房地产行业周报：京沪下调首付比例，放宽普宅标准

sczq.com.cn京沪下调首付比例，放宽普宅标准【房地产行业周报】李枭洋 房地产行业分析师SAC执证编号：S0110523050001lixiaoyang@sczq.com.cn电话：010-81152673投资评级：看好（维持）报告日期：2023年12月18日证券研究报告 房地产行业周报(2023W50)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•新推盘及去化率•房价指数•土地市场•重点房企经营数据政策端：中央方面：上周经济工作会议在京举行，强调要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快 “三大工程”；住建部副部长董建国表示全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到37.1%，创造历史新高，今年1到11月，一二手房合起来实现同比正增长，说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。地方方面：上周京沪优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限；深圳提出住房类建设项目应在4年内竣工；武汉市调整了购房落户政策，取消原购房落户业务中“首次交易商品房”以及购房面积、金额等条件限制；相城城投发布的“收旧购新”模式与太仓目前执行政策基本相同，即购房者通过补差价购得新房，城投收购旧房。市场端：2023W50我们重点监测的39城商品房成交面积为311.5万平米，环比18%，同比-15.3%；全年累计成交面积17173.7万平米，同比-11.3%。2023W50我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6338万平米，较上周环比1.25%；库存去化周期为15.3个月，环比持平。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.4和3.1个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高。二手房方面，2023W50我们重点监测的15城二手房成交套数为15996套，环比-2.2%，同比23.4%；全年累计成交面积851456套，累计同比30.9%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比-9.3%，同比53.8%，全年累计成交套数同比14.5%；二线城市二手房成交套数环比0.2%，同比17.1%，全年累计同比37.2% ；三四线城市上周二手房成交套数环比-2.5%，同比21.4%，全年累计同比31.3%。投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 房地产行业周报(2023W50)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%综合传媒纺织服饰煤炭轻工制造房地产建筑材料商贸零售公用事业社会服务建筑装饰国防军工机械设备环保汽车家用电器银行非银金融基础化工交通运输美容护理电子农林牧渔计算机石油石化有色金属医药生物钢铁通信电力设备食品饮料行业涨跌幅周度指数表现年初至今指数表现申万房地产指数1.08%-22.97%沪深300指数-1.70%-13.69%相对涨跌幅2.79%-9.28%周度指数表现年初至今指数表现内房股指数4.18%-43.19%恒生指数2.80%-15.11%相对涨跌幅1.38%-28.08%物业指数1.89%-44.91%相对涨跌幅-0.92%-29.80%A股房地产板块, 2023W50申万房地产指数涨跌幅为1.08%，沪深300指数涨跌幅为-1.7%，板块相对沪深300指数收益为2.79%，板块表现6名/31名；年初至今申万房地产指数-22.97% ，相对沪深300指数收益为-9.28% 。港股房地产板块， 2023W50内房股指数涨跌幅为4.18%，恒生指数涨跌幅为2.8%，相对恒生指数收益为1.38%；年初至今内房股指数涨跌幅为-43.19%，相对恒生指数收益为-28.08%。物业板块， 2023W50物业指数涨跌幅为1.89%，相对恒生指数收益为-0.92%；年初至今物业指数涨跌幅为-44.91%，相对恒生指数收益为-29.8% 。 房地产行业周报(2023W50)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券0.50.70.91.11.31.51.71.92.12.32020-07-152020-08-152020-09-152020-10-152020-11-152020-12-152021-01-152021-02-152021-03-152021-04-152021-05-152021-06-152021-07-152021-08-152021-09-152021-10-152021-11-152021-12-152022-01-152022-02-152022-03-152022-04-152022-05-152022-06-152022-07-152022-08-152022-09-152022-10-152022-11-152022-12-152023-01-152023-02-152023-03-152023-04-152023-05-152023-06-152023-07-152023-08-152023-09-152023-10-152023-11-152023-12-15房地产指数PB保利蛇口滨江2023W50房地产指数PB为0.72,较前一周变动为0.01，仍处于PB底部区间。保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.62、0.91、0.97，较上一周分别变动0.04、0.02、0.03。 房地产行业周报(2023W50)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告房地产政策动态资料来源：政府网站，央行，自然资源部，首创证券中央政策内容12月11日，2023年经济工作会议在京举行，强调要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快“三大工程”。12月11日，自然资源部发布《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，明确各地可因地制宜细化要求，开展城市更新的规划与土地政策探索创新。政策指引着重从规划引领和政策融合两个方面支持城市更新。一个是发挥规划引领作用，激发城市更新活力；另一个是发挥政策融合效能，突破城市更新瓶颈。12月13日，在中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上，住房和城乡建设部党组成员、副部长董建国表示：今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新建商品住宅交易量。今年1到11月，一二手房合起来实现同比正增长，这个合计正增长的指标，说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。将继续配合金融管理部门，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。12月14日，证监会主席易会满主持会议传达学习经济工作会议精神，研究部署贯彻落实工作，表示积极配合有关方面防范化解房地产、地方债务等风险。上周经济工作会议在京举行，强调要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，加快 “三大工程”；住建部副部长董建国表示全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，今年1到11月，一二手房合起来实现同比正增长，说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房交易替代了部分新房交易。 房地产行业周报(2023W50)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告房地产政策动态资料来源：各城市住建委，首创证券中央政策内容12月11日，武汉市调整了购房落户政策，取消原购房落户业务中“首次交易商品房”以及购房面积、金额等条件限制。12月11日，湖北孝感市住建局官网发布了孝感城区第一批纳入“白名单”管理的优质房企名单。包括湖北方鹏房地产、孝感安居、湖北民邦房地产、湖北交投孝感置业等18家。12月11日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法》，提出住房类建设项目应在4年内竣工。12月12日，江苏省泰州市姜堰区制定出台《姜堰区房屋征收补偿房票安置实施办法（试行）》。提出房票持有人在本区购买新建商品房的，按实际使用房票金额的15%给予奖励。12月12日，苏州相城城投官微发布《收旧购新活动方案》。相城城投发布的“收旧购新”模式与太仓目前执行政策基本相同，即购房者通过补差价购得新房，城投收购旧房。12月14日，北京市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），优化普通住房（以下简称普宅）认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限；同时，北京地区市场利率定价自律机制还通过了降低新发放商业性个人住房贷款利率政策下限的自律决议，更好地支持本市刚性和改善性住房需求。12月14日，上海市调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限。上周京沪优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限；深圳提出住房类建设项目应在4年内竣工；武汉市调整了购房落户政策，取消原购房落户业务中“首次交易商品房”以及购房面积、金额等条件限制；相城城投发布的“收旧购新”模式与太仓目前执行政策基本相同，即购房者通过补差价购得新房，城投收购旧房。 房地产行业周报(2023W50)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告重点城市商品房成交30城商品房成交面积-日数据（万方）15城二手房成交面积-日数据（套）资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券01020304050607080901002020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方）05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002020（套）2021（套）2022（套）2023（套） 房地产行业周报(2023W50)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告∙ 证券研究报告重点城市商品房成交（39城）资料来源：Wind，首创证券以上为我们跟踪39城数据，其中一线城市4座，二线城市16座，三四线城市19座39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券2.5%7.3%29.2%-29.5%18.0%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%23W4623W4723W4823W4923W50周环比-13.4%-17.3%6.4%-29.8%-15.3%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%23W4623W4723W4823W4923W50周同比-27.8%-24.4%-30.2%-8.3%-9.6%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5