端政策支持力度，不断修复市场预期，并与稳增长政策形成合力，持续提振市场信心。 11月房地产市场投资销售数据同比降幅有所扩大，市场仍处于持续调整阶段。当月各地楼市政策出台力度相对有限，叠加前期政策效果减弱，全国及重点城市新房市场预期回落。中诚信国际认为，随着近期京沪楼市政策优化，京沪市场预期好转或有望对销售提振形成一定支撑，叠加年底企业加大营销力度，以及二手房市场成交回暖带来的置换需求释放，12月新房销售规模有望出现小幅翘尾，全年商品房销售额仍将呈回落态势。在销售筑底过程中，房企开工、投资或难有明显改善。中诚信国际观察到，土地限价放开后，部分城市的优质地块出现高溢价成交，但对整体土地市场回暖拉动不大。核心区域优质地块竞争加剧，使得资金实力更强的央国企拿地优势进一步凸显。2023年以来部分央国企凭借资金优势向高能级城市扩张，对其销售业绩形成一定支撑。 11月以来房企境内债券市场融资呈边际改善状态，同时境外市场仍保持一定新发规模，但融资主体仍以经营相对稳健、股东背景相对较优的央国企为主，民营房企融资仍较为艰难。11月下旬以来，多家民营房企在“第二支箭”支持下在境内市场发行债券，同时融创集团、中国奥园等出险房企债务重组方案获得通过、万达美元债展期方案顺利通过及上市对赌危机缓解亦向市场传递了积极的信号。中诚信国际认为，由于销售尚未恢复常态，房企融资支持政策力度的持续加大有助于缓释房地产风险，短期内仍需密切监控流动性压力较大房企到期债务的接续情况，避免重点房企风险暴露对市场信心形成新一轮冲击。 www.ccxi.com.cn 一、重要政策 （一）三部门联合召开金融机构座谈会，房地产融资政策再发力 11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，房地产金融是会议研究的重点内容之一。会议明确，将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。同时，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。此后，主要商业银行密集召开支持房企融资的银企座谈会。上交所也组织召开了沪市房企座谈会，旨在进一步支持和推动沪市房企通过融资和并购重组等方式，提升质量，化解风险。与此同时，11月下旬以来多家民营房企在“第二支箭”支持下发行债券，房企融资支持政策再发力。 （二）需求端利好政策延续，京沪同步优化房地产政策 为提振市场，引导刚需及改善性需求加快释放，各地需求端支持政策持续落地。11月以来各地需求端支持政策类型主要包括：优化购房落户条件、支持房企推出“换新购”等模式、放松公积金贷款政策、提供房贷补贴或购房补贴等，此外部分城市表态允许房企在按照法律规定在销售时根据市场情况，自主对销售的房源进行打折或者降价销售。另值得关注的是，继广州、深圳下调二套房首付比例、房贷利率下限后，12月14日，北京和上海同时宣布放松普通住宅标准，并下调首付比例和房贷利率下 限。新政实施后，北京和上海首套房最低首付比例同时降为30%，首套房贷款利率下限北京区分城六区和非城六区分别为5年期LPR+10BP和5年期LPR，上海统一调整为5年期LPR-10BP；二套房政策方面，北京区分城六区和非城区最低首付比例分别为50%和40%，最低房贷利率下限分别为5年期LPR+60BP和5年期LPR+55BP； 上海区分主城区和非主城区最低首付比例分别为50%和40%，最低房贷利率下限分别为5年期LPR+30BP和5年期LPR+20BP。 （三）中央经济工作会议提出“积极稳妥化解房地产风险” 中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议提出，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合 理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。 继中央金融工作会议提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，主要监管部门加快引导金融机构落实会议精神，加大对房地产企业信贷、债券、股权等重点融资渠道支持力度，对稳定房企融资，特别是仍正常经营的非国有房企融资起到积极作用。与此同时，京沪两地近期同时宣布放松楼市政策，降低了购房门槛，有望进一步释放刚需及改善性住房需求，对提高两地楼市交易活跃度、促进当地市场由稳向暖过渡起到积极作用。中诚信国际认为，目前高能级城市仍有一定政策放松空间，京沪新政释放了积极的政策信号，或有望带来新一轮的需求刺激政策，同时高能级城市销售回暖亦有助于对稳定市场销售提供支撑。近期召开的中央经济工作会议已经将“积极稳妥化解房地产风险”列为明年重要经济工作之一。中诚信国际认为，在房地产风险化解过程中，仍需不断加强融资端、需求端政策支持力度，不断修复市场预期，并与稳增长政策形成合力，持续提振市场信心。 二、行业经营 （一）需求端 11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下跌态势，多数城市房价环比保持下降态势，其中仅上海、天津、杭州、成都、♘明、西安、吉林、宜昌及大理等少数城市新建商品住宅销售价格指数环比有所增长。