“房企白名单”和“三个不低于”如何解读？

行业追踪（2023.11.18-2023.11.24） 11月17日，央行等三部门召开的金融机构座谈会，会议讨论多项房地产金融宽松政策。要点一：会议提出“三个不低于”，1）各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；2）对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3）对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。要点二：金融监管部门房地产企业“白名单”，或涵盖50家规模房企，将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。 “三个不低于”将有何影响？ 本次会议第一个不低于“各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速”，我们认为银行总体房地产业务增速需较以往或有所增加，且银行间避免出现“拖后腿”情况，国有大行在房地产贷款业务、尤其是对公业务的投放未来或会更为积极。第二个不低于“对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速”和第三个不低于“对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速”可视为本次会议提出的“一视同仁支持房企融资需求”和“不惜货、抽货、断货”的实质性措施，针对民营房企和混合所有制的房企有较强的指向性。 “金融16条”后针对部分房企的信贷规模有所增加，但仍具提升空间，我们认为本次会议在具体指标层面规定了银行对民企融资支持程度的下限，将有助于改善非国企融资难的行业共性问题。金融机构率先对信用资质的倾向性弱化，或是居民端破除“国企信仰”、缓解违约担忧的前提，对民企销售回暖或同样能起到带动作用。 哪些房企可能入选50家白名单？ 拟定融资支持白名单将覆盖50家规模房企，包括新城发展、万科和龙湖集团等，覆盖范围较年初优质房企扩大，继续聚焦信货、债权、股权“三支箭”并行的支持路径。我们认为本次调整延续“稳需求先稳主体”的思路，在需求侧恢复势能较弱的背景下，政策的核心目标旨在缓解近期受销售疲软影响，大型优质房企现金流压力加剧、行业信用风险再度扩大的问题。 根据中国房地产报报道，在形式上，白名单或由金融机构自行拟定，首先由央行进行窗口指导，后50名单企业由各个商业银行认领出方案；在范围上，或初步按照销售榜50强筛选。参考克而瑞2023年前10月销售额排行，我们认为1）未出险的优质非国央企有较大概率选入白名单，是本次调整的重点，如本次会议已提及的万科、龙湖、新城及其他已获得第二支箭支持的民企如美的、卓越等；2）主流国央企，参考权益销售规模；3）同时不排除针对已出险、但仍在稳健运营、具有保交楼任务房企的更大力度融资支持的可能，如销售前50名中如碧桂园、融创中国等。 民企发债持续推进，股权融资审批或提速 从债券端看，截至11月22日，“第二支箭”累计支持约20家民营企业发行超过360亿元债务融资工具，民企债券融资较去年已有实质性进展，但民企受困于现金流减少、无新增拓储，较难获取增信支持的问题仍然存在。故我们认为未来通过第二支箭的方式支持民营融资的力度或将继续加大，具体表现或包括政策继续延期、扩容、增量，更多未出险民企或能获得实质性支持，短期内违约风险大幅降低。从股权端看，2023年至今，申请股权融资的房企超30家，已有8家涉房企业定增计划获证监会批准。各房企定增进展不一。我们认为本次座谈会后针对房企股权融资通道有望拓宽、审批速度将加快，以修复优质房企资产负债表、改善其现金流，引导市场主体回归常态化经营状态。 11月新房销售同比降幅约两成，二手房销售同比回暖 新房市场本周成交321万平，月度同比-18.05%，相较上月下降8.68pct；累计库存16651万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交182万平，月度同比+25.82%，相较上月下降3.91pct。土地市场本周成交建面2817万平，滚动12周同比-27.73%；成交总额436亿元，滚动12周同比-28.27%；全国平均溢价率2.32%，滚动12周同比-0.16pct。 本周申万房地产指数+4.17%，较上周提升4.48pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.01pct。H股方面 ， 本周Wind香港房地产指数+4.68%， 较上周提升2.36pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数4.07pct；克而瑞内房股领先指数为9.47%，较上周提升7.45pct。 投资建议：供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。需求端高能级政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐低估值物管企业：招商积余、保利物业，建议关注万物云、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.“房企白名单”和“三个不低于”如何解读？ 11月17日，央行等三部门召开的金融机构座谈会，会议讨论多项房地产金融宽松政策，包含以下要点： 要点一：会议提出“三个不低于”，1）各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；2）对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3）对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。 要点二：金融监管部门房地产企业“白名单”，或涵盖50家规模房企，包括新城发展、万科和龙湖集团等，将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。此次“白名单”主要是金融监管部门倡议，与近期金融监管部门纾困房企相关，国有房企和民营房企均列入其中。 1.1.“三个不低于”将有何影响？ 