2022W7：多地首付比例降低，看好本轮为大政策宽松周期

多地降低首付款比例，需求侧政策松动。据中国证券报报道，山东省菏泽市多家银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例降至最低20%。今年以来，多地已开展对房地产市场的因城施策调控，符合我们之前对更多利好政策在途的判断。首付款比例下降具有较强的信号意义。我们判断后续将会有更多二三线中小城市跟进，并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款。 行情回顾：涨幅位列中后段，落后大盘1.84个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.8%，落后大盘1.84个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共66支，下跌股数为71支。（报告中本周指2.12-2.18当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为321.3万平方米，同比提升19.9%。受去年同期春节假日影响，部分城市春节期间数据空缺，同比数据异常偏高。其中样本一线城市的新房成交面积为79.0万方同比98.0%；样本二线城市为160.7万方，同比43.1%；样本三线城市为81.6万方，同比-29.6%。 二手房成交情况：本周12个重点城市二手房成交面积合计84.0万方，同比提升12.5%。与新房一样，受同期春节假期影响，同比数据异常偏高。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为24.9万方，；样本二线城市为47.2万方；样本三线城市为11.8万方。年初至今累计二手房成交面积为578.7万方，同比变动为-43.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为164.0万方 ， 同比-52.5%； 样本二线城市为337.8万方 ， 同比-35.9%；样本三线城市为76.9万方，同比-35.9%。 重点公司境内信用债情况：房企恢复发债，利率普遍下降。根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.14-2.20）共发行房企信用债11只；发行规模共计127.70亿元，总偿还量27.86亿元，净融资额为99.84亿元。高速地产 （-100bp）、 金茂中国（-45bp）、 保利发展 （-30bp）、 首开股份 （-26bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，给予地产开发板块“增持”评级。此前我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。随后多地首付比例降低，印证需求侧政策改善逻辑。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。 1.多地降低首付款比例，需求侧政策松动 据中国证券报报道，山东省菏泽市多家银行包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行相关营业网点下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%，降至最低20%。菏泽市并未对首付比例进行统一调整，依然执行2016年最低20%的首套房首付比例要求。另据财联社报道，重庆、江西赣州等地银行对部分符合条件的购房者，将首套房贷首付比例降至20%。 今年以来，多地已开展对房地产市场的因城施策调控，包括提高部分人群公积金贷款额度、提高公积金贷款最高次数、降低首付款比例等。 图表1：2022年1-2月各地房地产市场因城施策放松不完全统计 本轮因城施策符合我们之前对更多利好政策在途的判断。首付款比例下降具有较强的信号意义。房地产具有较强的属地性，目前市场形势下，落实城市属地责任实施因城施策调控。我们判断后续将会有更多二三线中小城市跟进，按一城一策原则刺激市场需求，并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款。首付款比例下降与房贷利率下降、首套房判定标准放松，保障性租赁住房贷款政策合力，将形成组合拳，支持刚需、刚改等居民合理性购房需求，促进房地产市场稳定健康发展。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.8%，落后大盘1.84个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第22名。本周上涨个股共66支，较上周减少50支，下跌股数为71支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为广宇集团、祥源文化、空港股份、宁波富达、高新发展，涨幅分别为16.4%、14.6%、11.6%、11.4%、9.0%。跌幅前五为京蓝科技、泰禾集团、粤宏远A、*ST新城、嘉凯城，跌幅分别为-16.1%、-11.6%、-11.6%、-9.0%、-9.0%。 本周49家重点房企中共计上涨9支，较上周减少29支，涨幅位居前五的为滨江集团、旭辉控股集团、保利地产、金地集团、金地商臵，涨幅分别为6.2%、4.1%、3.7%、2.9%、2.2%。跌幅前五为正荣地产、融信中国、中国奥园、龙光地产、世茂集团，跌幅分别为-29.3%、-15.0%、-14.0%、-13.9%、-12.4%。 图表2：各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周（2.14-2.18）涨幅前五个股代码简称 图表6：本周（2.14-2.18）跌幅前五个股 图表7：重点房企涨跌幅排名 图表8：本周（2.14-2.18）重点房企涨幅前五个股 图表9：本周（2.14-2.18）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为321.3万平方米，环比提升67.0%，同比提升19.9%，受去年同期春节假日影响，部分城市数据空缺，同比数据异常偏高。其中样本一线城市的新房成交面积为79.0万方，环比121.2%，同比98.0%；样本二线城市为160.7万方，环比54.4%，同比43.1%；样本三线城市为81.6万方，环比55.4%，同比-29.6%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计7周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-44.2%）、上海（-4.9%）、广州（-63.1%）、深圳（-50.4%）同比均为负。二三线城市中抚州（297.9%）1城同比为正，盐城（-87.8%）、惠州（-76.9%）、淮安（-75.7%）等总计26城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（2.12-2.18） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计84.0万方，环比增长42.7%，同比增长12.5%。与新房一样，受同期春节假期影响，同比数据异常偏高。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为24.9万方，环比46.4%；样本二线城市为47.2万方，环比31.5%；样本三线城市为11.8万方，环比100.5%。年初至今累计二手房成交面积为578.7万方，同比变动为-43.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为164.0万方，同比-52.5%；样本二线城市为337.8万方，同比-35.9%；样本三线城市为76.9万方，同比-35.9%。 图表15：本周12城二手房成交面积及同环比 图表16：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（2.14-2.20）共发行房企信用债11只，环比提升11支；发行规模共计127.70亿元，环比提升127.70亿元，总偿还量27.86亿元，环比下降18.00亿元，净融资额为99.84亿元，环比提升145.70亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（97.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（49.3%）和一般中期票据（45.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（58.3%）的债券为主。 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，高速地产（-100bp）、金茂中国（-45bp）、保利发展（-30bp）、首开股份（-26bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。仅金科集团新发型4年期公司较去年发行的可比债券利率提升170bp。 图表24：房企每周融资汇总（2.14-2.20） 5.本周相关政策回顾 图表25：全国性政策（2.14-2.19） 图表26：地方性政策（2.14-2.19） 风险提示 疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。