政策周报第5期：房地产新模式：如何理解“以人定房”？

传统地产模式转型过程中，新发展模式指向何方？近期住建部部长提出的“以人定房”或如何理解、海外经济体有怎样的经验？本文梳理，可供参考。 一问：传统地产模式的变化？告别“高周转、高负债、高杠杆”过程中，投资、偿债等出现“阵痛” 2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。2020年8月，住建部、 央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制；后续“三道红线”试点启动、并于2021年全面实施，推动上市房企有息负债增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。 同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”下进一步加强。疫情期间，调查失业率两度超6%，可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均为4.2%、低于2017-2019年的8%。居民收入及预期尚在修复状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值。 融资承压和销售低迷，压制地产企业的投资、偿债等活动。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低迷，截至2023年10月，地产投资负增长状态已持续近24个月；房企债券信用风险事件发生频率攀升，中资地产美 元债指数由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%。 二问：地产发展新模式或如何推进？支撑地产高增的基本面或已改变，“以人定房”或是后续方向 为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。7月，政治局会议提出适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部等多部门推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化等政策落地；从当前销售数据来看，政策对二手房供需均有提振，对新房销售和拿地的提振或仍需时间。 长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，地产行业亟待寻求新发展模式。2016年以来，新增城镇人口数量明显下滑，2022年为646万人、低于2016年的2600多万人，指向地产供需关系已发生重大变化；且参考其他海外经济体，我国家庭杠杆率提升空间或有限，叠加可支配收入增长放缓、房价收入比提升，或使居民潜在购房能力下降。“房住不炒”的基调下，“以人定房”或是后续地产发展新方向。近期住建部部长指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理机制；或指向后续一是对人口净增地区、人口大省加大相关政策支持、加快建设保障住房体系，二是满足居民高品质住房需求，对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目或是后续政策支持重点。 三问：海外地产模式有何经验借鉴？完善的保障性住房体系需法律制度、财政政策等多方支持 海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系。德国住房市场以租赁为主,2018年，超半数德国居民通过租赁住房解决居住需求。新加坡住房市场以组屋为主，2022年组屋占新加坡住房市场比例达72%，近九成新加坡居民通过购买组屋解决住房需求。 德国与新加坡保障性住房体系长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度保障和财政支持。德国保障性住房相关法律由金融、税收和租赁等制度共同组成，供给端适当遏制地产行业的投资回报率的同时，建立完备制度有效保障租赁者权益。新加坡则通过《土地征收法》等相关法律，保证较高的国有土地占比、且国有土地由政府直接管理和控制。财政支持方面，德国以货币住房补贴为主，既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴，也有对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。新加坡则为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴，且由建屋局向组屋购房人发放低息贷款、提升其购房能力。 风险提示:经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 内容目录 1、房地产新模式：如何理解“以人定房”？4 1.1、一问：传统地产模式发生哪些变化？4 1.2、二问：地产发展新模式或如何推进？5 1.3、三问：海外地产模式有何经验？8 2、政策跟踪12 2.1、稳地产：央行表示供需两端综合施策维护地产平稳运行，广州公积金认房不认贷12 2.2、民营经济发展局：打造六个平台服务民营经济发展14 2.3、稳外资：央行修订《境外机构投资者境内证券期货投资资金管理规定》15 2.4、部委动态：八位部长接受访谈，对下一阶段的经济工作进行解读16 风险提示17 图表目录 图表1：2020年“三道红线”试点启动4 图表2：“三道红线”落地后房企有息债务增速明显回落4 图表3：居民对就业、收入预期尚处修复阶段4 图表4：住房销售面积及价格指数4 图表5：2021年下半年起，地产投资持活动续低迷5 图表6：2021年下半年起，中资美元债指数持续回落5 图表7：2023年下半年起，稳地产政策持续加码6 图表8：2023年9月，地方地产政策放松政策密集出台6 图表9：30大中城市新房成交面积仍处低位6 图表10：新增城镇人口与地产购置土地面积持续下滑7 图表11：我国人口自然增长率和新生儿情况7 图表12：2022年我国居民杠杆率达61.3%7 图表13：城镇居民人均年可支配收入增速放缓7 图表14：近期政策多次提及房地产发展新模式8 图表15：我国保障房体系架构8 图表16：近年各地区常住人口变化8 图表17：七普调查中各地家庭住房情况8 图表18：德国租赁住房体系9 图表19：德国2018年住房按性质划分套数9 图表20：德国保障性住房体系建设历程9 图表21：德国保障租赁体系相关法律制度10 图表22：德国住房补贴模式10 图表23：新加坡地产类型10 图表24：新加坡住房市场情况10 图表25：新加坡组屋制度体系11 图表26：截至2022建屋发展局已提供111万套住宅房产11 图表27：新加坡土地征收相关政策11 图表28：截至2006年新加坡政府土地占比近90%11 图表29：新加坡中央公积金缴存率12 图表30：新加坡购房补贴政策12 图表31：住建部、国家金融监督管理总局、央行针对房地产的近期表态13 图表32：本周，广州、厦门地产优化政策14 图表33：本周，发改委民营经济发展局局长的发言内容15 图表34：本周，央行、证监会促进稳外资16 图表35：商务部《关于请做好内外资不合理差别待遇专项清理工作的函》内容概要16 图表36：近期，八位部长接受访谈，对下一阶段的经济工作进行解读17 1、房地产新模式：如何理解“以人定房”？ 