地产行业周报：八部门重申满足民企需求，11月百强销售偏弱

地产行业周报 八部门重申满足民企需求，11月百强销售偏弱 证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2023年12月3日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周央行等八部门发文重申合理满足民营房地产企业金融需求；上交所举办沪市房企座谈会，提出一视同仁支持不同所有制房地产企业的合理融资和并购需求；克而瑞公布1-11月百强房企销售，11月单月百强房企销售额同比降30%，降幅较10月扩大1.7个百分点，1-11月百强房企销售额同比降15%。整体来看，尽管政策端持续宽松，但受制于收入及房价预期，楼市复苏动能仍显不足，短 期随着年末开发商推盘上升，百强销售环比或延续改善，但市场景气度仍将底部徘徊。投资建议方面，短期基本面变化仍为影响地产板块行情关键，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行业调整期不断优化资产质量房企有望逐步胜出，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：克而瑞公布2023年1-11月百强房企销售。 市场运行监测：1）新房成交持续回升，有望延续改善。本周（11.25-12.1）新房成交2.8万套，环比升18.5%，二手房成交1.8万套，环比降3.1%。11月新房日均成交同比下降18.9%，降幅较10月扩大6.7pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交 有望逐步改善。2）库存环比微升，去化周期18个月。16城取证库存10351万平，环比升1%。去化周期18个月。3）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面9744.4万平、成交建面1075.2万平，环比降16%、63.3%；成交溢价率2.4%，环比升0.1pct。 其中一、二、三线成交建面分别占比5.7%、30.9%、63.4%，环比分别降1.7pct、升12.5pct、降10.7pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行53亿元，环比减少63亿元，无海外债发行；重点房企发行利率为3.3-4.14%，可比发 行利率较前次下滑。2）地产股：本周房地产板块跌4.9%，跑输沪深300（-1.6%）；当前地产板块PE（TTM）13.8倍，高于沪深300的 10.95倍，估值处于近五年87.42%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为张江高科、招商蛇口、天健集团，南向资金净流入前三为碧桂园服务、融创中国、碧桂园。 合理满足民营房地产企业金融 需求 举办沪市房企座谈会，保利、华 发、金地等八家企业参与 2023年11月27日揭阳 多子女家庭首次申请住房公积 金贷款的最高上浮20% 试行商办项目调整为普通商品 住房，出让总年限不超过70年 摸清全市住房需求，进一步完 善房开企业白名单 2023年12月1日武汉 2023年11月29日贵港 2023年11月27日央行等 2023年11月30日上交所 南海诸岛 偏松偏紧中性 克而瑞公布2023年1-11月百强房企销售 事件描述：克而瑞公布2023年1-11月百强房企销售。 点评：11月单月百强房企销售额4285亿元，环比减少3.4%，同比下降30%，同比降幅较10月扩大1.7个百分点；1-11月百强房企累计销售额同比下降15%、销售面积同比下降23%。从具体房企来看，保利发展前11月销售额3995亿元，位于克而瑞排行榜首位，主流房企单月销售仍 呈现不同程度下滑。整体来看，尽管政策端持续宽松，但受制于收入及房价预期，楼市复苏动能仍显不足，短期随着年末开发商推盘上升，百强销售环比或延续改善，但市场景气度仍将底部徘徊。 成交：新房持续回升，有望延续改善 点评：本周（11.25-12.1）新房成交2.8万套，环比升18.5%，二手房成交1.8万套，环比降3.1%。11月新房日均成交同比下降18.9%， 降幅较10月扩大6.7pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周成交走势对比 8万套 6 4 2 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 00 22.7.922.10.923.1.923.4.923.7.923.10.9 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 -60% 2022.112023.12023.32023.52023.72023.92023.11 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期18个月 点评：16城取证库存10351万平，环比升1%。去化周期18个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.3021.9.2421.11.1922.1.1422.3.1122.5.622.7.122.8.2622.10.2122.12.1623.2.1723.4.1423.6.923.8.423.9.2923.11.24 土地：成交回落、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面9744.4万平、成交建面1075.2万平，环比降16%、63.3%；成交溢价率2.4%，环比升0.1pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比5.7%、30.9%、63.4%，环比分别降1.7pct、升12.5pct、降10.7pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.1322.7.1122.10.1123.1.1123.4.1123.7.1123.10.11 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（11.20-11.26） 172 116 807367 2022.102023.12023.42023.72023.10W11.13 太原淮安湖州扬州徐州 流动性环境：资金价格多数下行 资金价格多数下行。12月1日当周，R001下行22.39BP至1.71%，R007下行83.01BP至2.11%。截至12月1日，OMO存量（MA10）余额为21712亿元，较11月24日增加4805亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存 量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007环比下行83.01BP至2.11%（%） 6543210 01-01 02-0103-01 04-0105-0106-0107-0108-0109-01 10-01 11-01 12-01 资金价格多数下行（%） 2020202120222023 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 2023/11/242023/12/1涨跌幅 （BP） 1D 1.94 1.71 -22.39 R 7D 2.94 2.11 -83.01 14D 2.77 2.22 -55.70 1M 2.56 2.04 -52.01 1D 1.84 1.61 -22.97 DR 7D 2.18 1.80 -38.39 14D 2.69 1.86 -82.42 1M 2.40 1.98 -42.13 ON 1.84 1.62 -21.90 SHIBOR 1W 2.20 1.80 -40.00 1M 2.24 2.30 6.60 3M 2.46 2.50 4.10 20 -20 -60 -100 境内房地产债发行 本周（11.27-12.01）境内地产债总发行量为53亿元，净融资额为-40亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共2819.2亿，同比22年约上升10.7%；向后看，24年4月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约386.9亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2022 2023 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 房企境内债发行 本周共3家房企发行5只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿元） 30.0 20.0 3.0 35 30 25 20 15 10 5 0 信达投资苏州高新栖霞建设 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 境内地产债发行利率前五（%） 23投资0123投资0223栖建0123苏新01 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。11月海外债发行1.8亿美元，环比减少2.5亿美元，发行方包括香港置地、越秀地产、希慎兴业。 本周地产海外债发行地产海外债月发行量 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 亿美元 境内房企海外债发行规模（周） 200 1.32 0.00 0.00 0.00 亿美元 2020年 2021年 2022年 2023 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2023-11-062023-11-132023-11-202023-11-27 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 重点房企发行明细 本周重点房企发行利率为3.3-4.14%，可比发行利率较前次下滑。 境内债发行明细 发行人 证券简称 发行额（亿元） 币种 期限(年) 主体评级 票面利率（%） 利率变化(pct) 前次发行时间 类型 境内 苏州高新 23苏新01 17.00 RMB 5.0 AAA 3.30 -0.55 2021-03-30 一般公司债 信达投资 23投资02 14.