百强销售同环比增长，民企投资弱复苏 (2023年2月)

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/15 2023年2月 中国企房业地月产报 百强销售同环比增长，民企投资弱复苏 〖企业分析〗 【合约销售：2月百强房企业绩同环比增长，企业格局分化】 表：2023年2月行业典型上市房企业绩表现（亿元） 企业简称 2023年1-2月累计金额 累计同比 2023年2月单月金额 单月同比 单月环比 保利发展 635.0 21.5% 339.6 41.6% 14.9% 万科地产 573.3 -11.8% 287.0 -2.3% 0.2% 碧桂园 562.0 -39.1% 292.0 -31.8% 8.1% 碧桂园（权益） 447.9 -35.2% 227.8 -30.5% 3.5% 中海地产 405.0 58.1% 273.1 152.0% 107.1% 华润置地 402.2 60.4% 242.0 146.7% 51.1% 招商蛇口 382.8 51.8% 225.1 123.7% 42.8% 华发股份 249.8 85.4% 127.9 293.5% 4.9% 绿城中国（不含代建） 248.5 17.8% 143.5 24.8% 36.7% 建发房产 246.0 26.0% 138.2 24.0% 28.1% 中国金茂 241.3 41.9% 141.3 101.9% 41.3% 金地集团 240.0 -2.4% 147.9 53.7% 60.6% 滨江集团 231.9 34.1% 111.2 60.5% -7.9% 越秀地产 224.0 184.8% 135.2 378.6% 52.1% 融创中国 181.1 -64.0% 108.8 -51.3% 50.5% 龙湖集团（权益） 179.0 37.0% 106.8 75.7% 47.9% 绿地控股 175.0 -12.7% 72.0 -10.4% -30.1% 美的置业 150.0 5.6% 85.0 26.9% 30.8% 新城控股 136.1 -28.7% 78.3 -30.2% 35.6% 旭辉集团 128.3 -23.4% 78.1 -5.9% 55.6% 保利置业 127.0 234.2% 78.0 457.1% 59.2% 世茂集团 86.2 -41.7% 41.1 -43.4% -8.9% 远洋集团 82.9 0.9% 50.0 34.0% 52.0% 金科集团 78.0 -47.4% 41.9 -34.8% 16.1% 中南置地 76.2 -24.2% 43.9 -20.5% 35.9% 首开股份 76.1 -41.5% 48.0 -44.8% 70.8% 中骏集团 68.7 -25.7% 38.2 -9.6% 25.0% 中国恒大 66.2 27.8% 46.8 112.7% 141.2% 雅居乐 65.8 -53.3% 44.5 -33.7% 109.0% 合景泰富 55.1 -35.5% 30.1 -31.3% 20.4% 宝龙地产 53.6 -31.3% 33.2 7.1% 62.7% 阳光城 48.3 -52.0% 28.0 -16.4% 37.9% 首创城发 48.0 18.5% 24.3 5.7% 2.7% 中梁控股 47.2 -68.1% 27.1 -57.8% 34.6% 华侨城 46.8 -10.9% 27.6 31.4% 43.8% 德信地产 40.4 -23.9% 21.2 -14.5% 10.4% 金辉集团 36.7 -50.2% 17.5 -42.8% -9.3% 建业地产（不含代建） 36.4 -2.6% 19.9 20.4% 19.9% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/15 佳兆业（权益） 35.0 / 23.6 / 106.5% 龙光集团 32.6 -78.8% 21.4 -55.0% 90.0% 力高集团 28.4 -37.2% 15.2 -20.3% 14.6% 时代中国 28.1 -72.2% 19.6 -6.7% 130.6% 弘阳地产 26.9 -62.0% 17.8 -41.8% 95.6% 融信集团 26.4 -82.2% 10.3 -87.6% -35.8% 正荣集团 26.3 -77.0% 9.2 -74.1% -46.4% 禹洲集团 26.0 -67.0% 13.9 -58.6% 14.9% 富力地产 18.6 -79.6% 4.7 -89.6% -66.5% 合生创展 16.8 -66.5% 6.1 -75.9% -42.6% 数据来源：《2023年1-2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜 注：除部分备注的企业外，数据口径均为全口径；去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜 核心观点： 1、2023年2月，随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升，春节以来整体市场表现为止跌回升。TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。但值得注意的是，百强房企2月业绩同环比增长，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基数相对较低。3月市场修复情况仍然存在较大不确定性，能否稳步修复还要取决于企业整体供应规模，以及居民需求和购买力恢复情况。 2、目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局继续分化。从销售门槛变化来看，1-2月仅TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。其中，保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比增长显著。反观TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为61.4亿元和35.9亿元，同比降幅较高达28.4%和29.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低32.1%至11.3亿元。