传统地产模式转型过程中，新发展模式指向何方？近期住建部部长提出的“以人定房”或如何理解、海外经济体有怎样的经验？本文梳理，可供参考。 1.1、一问：传统地产模式发生哪些变化？ 2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。2020年8月，住建部、央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制，其后“三道红线”试点启动、并于2021年全面实施，推动上市房企有息负债增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。“三道红线”即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。根据房企是否超出“三道红线”标准将其归为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”、有息负债在2019年6月底的基数上不得新增，踩中两条为“橙档”、有息负债增幅不得超过5%，踩中一条为“黄档”、增幅不超10%，三条均没踩中为“绿档”、有息负债增幅不超15%。 图表1：2020年“三道红线”试点启动图表2：“三道红线”落地后房企有息债务增速明显回落 相关政策 具体内容 (万亿元)重点上市房企有息债务增速 5.030% 24% 4.5 18% 4.0 12% 3.5 6% 3.00% 20182019202020212022 总有息债务同比(右轴) 2020年8月20日 住房城乡建设部、人民银行联合 召开房地产企业座谈会 进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度...形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则...市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险… 后续“三道红线”试点 剔除预收款后的资产负债率>70%；剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收款)/(总资产-预收款)净负债率>100%；净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产现金短债比<1；现金短债比=现金及现金等价物/短期债务 对试点房企影响 1.“三线”均超为“红色档”，有息负债规模不得增加;2.“二线”超出为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;3.“一线”超出为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;4.“三线”均未超出阀值则为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15% 来源：住建部、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 同时，疫情对居民收入、就业和相关预期产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”观念下进一步加强。疫情对居民就业及收入水平造成明显冲击，2020年2月、2022年4月城镇调查失业率两度超6%，达6.2%、6.1%，城镇居民可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均增速为4.2%、较2017-2019年的8%明显下降，居民就业、收入预期指数亦处低位。就业、收入及预期尚在修复的状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值，而住宅价格指数随后下滑或进一步阻碍居民购房意愿修复。 图表3：居民对就业、收入预期尚处修复阶段图表4：住房销售面积及价格指数 140 120 100 80 60 (周/小时) 50 48 46 44 42 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 40 (%)50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 2011-10 -40 商品房销售面积及价格指数 (%) 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 2023-10 -8 消费者预期指数:就业 就业人员平均工作时间(右轴) 消费者预期指数:收入 2012-07 2013-04 2014-01 2014-10 2015-07 2016-04 2017-01 2017-10 2018-07 2019-04 2020-01 2020-10 2021-07 2022-04 2023-01 商品房销售面积:同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:同比(右) 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 融资承压和销售低迷，明显压制地产企业的投资、偿债等活动；2021年6月以来，房地产投资增速加速下滑，中资地产美元债收益率明显抬升。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低迷，截至2023年10月，地产投资负增长已持续近24个月。 房企债券信用风险事件发生频率也进一步攀升，中资地产美元债指数由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%，5年期BBB+中资房企美元债到期收益率10月中旬一度近6%、较2020年同期抬升近4个百分点。 % 地产当月同比(2021年基数调整,5MMA) 图表5：2021年下半年起，地产投资持活动续低迷图表6：2021年下半年起，中资美元债指数持续回落 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2015-10 2016-04 2016-10 2017-04 2017-10 2018-04 2