地产行业2024年年度策略报告：新形势，盼转机

地产行业2024年年度策略报告 新形势，盼转机 房地产 2023年12月14日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业深度报告*房地产*物流地产商业模式与投资解析——收租资产系列报告之物流地产*强于大市20231122 【平安证券】行业深度报告*房地产*从案例视角看城 中村改造逻辑*强于大市20231117 【平安证券】行业深度报告*房地产*多视角研判现金流稳定性——收租类资产系列报告之产业园*强于大市20231106 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点： 楼市先扬后抑，政策加速宽松。2023年楼市走势先扬后抑，春节后楼市 明显回暖，5月以来随着积压需求释放逐步转弱,在供需关系发生变化的新形势下，三季度中央及地方政策迎来大幅宽松，但受制于收入及房价预期谨慎、二手房分流部分需求等因素，楼市整体依旧偏弱，2023年前10月全国商品房销售面积同比下降7.8%。销售承压叠加建安、还款等刚性支出导致房企出险仍在延续，部分房企退市，后续仍需更多政策支持。 供需双弱下，阵痛仍将延续。供给端受制于开工及拿地大幅下滑，需求端观望情绪浓厚，叠加二手房分流等冲击延续，预计2024年全国商品房销售面积同比下降6.9%，投资及开工受制于销售复苏缓慢及资金面紧张， 预计2024年全国房地产投资同比降8.9%、新开工下降10%。对标海外，短期销售/开工回撤接近美日韩，中期进一步大幅超跌概率已较低。 城中村改造、保障房建设重要性提升，有望加速推进。2023年以来城中村改造、保障性住房多次被中央提及，包括城中村改造、保障性住房、“平急两用”的“三大工程”建设已成为房地产发展新模式重要组成。随着政 策陆续出台，地方工作落实，推进进程有望加快。2024年持续关注相关资金、机制等落地情况，及可能对房地产投资销售产生的影响。 细分领域机会犹存，关注四条主线：1）开发业务仍是海外成熟市场房企 重要收入来源，随着本轮调整出清，积极优化资产质量、减轻包袱的存活房企仍存在机会；2）二手房占比提升，加上新房降温将更加依赖分销和渠道，均将为经纪服务商带来机会，拥有房源及客源的龙头有望直接受益；3）开发承压背景下，具有轻资产运营、抗周期波动、较高盈利能力的代建行业机会显现，关注城中村改造及保障性住房建设、城投拿地带来的政府代建及房企出险带来的资方代建机会等；4）物企经历两年调整，发展逐步回归理性，估值已跌至相对低位，中长期投资价值正逐步显现。 投资建议：受基本面修复不及预期、优质房企市占率提升缓慢、资产质量担忧等因素影响，2023年地产板块整体表现不佳。展望2024年，目前优 质房企估值已处于低位，且中长期销售、业绩增长机会仍存，维持行业“强于大市”评级。个股投资方面，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头及城中村改造等主题性机会。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善不及预期风险。 行业报 告 行业年度策略报 告 证券研究报告 股票名称 股票代码 股票价格 EPS P/E 评级 2023-12-132022A 2023E 2024E2025E 2022A 2023E2024E 2025E 万科A 000002.SZ 10.641.90 1.95 1.972.05 5.6 5.55.4 5.2 推荐 保利发展 600048.SH 10.121.53 1.63 1.701.87 6.6 6.26.0 5.4 推荐 招商蛇口 001979.SZ 9.450.55 0.62 0.841.17 17.2 15.211.3 8.1 推荐 新城控股 601155.SH 11.900.62 1.20 1.231.27 19.2 9.99.7 9.4 推荐 滨江集团 002244.SZ 7.581.20 1.32 1.431.50 6.3 5.75.3 5.1 推荐 天健集团 000090.SZ 4.951.04 0.89 0.890.95 4.8 5.65.6 5.2 推荐 中国海外发展 0688.HK 11.732.13 2.15 2.202.28 5.5 5.55.3 5.1 推荐 越秀地产 0123.HK 5.811.28 1.10 1.211.32 4.5 5.34.8 4.4 推荐 华发股份 600325.SH 7.201.22 1.28 1.391.65 5.9 5.65.2 4.4 推荐 绿城管理控股 9979.HK 5.010.37 0.46 0.560.66 13.5 10.98.9 7.6 推荐 建发国际集团 1908.HK 14.212.67 3.02 3.524.17 4.7 4.04.0 3.4 推荐 绿城中国 3900.HK 6.581.09 1.66 1.852.03 6.0 4.03.6 3.2 推荐 保利物业 6049.HK 25.222.01 2.42 2.913.47 12.5 10.48.7 7.3 推荐 招商积余 001914.SZ 12.860.56 0.67 0.821.02 23.0 19.215.7 12.6 推荐 新城悦服务 1755.HK 2.890.49 0.59 0.640.69 5.9 4.94.5 4.2 推荐 星盛商业 6668.HK 1.040.15 0.19 0.210.23 6.9 5.54.9 4.5 推荐 资料来源：wind，平安证券研究所备注：股价单位为人民币/股 正文目录 一、前言7 