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/15 图：2023年1-2月百强房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元） 数据来源：CRIC 3、1-2月，超4成百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到27家。TOP30梯队房企累计业绩同比增长的企业数量占比更高。央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。如保利、中海、华润、招商、绿城、龙湖、建发、华发等企业业绩表现突出。 图：2023年1-2月百强房企累计业绩同比增速分布 数据来源：CRIC、企业公告 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/15 【企业拿地：两成百强房企拿地，民企复苏释放积极信号】 表：2023年2月30家监测企业新增土地统计表 序号 企业名称 2023年2月新增土地 2023年1月新增土地 2021年月均新增土地 建筑面积 成交总价 平均 楼面价 建筑面积 成交总价 平均 楼面价 建筑面积 成交总价 平均楼面价 1 碧桂园 - - - - - - 498 172 3455 2 万科地产 - - - - - - 234 157 6727 3 保利发展 28 20 7143 - - - 227 155 6822 4 绿城中国 - - - 28 42 15000 102 129 12574 5 中海地产 - - - - - - 167 148 8852 6 华润置地 40 87 21750 29 30 10345 120 124 10354 7 招商蛇口 12 33 27500 - - - 70 99 14102 8 金地集团 - - - - - - 136 109 8001 9 龙湖集团 - - - - - - 159 103 6491 10 建发房产 26 58 22308 10 5 5000 67 80 11812 11 融创中国 - - - - - - 92 84 9180 12 滨江集团 21 34 16190 - - - 35 54 15370 13 中国金茂 - - - - - - 89 94 10542 14 绿地控股 - - - - - - 75 34 4562 15 越秀地产 16 59 36875 - - - 58 58 10026 16 华发股份 - - - - - - 10 12 12420 17 中国铁建 43 18 4186 - - - 87 48 5567 18 旭辉集团 - - - - - - 98 73 7504 19 新城控股 33 25 7576 - - - 180 64 3555 20 仁恒置地 - - - - - - 14 22 15232 21 中南置地 - - - - - - 63 24 3836 22 金科集团 - - - - - - 83 32 3894 23 首开股份 - - - - - - 16 35 22553 24 电建地产 - - - - - - 22 21 9435 25 中梁控股 - - - - - - 83 44 5260 26 保利置业 - - - - - - 20 23 11784 27 雅居乐 - - - - - - 33 25 7569 28 融信集团 - - - - - - 54 40 7484 29 伟星房产 7 19 27143 - - - 21 17 8386 30 武汉城建 - - - - - - 30 36 12036 总计 226 353 15619 67 77 11493 2942 2117 7193 单位：万平方米、亿元、元/平方米备注：1、数据来源于CRIC监测，与企业公布存在差异。2、不包含港澳台及海外地区。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/15 核心观点： 1、2月份土地市场在核心城市集中供地优质地块的带动下点状回暖。30家监测房企中有华润、建发、越秀、保利、招商等8家企业拿地。30家监测企业2月土地投资金额353亿元，环比上涨358%， 土地投资面积226万平方米，环比增237%。在核心城市土地火热之下，平均楼板价升至15619元/平方米，环比增长36%。 2、两成百强房企拿地，国央企仍是领头羊。随着北京、杭州、苏州等城市推出优质地块，房企投资积极性略有回升。前两月超过两成百强房企在土地市场纳储，与一月仅零星百强拿地形成鲜明对比。但值得注意的是，万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获，一方面是自身的投拓节奏、城市选择的差异，另一方面，在核心城市土拍火热下，竞拍摇号“运气不佳”。 就拿地企业而言，仍是头部国央企、优质区域型民企等老面孔。其中越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。此外，民企投资呈现弱复苏状态，除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，而伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势，且投资聚焦在核心集中供地城市，两者拿地销售比均超过0.4。 3、地块优质或吸引更多企业参与，土地市场热度将惯性延续。我们认为，在政策宽松、销售回暖以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，需要“金三银四”市场进一步回暖做强有力的支撑。 综合而言，我们认为判断投资回暖有三个信号，一是城投托底的减少与退出，二是参与拿地的企业数量增多，溢价率持续走高，三则是规模民企的投资复苏。从2月的集中供地来看来看，城投拿地比例确实降低，但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件之上的，虽然许多深耕型杭州民企拿地，但是全国化规模民企仍深陷泥潭。所以市场端来看，虽然核心城市、优质地块持续高热，但企业端投资全面回暖仍难度颇大，市场仍是高度集中。 值得注意的是，部分民企参与到土拍中并有所斩获无疑释放了积极的信号，后续能否延续取决于自身的经营状况，未来的土地市场大概率还是会呈现点状回暖的趋势，城市内部板块也将愈发分化。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/15 【企业融资：行业融资继续筑底，央国企仍是主力】 图1：20