2022W32：本周新房销售大幅下滑，同比-37%，江苏多城降低二套首付比例

本周新房销售大幅下滑，江苏多城降低二套首付比例。受购房者普遍信心不足、以及近期部分地区疫情再次反复的影响，本周新房销售出现较大幅度下滑，单周量能处于今年以来低点。政策方面，本周南京、常州、无锡大幅下调二套商贷首付比例。原因看，江苏房地产业对地方财政的贡献额、对土地财政依赖度都位于各省市前列，而限贷放松是刺激住房需求最为有效的政策之一，本周江苏密集放松验证了我们此前的判断。我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 社融：7月居民中长期贷款规模新增1486亿元，同比少增2488亿元，与6月同比少增989亿元相比降幅再次扩大。当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例由6月的14.8%提升至21.9%。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.1%，领先大盘1.29个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第14名。本周上涨个股共118支，较上周增长100支，下跌股数为18支。（若无特殊说明，报告中本周指8.8-8.14当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为229.6万平方米，环比下降26.2%，同比下降37.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.1万方，环比-29.8%，同比-39.0%；样本二线城市为128.6万方，环比-26.1%，同比-36.4%；样本三线城市为49.8万方，环比-22.5%，同比-36.6%。从今年累计32周新房成交面积同比看，样本30城共计9477.2万方，同比下降-36.0%；一线城市为1907.8万方，同比-29.5%；二线城市为5512.3万方，同比-33.1%；三线城市为2057.0万方，同比-46.8%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计126.0万方，环比下降0.3%，同比增长23.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.2万方，环比-4.6%；样本二线城市为78.9万方，环比0.1%； 样本三线城市为17.0万方，环比6.7%。年初至今累计二手房成交面积为3482.8万方，同比变动为-22.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为916.6万方，同比-38.4%；样本二线城市为2131.8万方，同比-11.3%；样本三线城市为434.3万方，同比-11.3%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率涨跌不一。根据Wind行业房地产指标统计，本周（8.8-8.14）共发行房企信用债8只，环比减少8只；发行规模共计66.50亿元，环比减少36.41亿元，总偿还量125.94亿元，环比减少0.81亿元，净融资额为-59.44亿元，环比减少35.60亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（70.7%）为主要构成。 债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（41.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（55.6%）的债券为主。 投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.本周新房销售大幅下滑，江苏多城降低二套首付比例 7月居民中长期贷款规模新增1486亿元，同比少增2488亿元，与6月同比少增989亿元相比降幅再次扩大。当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例由6月的14.8%提升至21.9%。 图表1：当月新增居民中长期贷款及同比（亿元） 图表2：当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比重 本周新房销售大幅下滑，江苏多城降低二套首付比例。受购房者普遍信心不足、以及近期部分地区疫情再次反复的影响，本周新房销售出现较大幅度下滑，单周量能处于今年以来低点。政策方面，本周南京、常州、无锡大幅下调二套商贷首付比例。原因看，江苏房地产业对地方财政的贡献额、对土地财政依赖度都位于各省市前列，而限贷放松是刺激住房需求最为有效的政策之一，本周江苏密集放松验证了我们此前的判断。我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 图表3：2020年各省地方财政收入对房地产行业依赖度象限图（不包含西藏） 以下为本周江苏政策放松摘要： 江苏南京：无房有贷、有房无贷的居民家庭，首付比例下调至最低30%，有房且贷款未结清的居民家庭首付比例降至最低60%（原80%）。 江苏苏州：1、购买购买二套房，贷款结清首付比例30%（原50%），未结清60%（原80%）。2、非本市户籍需提供购房之日起三年内在苏州范围内累计缴纳两年以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。 江苏无锡：购买购买二套房，贷款结清首付比例30%（原50%），未结清50%（原80%）。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为2.1%，领先大盘1.29个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第14名。本周上涨个股共118支，较上周增长100支，下跌股数为18支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为东旭蓝天、大港股份、西藏城投、ST新梅、广宇发展，涨幅分别为53.0%、36.7%、25.2%、15.8%、14.1%。跌幅前五为万业企业、大千生态、长春经开、同达创业、高新发展，跌幅分别为-10.8%、-10.1%、-9.0%、-7.7%、-3.9%。 本周48家重点房企中共计上涨21支，较上周增长21支，涨幅位居前五的为阳光城、绿景中国地产、华发股份、荣盛发展、招商蛇口，涨幅分别为11.2%、10.6%、6.2%、5.6%、5.4%。跌幅前五为龙湖集团、时代中国控股、碧桂园、旭辉控股集团、富力地产，跌幅分别为-13.5%、-11.0%、-10.3%、-6.7%、-6.4%。 图表4：各行业涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周（8.8-8.12）涨幅前五个股 图表8：本周（8.8-8.12）跌幅前五个股 图表9：重点房企涨跌幅排名 图表10：本周（8.8-8.12）重点房企上涨前五个股 图表11：本周（8.8-8.12）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为229.6万平方米，环比下降26.2%，同比下降37.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.1万方，环比-29.8%，同比-39.0%；样本二线城市为128.6万方，环比-26.1%，同比-36.4%；样本三线城市为49.8万方，环比-22.5%，同比-36.6%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计32周新房成交面积同比看，样本30城共计9477.2万方，同比下降-36.0%； 一线城市为1907.8万方，同比-29.5%；二线城市为5512.3万方，同比-33.1%；三线城市为2057.0万方，同比-46.8%。其中一线城市中，北京（-31.4%）、上海（-25.8%）、广州（-36.0%）、深圳（-20.7%）同比均为负。二三线城市中盐城 （-75.0%）、莆田（-69.2%）、芜湖（-61.3%）等总计26城同比为负。 图表16：30城周度成交面积跟踪（8.7-8.13） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计126.0万方，环比下降0.3%，同比增长23.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.2万方，环比-4.6%； 样本二线城市为78.9万方，环比0.1%；样本三线城市为17.0万方，环比6.7%。年初至今累计二手房成交面积为3482.8万方，同比变动为-22.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为916.6万方，同比-38.4%；样本二线城市为2131.8万方，同比-11.3%；样本三线城市为434.3万方，同比-11.3%。 图表17：本周12城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（8.8-8.14）共发行房企信用债8只，环比减少8只；发行规模共计66.50亿元，环比减少36.41亿元，总偿还量125.94亿元，环比减少0.81亿元，净融资额为-59.44亿元，环比减少35.60亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（70.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（41.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（55.6%）的债券为主。 图表22：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，常高新短期融资券（-34bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，昆明公租短期融资券（+80bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券上升。 图表26：房企每周融资汇总（8.8-8.14） 5.本周相关政策回顾 图表27：地方性政策（8.7-8.13） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。