当月商品房销售面积及销售额同比降幅扩大，但环比小幅增长。截至2023年11月末，商品房待售面积较上月进一步增 长至65,385万平方米，同比增速小幅降至18%。整体来看，当前新房市场库存压力较大，房价仍面临一定下行压力。 二手房市场方面，据克而瑞数据，11月17个重点城市二手房成交面积环比增长 4%，同比增长22%，其中北上广深四个一线城市二手房住房成交量上涨明显。与此同 时，一、二、三线城市二手房住宅价格环比降幅均较10月扩大，二手房市场呈现出“以价换量”特征。 图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数 80.8 60.6 40.4 0.2 2 0.0 0-0.2 -2-0.4 -4-0.6 70个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比%70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比% 数据来源：国家统计局，Ifind，中诚信国际整理 图2：商品房销售情况变化 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 商品房销售面积:累计值万平方米商品房销售额:累计值亿元 商品房销售面积:累计同比%商品房销售额:累计同比% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 企业层面，克而瑞数据显示，11月百强房企业绩环比下降，同时同比跌幅扩大， 年内累计业绩降幅继续扩大。近六成百强房企11月单月业绩环比降低，超四成百强房 企同环比双降，前11月累计业绩同比降低的企业数量超过六成。央国企销售优势仍较 明显，11月绿城中国、招商蛇口、建发房产、中国铁建、越秀地产等国有开发商均实现业绩增长。 （二）供给端 11月房屋竣工面积保持增长态势，增速较10月有所放缓，同时新开工面积延续同比下跌态势，但跌幅有所收窄。 图3：百城土地成交额及土地溢价率 图4：房屋新开工、竣工面积及同比增速 10,000 8,000 30 25 250,000 200,000 6,000 4,000 20 15 10 150,000 100,000 2,00050,000 0 5 0 0 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 100大中城市:成交土地总价:当月值亿元 100大中城市:成交土地溢价率:当月值% 房屋新开工面积:累计同比% 房屋新开工面积:累计值万平方米 房屋竣工面积:累计值万平方米 房屋竣工面积:累计同比% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 土地市场方面，11月百城土地成交额及溢价率均有所回落。取消土地限价后，由 图5：房地产开发投资规模及增速 于城市能级及各地推出地块位置条件不同，土拍市场分化趋势进一步加剧：11月以来，合肥、成都、杭州等城市部分优质地块实现了高溢价成交，而武汉、天津、无锡、南京等地多数地块仍多以底价成交。央国企仍是拿地主力，克而瑞数据显示，前11月，建发房产、中海地产、绿城中国、华润置地、中国铁建等央国企新增货值同比增幅较高。 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 房地产开发企业资金来源:合计:累计值亿元房地产开发企业资金来源:合计:累计同比% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 11月房地产开发投资规模进一步下降，且累计同比降幅扩大。受益于融资支持政策力度持续加大，房地产开发企业到位资金降幅有所收窄，其中房企自筹资金和国内贷款同比降幅收窄较为明显，而作为最主要的其他资金来源的购房者个人按揭贷款和定金及预付款累计同比降幅仍持续扩大。 图6：房地产开发投资资金来源 200,000 160,000 120,000 80,000 40,000 0 140 100 60 20 -20 -60 -100 房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计值亿元房地产开发企业资金来源:利用外资:累计值亿元房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:其他资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计同比%房地产开发企业资金来源:利用外资:累计同比%房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计同比%房地产开发企业资金来源:其他资金:累计同比% 数据来源：国家统计局，中诚信国际整理 11月房地产市场投资销售数据同比降幅有所扩大，市场仍处于持续调整状态。当月各地楼市政策出台力度相对有限，叠加前期政策效果减弱，导致全国及重点城市新房市场预期回落。中诚信国际认为，随着近期京沪楼市政策优化，京沪市场预期好转或有望对销售提振形成一定支撑，叠加年底企业加大营销力度，以及二手房市场成交回暖带来的置换需求释放，12月新房销售规模有望出现小幅翘尾，全年商品房销售