统计局11月数据点评：基本面继续筑底，政策传递积极信号

行业追踪（2023.12.09-2023.12.15） 11月销售继续筑底，一线政策放松传递积极信号 1）销售金额：1-11月累计销售金额同比-5.2%，较10月降速增加0.3pct。2）销售面积：1-11月累计销售面积同比-8%，降幅环比增加0.2pct。对比历史看，前11月累计销售面积10.05亿平，是自2016年以来销售面积最低值。1月单月销售额为自2015年来的最低水平。我们认为，目前行业下行趋势因需求疲软，核心问题是居民购买力仍未修复，且房价下行预期抑制真实居住需求释放。另一方面，22年年末基数较高导致23年11月销售增速承压，我们预计12月销售增速压力仍存。 12月14日，北京、上海限贷政策及普宅认定标准放松，降低购房入市门槛及成本的同时利好刚改需求释放，或有望驱动一线销售回稳，同时稳定市场预期，或对行业基本面边际改善有一定带动作用。从效果看，政策放松后的首个周末，来访、认购均已有不同程度提升，长期效果仍待观察。临近年末冲刺时期，房企降价走量倾向较高，房企或紧抓政策时间窗口加快推盘去化，或对短期需求回升起到积极作用，但当前预期下复苏较难V型反转，我们预计全年商品房销售面积同比降幅仍将接近8%。 开发投资继续疲软，低基数下新开工同比回正 1）开发投资：1-11月房地产开发投资累计完成额同比-9.4%，累计增速较1-10月下降0.1pct。11月单月开发投资同比-18.1%，增速较10月下滑1.4pct。2）新开工：1-11月房屋新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较1-11月上升2pct；单月新开工面积同比+4.7%，较10月增加25.9pct。3）施工：1-11月房屋施工面积累计同比-7.2%，累计增速较1-10月上升0.1pct；单月施工面积同比+6.1%，较10月上涨33.87pct；4）竣工：1-11月房屋竣工面积累计同比+17.9%，累计增速较1-10月下降1.1pct；单月竣工面积同比+10.3%，较10月下降3.07pct。 受销售继续下滑影响，11月房企开发投资继续疲软。11月单月新开工、施工面积自22年来首次实现单月同比环比双正增长，但绝对值较21以及20仍有一定差距，正增长或与22年低基数有关，疫情影响下22年11月单月新开工面积0.79亿平，同比-50.8%。前11月累计竣工面积同比增幅较10月收窄，但考虑房企竣工普遍集中在12月，预计全年竣工端仍将保持良好韧性。 到位资金降幅收窄，政策支持融资边际向好 1-11月全国房地产开发企业到位资金同比-13.4%，较1-10月增加0.4pct。11月单月到位资金同比-10.5%，较10月上升6.56pct。其中：1）销售回款：1-11月定金及预收款累计同比-10.9%，较1-10月下降0.5pct。1-11月个人按揭贷款同比-8.1%，较1-10月下降0.5pct。2）外部融资：1-11月国内贷款同比-9.8%，较1-10月增加1.2pct。1-11月自筹资金同比-20.3%，较1-10月增加1.1pct。 11月，房地产开发企业到位资金累计同比降幅有所收窄，内外部融资均有所修复。分融资渠道看，与销售回款相关的定金及预收款修复好于个人按揭贷款，预期不明朗下，居民加杠杆信心仍较弱。外部融资端，国内贷款与自筹资金累计同比降幅呈均有收窄，房企外部融资边际改善。近期，银行组织多家房企会谈并提出加大房企融资支持力度，我们预计未来针对房企的合理化信贷投放规模有所增加，将有助于缓解房企外部融资压力，房企信用优化对销售回暖或同样能起到带动作用。 12月新房、二手房销售月度同比有所回落 新房市场本周成交355万平，月度同比-21.84%，相较上月下降10.39pct；累计库存16847万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。截至12月14日，17城累计库存16847万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交180万平，月度同比+22.96%，相较上月下降3.83pct。12月4日-10日，土地市场成交建面5835万平，滚动12周同比-25.85%；成交总额1198亿元，滚动12周同比-29.12%；全国平均溢价率3.26%，滚动12周同比-0.05pct。 本周申万房地产指数+1.08%，较上周提升4.78pct，涨幅排名6/31，领先沪深300指数2.79pct。H股方面 ， 本周Wind香港房地产指数+4.45%， 较上周提升7.92pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数1.65pct；克而瑞内房股领先指数为4.05%，较上周提升12.12pct。 投资建议：供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。需求端一线城市政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.基本面继续筑底，政策传递积极信号——统计局11月数据点评 1.1.11月销售继续筑底，一线政策放松传递积极信号 1）销售金额：1-11月累计销售金额同比-5.2%，较10月降速增加0.3pct；11月单月销售金额同比-16.9%，降幅较10月扩大2.49pct。2）销售面积：1-11月累计销售面积同比-8%，降幅环比增加0.2pct；11月单月销售面积同比-21.3%，降幅环比扩大0.91pct。 