二、现状：政策全面宽松，楼市依旧坎坷7 2.1政策：新形势下开启全面宽松，仍需化解主体风险7 2.2基本面：楼市复苏依旧坎坷，板块表现承压9 2.2资金端：房企违约风险仍存，2024年债务到期压力仍大12 三、展望：供需双弱下，阵痛仍将延续14 3.1供给端受制约：房企拿地开工下降，城投开发入市缓慢14 3.2需求观望浓厚：“预期转弱+房价下跌”下居民降杠杆，二手房分流新房需求16 3.3趋势判断：短期或仍有下行压力，中期进一步大幅超跌概率较低20 3.42024年展望：销售同比延续下降，投资端受多重制约，新开工同比降幅趋缓22 四、主题：城改有望加速，保障房值得期待24 4.1住房及土地制度变革为新模式过渡基础，城中村改造与保障房为重要抓手24 4.2城中村改造：资金来源与回报为推进关键，重点关注资金拓宽与机制完善25 4.3保障房：多层次保障体系+政策全面支持，增量空间相对可观29 五、机遇：细分赛道机会犹存，关注四大领域32 5.1开发：开发机会未尽，优质房企机会犹存32 5.2经纪：二手房市场占比提升，关注经纪行业龙头34 5.3代建：轻资产+抗周期+高盈利，多因素催化打开潜在空间36 5.4物管：风险释放回归理性，仍是中长期细分优质赛道38 六、投资建议与风险提示41 6.1投资建议41 6.2风险提示41 图表目录 图表12024年投资策略7 图表22023年前10月少有限制性偏紧政策出台，偏松类政策出台频次高于2022年同期8 图表3年初以来中央层面政策8 图表42023年8月底以来，核心城市松绑力度加大9 图表52023年板块全年承压10 图表6投资：2022-2023年投资持续下滑10 图表7销售：历史首次连续两年下滑11 图表8土地：百城土地供应成交双位数下滑11 图表92023年全国楼市表现先扬后抑11 图表10房价：新房&二手房价格同比连续19个月为负11 图表112023年仍有大型房企接连出险12 图表122023年多家A股房企接连退市12 图表13房企开发资金国内贷款同比12 图表14SW房地产板块筹资性现金流处净流出状态12 图表15SW房地产板块合计总资产及存货下滑，反映房企仍在缩表13 图表16SW房地产板块合计现金及现金等价物13 图表172024年3、4月房企信用债到期压力较大13 图表182023年前10月房企境内债月均发行量仍不及上年13 图表19销售企稳为当下关键，政策仍需发力稳定预期14 图表202022年全国新开工同比降39.4%，2023年新开工基本回落至2007年水平14 图表21前10月全国300城住宅用地建面供应及成交同比14 图表2250强房企拿地强度趋缓15 图表23主流房企投拓主要位于核心城市15 图表24不同年份库存去化率15 图表25不同类型房企2021-2022年拿地开工率15 图表26城投类企业拿地多在郊区15 图表27涉房类城投加权平均净负债率&现金短债比16 图表282021-2022年历次拍地城投拿地金额占比16 图表292021年50强房企中已出险房企全口径销售额占当年50强比例16 图表30需求端观望情绪浓厚17 图表31二手房报价指数显示信心不足17 图表32央行调研显示购房意愿不强不足（%）17 图表332022H2以来二手房成交表现持续好于新房18 图表34重点12城二手房成交占比提升（套数）18 图表3570城二手房价格持续调整18 图表362023年全国17个城市二手房挂牌量持续上升18 图表372022年重点5城新房成交套均面积持续上升19 图表38成都中心区住宅套均成交面积远大于郊区19 图表39144平以上住宅投资增速逐步超过90平以下住宅19 图表402022年四城商品住宅新房与二手成交结构20 图表412023年三四线已经回到棚改货币化以前水平（万平）20 图表42美国1960-2004年新房销售震荡向上21 图表43日本上世纪60-70年代新开工维持高位21 图表44韩国竣工及获批住宅走势图21 图表45中期住宅销售中枢测算表图22 图表46中期潜在住宅需求中枢测算表22 图表472019-2023前11月30个大中城市商品房成交面积23 图表48重点12城一二手商品房合计成交套数23 图表49短期仍是“高库存+紧资金”23 图表502024年房地产投资预测表24 图表51新发展模式涉及房地产业方方面面24 图表52城中村改造、保障房政策24 图表53城中村改造为城市更新重要组成26 图表54城中村改造模式划分26 图表5522个超大特大城市房地产开发投资额及占全国比例（2022年）26 图表5622个超大特大城市商品房销售面积及占全国比例（2022年）27 图表572019-2022年城中村改造市场规模27 图表58城中村改造资金来源28 图表59全国商品房销售均价由涨转跌28 图表60政府做地主体与参与一二级联动的市场化房企净利率差异28 图表61近期个别城市优化城中村改造规定29 图表62保障房发展历程29 图表63现行保障房特征30 图表64保障房相关政策要求30 图表652020年家庭户住房来源31 图表66十四五期间保障性租赁住房筹建目标31 图表67主要城市十四五期间保障房供应目标31 图表68新加坡、中国香港保障房占比31 图表692023年深圳部分人才房销售情况32 图表702022财年日本三大综合性房企房开收入占比超过20%32 图表712022年美国三大房企开发收入为主32 图表72日本房企OPENHOUSE仍以开发为主（2022财年收入构成）33 图表73英国最大开发商BKG.L住宅开发仍为主要收入来源33 图表74普尔特11类目标客户细分模型33 图表75滨江集团产品系列34 图表76美国最大的地产经纪Anywhere