房地产行业周报（2023年第48周）：多家银行召开房企座谈会

本周板块回顾：本周（2023/11/24~2023/11/30）申万房地产指数下跌4.89%，沪深300指数下跌1.56%，板块跑输沪深300指数3.33pct，在31个板块中排最后1位。 行业数据回顾：30大中城市商品房成交面积258万平米，环比+9.4%，同比-12.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积59万平米，环比-2.7%，同比-14.8%；二线城市商品房成交面积144万平米，环比+15.6%，同比-6.9%；三线城市商品房成交面积55万平米，环比+8.6%，同比-22.3%。我们重点监测的14城二手房成交面积170万平米，与上周持平，同比+44.4%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积36万平米，环比+7.6%，同比+66.5%；9个二线城市二手房成交面积129万平米，环比+1.8%，同比+44.6%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比-54.0%，同比-35.0%。库存去化方面，一线城市中上海去化周期最短，二线城市中杭州去化周期最短。土地方面，一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0%，规划建面为4.57万方，土地出让金为3.78亿元。二线城市合计成交住宅用地116宗，总规划建面947.07万方，土地出让金561.19亿元，平均溢价率3.62%； 成交商办用地48宗，总规划建面211.56万方，土地出让金50.69亿元，平均溢价率-0.84%。三四线城市共计成交住宅用地821宗，商办用地626宗，土地出让金分别为545.45亿元、169.29亿元，平均溢价率分别为3.44%、5.12%。 本周行业新闻跟踪：本周各地政策持续出台，如海南省住房公积金管理局发布《关于开展住房公积金贴息贷款业务的通告》；浙江丽水市发放第一批购房消费券；唐山二孩及三孩家庭购房公积金贷款额度分别上调至20万、30万； 武汉8个楼盘承诺今年11月28日至12月31日之间，正常认购并签署《30天无理由退房协议》的购房人，自认购之日起30日内可享受无理由退房服务1次；浙商银行、建设银行、交通银行等多家银行（拟）召开房企座谈会。 重点公司跟踪：11月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地21块，总土地出让金231亿元。拿地企业包括联发集团、万科集团、华润置地、龙湖集团、保利发展、中国金茂、越秀地产、绿城中国和中国海外发展。 投资建议：销售表现上，本周新房及二手房市场本周成交环比上涨，销售恢复波动。拿地企业仍以国央企为主。整体政策环境维持宽松，值得注意的是近期多家银行（拟）召开房企座谈会，新一轮房企融资支持政策有望落地。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。 我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第48周板块行情回顾 1.1第48周行业指数表现 本周（2023/11/24~2023/11/30）申万房地产指数下跌4.89%，沪深300指数下跌1.56%，板块跑输沪深300指数3.33pct，在31个板块中排最后1位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第48周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：ST数源、万业企业、中迪投资、财信发展、*ST新联；跌幅排名前5位的个股分别为：大龙地产、城建发展、京投发展、特发服务、华发股份。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/11/24~2023/11/30）30大中城市商品房成交面积258万平米，环比+9.4%，同比-12.5%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积59万平米，环比-2.7%，同比-14.8%；二线城市商品房成交面积144万平米，环比+15.6%，同比-6.9%；三线城市商品房成交面积55万平米，环比+8.6%，同比-22.3%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/11/30）30大中城市商品房成交面积12453万平米，同比-7.2%；其中一线城市商品房成交面积3027万平米，同比-0.3%；二线城市商品房成交面积6840万平米，同比-9.1%；三线城市商品房成交面积2587万平米，同比-9.7%。 11月截止目前（2023/11/1~2023/11/30）30大中城市商品房成交面积954万平米，同比-17.2%；其中一线城市商品房成交面积228万平米，同比-18.3%；二线城市商品房成交面积532万平米，同比-10.7%；三线城市商品房成交面积193万平米，同比-30.2%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/11/24~2023/11/30）我们重点监测的14城二手房成交面积170万平米，与上周持平，同比+44.4%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积36万平米，环比+7.6%，同比+66.5%；9个二线城市二手房成交面积129万平米，环比+1.8%，同比+44.6%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比-54.0%，同比-35.0%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/11/30）我们重点监测的14城二手房成交面积7829万平米，同比+33.5%；其中，2个一线城市二手房成交面积1563万平米，同比+12.5%；9个二线城市二手房成交面积5893万平米，同比+41.0%；3个三四线城市二手房成交面积373万平米，同比+27.2%。 