深圳降低首付比例点评：利好需求复苏，供需两端政策渐成合力

事件：1）11月22日，深圳市住建局发布公告调整普通住房认定标准为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），取消了成交总价低于750万元的要求。2）同日中国人民银行深圳市分行发布通知：11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。 深圳成为继广州后第二个下调二套房首付比例的一线城市，有望降低购房成本，提振刚性和改善性需求。9月9日，根据广州日报报道，广州降低房贷利率和二套房首付比例：其中二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例由原来的50%/70%（普宅/非普）调整为不低于40%，利率下限由原来的LPR+60BP调整为LPR+30BP。新政执行后，根据广州市国土资源和房屋管理局数据，今年9月广州商品住宅成交面积环比大增60.4%至70.7万方；10月商品住房面积为73.2万方，环比增长3.6%，同比增长27.1%。我们认为本次深圳降低二套房首付比例后，结合普通住宅的认定标准放松，居民购房资金门槛将和购房税费成本都将有明显下降，有利于提振刚性和改善型住房需求，促进房地产市场稳步复苏。 近期中央密集发声支持房地产，供需两端政策有望形成合力共同促进房价预期稳定和购房需求复苏。11月6日央行提出：持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求。11月7日四部委召开房企融资座谈会，了解房地产行业资金状况和企业融资需求。11月17日央行、金融监管总局、证监会联合召开会议，提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。当前对于房企来说，销售企稳恢复造血能力和融资环境改善二者缺一不可，供需两端政策形成合力是行业重新进入良性循环的必要条件，我们看好后续政策的持续加码落地，但新房及二手房销售市场复苏可能需要一定的政策反应时间。 投资建议：此次深圳下调二套房首付比例、放松普宅标准，政策力度超出市场预期，其余一线城市后续有望跟进。我们认为当前地产支持政策已经从偏重需求端转向供需两端双管齐下转变，从“保项目”向“保主体”改变，板块估值有望持续修复。土储优质、财务稳健、资源禀赋、不断提高产品力的房企有望穿越周期，把握土拍窗口期积极调仓，未来率先受益于行业销售复苏；同时部分地方房企以及代建企业有望受益于城中村改造持续推进带来的增量机会。推荐：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地；2）城中村改造受益标的：越秀地产、珠江股份、城建发展；3）代建公司：绿城管理控股。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。