对比历史看，前11月累计销售面积10.05亿平，是自2016年以来销售面积最低值（16年前11月销售面积11.96亿平）；11月单月销售额为自2015年来的最低水平（15年11月单月销售额0.91万亿元），高于今年11月的0.82万亿元。 我们认为目前行业下行趋势因需求疲软，核心问题是居民购买力仍未修复，且房价下行预期抑制真实居住需求释放。另一方面，22年年末基数较高导致23年11月销售增速承压，预计12月销售增速压力仍存。 12月14日，北京、上海限贷政策及普宅认定标准放松，降低购房入市门槛及成本的同时利好刚改需求释放，或有望驱动一线销售回稳，同时稳定市场预期，或对行业基本面边际改善有一定带动作用。从效果看，政策放松后的首个周末，来访、认购均已有不同程度提升，长期效果仍待观察。临近年末冲刺时期，房企降价走量倾向较高，房企或紧抓政策时间窗口加快推盘去化，或对短期需求回升起到刺激作用，但当前环境下基本面较难实现V型反转，我们预计全年商品房销售面积同比降幅仍将接近8%。 图1：商品房销售面积累计情况 图2：商品房销售额累计情况 图3：商品房销售面积单月情况 图4：商品房销售额单月情况 1.2.开发投资继续疲软，低基数下新开工同比回正 1）开发投资：1-11月房地产开发投资累计完成额同比-9.4%，累计增速较1-10月下降0.1pct。11月单月开发投资同比-18.1%，增速较10月下滑1.4pct。 2）新开工：1-11月房屋新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较1-11月上升2p Ct ；单月新开工面积同比+4.7%，较10月增加25.9pct。 3）施工：1-11月房屋施工面积累计同比-7.2%，累计增速较1-10月上升0.1p Ct ；单月施工面积同比+6.1%，较10月上涨33.87pct； 4）竣工：1-11月房屋竣工面积累计同比+17.9%，累计增速较1-10月下降1.1p Ct ；单月竣工面积同比+10.3%，较10月下降3.07pct。 受销售继续下滑影响，11月房企开发投资继续疲软。11月单月新开工、施工面积自22年来首次实现单月同比环比双正增长，但绝对值较21以及20仍有一定差距，正增长或与22年低基数有关，疫情影响下22年11月单月新开工面积0.79亿平，同比-50.8%。前11月累计竣工面积同比增幅较10月收窄，但考虑房企竣工普遍集中在12月，预计全年竣工端仍将保持良好韧性。 图5：房地产开发投资累计完成额情况 图6：房地产开发投资当月完成额情况 图7：房屋新开工面积累计情况 图8：房屋新开工面积当月值情况 图9：房屋施工面积累计情况 图10：房屋竣工面积累计情况 图11：房屋竣工面积当月值情况 1.3.到位资金降幅收窄，政策支持融资边际向好 1-11月全国房地产开发企业到位资金同比-13.4%，较1-10月增加0.4pct。11月单月到位资金同比-10.5%，较10月上升6.56pct。 其中：1）销售回款：1-11月定金及预收款累计同比-10.9%，较1-10月下降0.5pct；11月单月同比-16.1%，较10月增加3.64pct。1-11月个人按揭贷款同比-8.1%，较1-10月下降0.5pct；11月单月同比-14.2%，较10月上升1.49pct。2）外部融资：1-11月国内贷款同比-9.8%，较1-10月增加1.2pct；11月单月同比+7.1%，较10月增加16.69pct；1-11月自筹资金同比-20.3%，较1-10月增加1.1pct；11月单月同比-10%，较10月增加7.68pct。 11月，房地产开发企业到位资金累计同比降幅有所收窄，内外部融资均有所修复。分融资渠道看，与销售回款相关的定金及预收款修复好于个人按揭贷款，预期不明朗下，居民加杠杆信心仍较弱。外部融资端，国内贷款与自筹资金累计同比降幅呈均有收窄，房企外部融资边际改善。近期，银行组织多家房企会谈并提出加大房企融资支持力度，我们预计未来针对房企的合理化信贷投放规模有所增加，将有助于缓解房企外部融资压力，房企信用优化对销售回暖或同样能起到带动作用。 图12：房地产开发到位资金累计情况 图13：房地产开发到位资金单月情况 图14：定金及预收款累计情况 图15：定金及预收款当月情况 图16：个人按揭贷款累计情况 图17：个人按揭贷款当月情况 图18：国内贷款累计情况 图19：国内贷款当月情况 图20：自筹资金累计情况 图21：自筹资金当月情况 1.4.投资建议 供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注万物云、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 12月8日-12月14日，60城商品房成交面积为355万平，移动12周同比增速为-16.82%，增速较上期提升0.93pct；月度同比-21.84%，相较上月下降10.39pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为86、240、29万平，移动12周同比增速分别为-5.80%、-16.47%、-43.83%，增速较上期分别变化+1.44pct、+0.52pct、+2.81pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图22：64城商品房成交面积 图23：64城商品房成交面积-月度同比 图24：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图25：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图26：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至12月14日，