11月截止目前（2023/11/1~2023/11/30）我们重点监测的14城二手房成交面积745万平米，同比+28.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积145万平米，同比+22.0%； 9个二线城市二手房成交面积569万平米，同比+33.6%；3个三四线城市二手房成交面积30万平米，同比-7.7%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/11/24~2023/11/30）4个一线城市中，北京、深圳新房成交环比分别为+20.5%、+24.9%，上海、广州环比分别下跌0.5%、14.6%；与去年同期相比，北京、深圳、广州同比分别上涨47.1%、16.8%、259.9%，上海新房成交同比下跌，跌幅为39.0%。二手房市场本周北京成交面积环比-53.6%，同比-20.3%；深圳环比-57.8%，同比-36.7%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/11/24~2023/11/30）我们重点监测的14个二线城市中，仅成都、佛山、济南、无锡新房成交环比下跌，跌幅为13.2%、23.3%、33.2%、6.1%；其余城市环比上涨，分别为东莞+35.3%、福州+87.8%、杭州+14.4%、南京+3.1%、宁波+59.3%、青岛+70.3%、苏州+16.7%、武汉+32.0%。与去年同期相比，仅成都、福州、杭州、宁波、武汉新房同比上涨，涨幅分别为33.5%、26.9%、1.1%、9.2%和27.2%；其余城市同比均下跌，其中无锡同比跌幅超过40%，为45.8%。二手房市场方面，东莞、佛山、杭州、南京、南宁二手房成交环比+9.0%、+9.0%、+14.4%、+8.1%、+111.6%，其余城市环比下跌，其中成都跌幅最大，跌幅为7.0%。同比方面，仅厦门同比下跌2.5%，成都、东莞、佛山、杭州、南京、南宁、青岛、苏州同比均上涨，涨幅分别为65.1%、20.9%、77.6%、51.1%、43.0%、24.8%、51.4%、3.2%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/11/24~2023/11/30）我们重点监测的13个三四线城市中，惠州、江门、莆田、泉州、温州、芜湖、扬州新房成交环比上涨，涨幅分别为14.7%、58.2%、196.4%、21.5%、49.5%、20.4%、31.2%；其余城市新房成交环比均下跌，金华、韶关、绍兴、泰安、肇庆环比分别-31.7%、-7.3%、-56.2%、-46.7%、-37.5%。同比表现方面，泰安同比+592.6%，表现最好，江门、温州、芜湖同比涨幅为23.4%、20.5%、102.9%；其余城市同比均下跌，惠州、金华、莆田、泉州、韶关、绍兴、扬州、肇庆同比分别为-46.1%、-36.9%、-71.6%、-95.7%、-56.8%、-65.6%、-4.0%、-52.9%。二手房市场上，金华本周成交环比-33.6%，同比-40.7%；江门环比-56.3%，同比+6.3%；扬州环比-64.7%，同比-57.0%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/11/24~2023/11/30）4个一线城市新房库存面积环比都上涨，北京、上海、深圳、广州涨幅分别为1.6%、2.6%、2.7%、1.2%；从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为6.93个月，深圳去化周期超过20个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州新房库存面积环比上涨8.6%，福州、南京和苏州新房库存面积环比分别下跌1.0%、0.1%和0.2%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为51.73个月；杭州、南京、苏州去化周期分别为2.78个月、20.26个月、17.20个月。我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、泉州和温州3个月移动平均去化周期分别为63.4个月、126.97个月和44.22个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/11/24~2023/11/30）成交端，一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0%，规划建面为4.57万方，土地出让金为3.78亿元。二线城市合计成交住宅用地116宗，总规划建面947.07万方，土地出让金561.19亿元，平均溢价率3.62%； 成交商办用地48宗，总规划建面211.56万方，土地出让金50.69亿元，平均溢价率-0.84%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地170宗，总规划建面1664.47万方；推出商办用地71宗，总规划建面430.99万方。三四线城市共计成交住宅用地821宗，商办用地626宗，土地出让金分别为545.45亿元、169.29亿元，平均溢价率分别为3.44%、5.12%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 海南：《关于开展住房公积金贴息贷款业务的通告》 11月26日，海南省住房公积金管理局发布《关于开展住房公积金贴息贷款业务的通告》。《通告》提出，根据《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法》规定，将在今年12月份全面开展住房公积金个人住房贴息贷款业务，办理贴息贷款的借款人享有与住房公积金贷款借款人同等的权利和义务。同时，拟申请住房公积金贷款的缴存职工，可自愿选择住房公积金贴息贷款或住房公积金贷款轮候方式办理。 国务院：《福建省国土空间规划（2021—2035年）》 11月28日，国务院发布关于《福建省国土空间规划（2021—2035年）》的批复，原则同意自然资源部审查通过的《福建省国土空间规划（2021—2035年）》。到2035年，福建省耕地保有量不低于1341.00万亩，其中永久基本农