银行房地产贷款主要由居民按揭贷款、对公房地产贷款等组成，对公中的开发贷是房企获取贷款的主要方式。截止23年三季度末，金融机构房地产贷款余额53.19万亿元，同比-0.2%，较22年末下滑1.7pct；其中，房地产开发贷余额13.17万亿元，同比+4%，增速较22年末高0.3p Ct ；个人住房贷款余额38.42万亿元，同比-1.2%，增速较22年末低2.4pct。 整体来看，金融机构房地产总贷款延续下滑趋势，其中个人住房贷款下滑明显，压力更多源于居民购房需求侧，开发贷规模相对稳定。但结构性上银行通常更倾向于向操作名单内的国央企及未部分出险民企提供贷款，并实施白名单管理，对抵质押物要求较高。 图1：金融机构房地产贷款余额及同比 图2：房地产开发贷余额、个人住房贷款余额及同比 本次会议第一个不低于“各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速”，我们认为银行总体房地产业务增速需较以往或有所增加，且银行间避免出现“拖后腿”情况，国有大行在房地产贷款业务、尤其是对公业务的投放未来或会更为积极。 第二个不低于“对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速”和第三个不低于“对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速”可视为本次会议提出的“一视同仁支持房企融资需求”和“不惜货、抽货、断货”的实质性措施，针对民营房企和混合所有制的房企有较强的指向性。 “金融16条”后，针对部分房企的信贷规模有所增加，但仍具提升空间，我们认为本次会议在具体指标层面规定了银行对民企融资支持程度的下限，将有助于改善非国企融资难的行业共性问题。金融机构率先对信用资质的倾向性弱化，或是居民端破除“国企信仰”、缓解违约担忧的前提，对民企销售回暖或同样能起到带动作用。 1.2.哪些房企可能入选50家白名单？ 拟定融资支持白名单将覆盖50家规模房企，包括新城发展、万科和龙湖集团等，覆盖范围较年初优质房企扩大，继续聚焦信货、债权、股权“三支箭”并行的支持路径。 我们认为本次调整延续“稳需求先稳主体”的思路，在需求侧恢复势能较弱的背景下，政策的核心目标旨在缓解近期受销售疲软影响，大型优质房企现金流压力加剧、行业信用风险再度扩大的问题。 根据中国房地产报报道，在形式上，白名单或由金融机构自行拟定，首先由央行进行窗口指导，后50名单企业由各个商业银行认领出方案；在范围上，或初步按照销售榜50强筛选。参考克而瑞2023年前10月销售额排行，我们认为1）未出险的优质非国央企有较大概率选入白名单，是本次调整的重点，如本次会议已提及的万科、龙湖、新城及其他已获得第二支箭支持的民企如美的、卓越等；2）主流国央企，参考权益销售规模； 3）同时不排除针对已出险、但仍在稳健运营、具有保交楼任务房企的更大力度融资支持的可能，如销售前50名中如碧桂园、融创中国等。 图3：克而瑞2023年1-10月全口径销售50强 1.3.民企发债持续推进，股权融资审批或提速 从债券端看，2023年前三季度，80家典型房企融资总量约4708亿元，同比-25%。其中，境内债融资3737亿元，同比-9%，境外债325亿元，同比-72%，债券到期规模远高于发行规模，且Q3融资体量同环比继续下滑。截至11月22日，“第二支箭”累计支持约20家民营企业发行超过360亿元债务融资工具，民企债券融资较去年已有实质性进展，但我们认为民企受困于现金流减少、无新增拓储，较难获取增信支持的问题或仍然存在。 故我们认为，未来通过第二支箭的方式支持民营融资的力度或将继续加大，具体表现或包括政策继续延期、扩容、增量，更多未出险民企或能获得实质性支持，短期内违约风险大幅降低。 图4：2023年民营房企发债一览 从股权端看，去年年底以来申请股权融资的房企近30家，已有8家涉房企业定增计划获证监会批准。截止目前，各房企定增进展不一：保利发展暂停定增计划，福星股份、大名城、陆家嘴等仍处募集资金过程中，万科、格力地产终止定增计划，新城控股、中南建设等十余家房企定增仍在进程中。我们认为本次座谈会后，针对房企股权融资通道有望拓宽、审批速度将加快，以修复优质房企资产负债表、改善其现金流，引导市场主体回归常态化经营状态。 1.4.投资建议 供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。需求端高能级政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停，看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐低估值物管企业：招商积余、保利物业，建议关注万物云、金科服务；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 11月17日-11月23日，60城商品房成交面积为321万平，移动12周同比增速为-18.45%，增速较上期下降0.45pct；月度同比-18.05%，相较上月下降8.68pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为77、217、27万平，移动12周同比增速分别为-16.03%、-14.37%、-49.96%，增速较上期分别变化+1.57pct、-1.60pct、+2.24pct，与历史相比，二线降幅扩大，一线、三线及以下降幅收窄。 图5：64城商品房成交面积 图6：64城商品房成交面积-月度同比 图7：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图8：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图9：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至11月23日，17城商品房可售面积为16651万平。全国平均去化时长为130周，一线、二线、三线城市去化时间分别为80、211、290周，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。 图10：17城商品房可售面积 图11：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 11月17日-11月23日，17城二手